|
KHA: Company Visit Notes - Tháng 08/2011
(Vietstock) - Chúng tôi vừa có cuộc viếng thăm CTCP Xuất Nhập Khẩu Khánh Hội (HOSE: KHA) và thảo luận với lãnh đạo của công ty. Dưới đây là tóm tắt nội dung trao đổi và nhận định nhanh.
NHẬN ĐỊNH ĐẦU TƯ
Ngắn hạn: Hoạt động ổn định, nhưng vẫn tiềm ẩn rủi ro trong kế hoạch kinh doanh 2011. Doanh thu quý 3/2011 của KHA được dự báo sẽ không khả quan như quý 2 do ảnh hưởng tích chất mùa vụ trong kinh doanh và diễn biến khó khăn của thị trường bất động sản.
Doanh thu năm 2011 của KHA chủ yếu đến từ mảng kinh doanh bất động sản dự án chung cư Khánh Hội 3. Lượng căn hộ hầu như đã có chủ khi 50/56 căn hộ kinh doanh đã được bán, 24 căn hộ còn lại đã được UBND TPHCM chỉ định cho các hộ tái đinh cư.
Mặc dù lượng khách hàng của 24 căn hộ đã được xác định nhưng vẫn tồn tại rủi ro về khả năng thanh toán tiền mua của số căn hộ này (KHA cho rằng rủi ro khá thấp). Giá trị 24 căn hộ tái định cư hiện vẫn chưa thể xác định chính xác do KHA đang chờ quyết định cuối cùng của UBND TPHCM về giá bán.
Các công ty con sẽ đóng góp khoảng 2.4 tỷ - 3.2 tỷ đồng lợi nhuận trong năm nay. Ngoài ra, khoản tiền gửi tại ngân hàng cũng sẽ đóng góp khoảng 4-5 tỷ đồng vào lợi nhuận của KHA trong năm 2011.
KHA nhiều khả năng sẽ không thể hoàn thành kế hoạch doanh thu 187 tỷ đồng; nhưng vẫn tự tin có thể đạt lợi nhuận sau thuế 31.5 tỷ đồng. Cổ tức năm 2011 dự kiến sẽ duy trì ở mức 15%.
Thanh khoản của cổ phiếu KHA trong 1 tháng qua khá thấp, trung bình chỉ đạt 34,297 đơn vị / phiên giao dịch. Với mức giá 9,900 đồng/cp, KHA hiện đang giao dịch với P/E 4 quý gần nhất 3.52 lần và P/B 0.49 lần. P/E dựa trên lợi nhuận kế hoạch 2011 ở mức 4.44 lần.
Dài hạn: Mảng kinh doanh bất động sản sẽ tiếp tục đóng góp vai trò lớn trong doanh thu của KHA.
• Doanh thu được kỳ vọng đến từ việc hạch toán dự án Khahomex-Savico Tower. Mặc dù dự án nằm ở vị trí đặc địa, nhưng tình hình thị trường bất động sản đóng băng sẽ là thách thức rất lớn cho hoạt động kinh doanh của KHA vào năm sau.
• Dòng tiền có thể sẽ mất một khoản lớn do đóng thêm tiền sử dụng đất, nếu việc xin phép chuyển đổi hình thức sở hữu dự án Khahomex-Savico Tower được UBND TPHCM phê duyệt.
• Cơ cấu vốn hiện nay của KHA khá an toàn song nguồn lực tài chính còn yếu để thực hiện các dự án hiện có cũng như tìm kiếm các dự án mới.
• Hiện KHA chỉ tham gia hợp tác đầu tư 3 dự án, khá ít so với các công ty bất động sản khác. Ưu tiên hiện nay của KHA là tìm thêm các dự án phù hợp để hợp tác đầu tư. Khó khăn lớn nhất là nguồn lực của KHA còn yếu, trong khi tín dụng cho bất bất động sản vẫn đang bị thắt chặt.
NỘI DUNG THẢO LUẬN
1. Hoạt động sản xuất kinh doanh
1.1 Tình hình hoạt động kinh doanh 6 tháng đầu năm 2011
Doanh thu 6 tháng đầu năm 2011 của KHA đạt 57.8 tỷ đồng, chỉ mới hoàn thành 30.9% so với phương án kế hoạch lần thứ 2. Lợi nhuận sau thuế tương ứng đạt 11.8 tỷ đồng, bằng 37.1% kế hoạch.
Doanh thu 6 tháng đầu năm 2011 tăng mạnh 55% so với cùng kỳ, do KHA đang tiếp tục hạch toán dự án chung cư Khánh Hội 3 đã được triển khai bán hàng từ cuối năm 2010.
Khoản giảm trừ tăng đột biến 14.1 tỷ đồng. Lý do là một số khách hàng đã đặt cọc mua nhà thuộc dự án chung cư Khánh Hội 3 trước đây, nhưng không đủ khả năng thanh toán thêm và không thể tiếp tục thực hiện mua vào. Vì vậy, doanh thu đã hạch toán từ những căn hộ này bị loại trừ trở lại.
Lợi nhuận gộp sụt giảm 25%. Doanh thu tăng mạnh nhưng lợi nhuận gộp sụt giảm là do giá vốn hàng bán đã tăng mạnh, chiếm tỷ lệ 65.4% so với doanh thu; trong khi đó tỷ lệ này năm ngoái chỉ có 28.4%.
Việc giá vốn hàng bán tăng mạnh được giải thích là do phương pháp hạch toán của KHA. Trong những giai đoạn dự án đang thực hiện, giá vốn hàng bán chủ yếu được tính dựa trên phương pháp tạm tính. Sau khi dự án hoàn thành, giá vốn hàng bán được tính lại và những chênh lệch tăng hoặc giảm so với trước đây sẽ được phân bổ vào những lần hạch toán tiếp theo.
Đây là một điểm cần lưu ý khi phân tích báo cáo tài chính của KHA, khi công ty hạch toán các dự án tiếp theo trong tương lai.
1.2 Triển vọng hoạt động kinh doanh năm 2011
• Doanh thu từ mảng bất động sản tiếp tục đóng vai trò chủ đạo. Toàn bộ doanh thu của mảng bất động sản năm 2011 đến từ việc hạch toán doanh thu của dự án chung cư Khánh Hội 3. Tổng số căn hộ thuộc sở hữu của KHA là 80 căn hộ, trong đó bao gồm 56 căn được bán kinh doanh và 24 căn dùng cho việc tái định cư.
• Hiện đã có 50/56 căn hộ kinh doanh đã được bán, 24 căn còn lại sẽ được bán cho các hộ gia đình tái định cư do UBND TPHCM chỉ định với giá ưu đãi hơn giá kinh doanh. Mức giá bán này không được được KHA cho biết do vẫn đang chờ đợi sự phê duyệt.
• Rủi ro lớn nhất trong việc bán 24 căn hộ tái định cư là khả năng thanh toán tiền mua căn hộ. KHA cho rằng khả năng này là khá thấp.
• Dự án chung cư Khánh Hội 3. Tọa lạc tại số 360G - 360Bis Bến Vân Đồn, Phường 1, Quận 4, TPHCM; gồm 1 tầng hầm, 1 tầng lửng, 11 tầng cao và 1 tầng mái. Dự án sẽ cung câp 124 căn hộ với diện tích từ 75-80 m2, giá bán khoảng từ 27-29 triệu đồng (đã bao gồm VAT và 2% phí bảo trì).
• Doanh thu từ hoạt động quản lý chung cư. Công ty TNHH MTV Dịch vụ và Quản lý cao ốc Khánh Hội (KHASERVICE) đang phụ trách mảng kinh doanh này. Công ty hiện đang quản lý tổng cộng bốn dự án chung cư gồm Khánh Hội 1, 2, 3 và chung cư Orient Apartment (của TS4). Ngoài ra, công ty cũng đang quỹ lý bãi giữ xe với diện tích 5,000 m2 (đây là đất thuê 50 năm và chỉ được dùng vào mục đích công cộng). Lợi nhuận dự kiến sẽ mang về cho KHA khoảng từ 1.2 - 2 tỷ đồng trong năm nay.
• Doanh thu từ hoạt động giáo dục. Doanh thu đến từ Trường Mầm non Khánh Hội. Sau hai năm chính thức đi vào hoạt động, đến năm 2011 Trường Mầm non Khánh Hội mới bắt đầu đem lại lợi nhuận. KHA dự báo lợi nhuận mang lại vào khoảng 1.2 tỷ đồng trong năm nay.
• Doanh thu hoạt động tài chính. Tính đến cuối tháng 6/2011, KHA đang sở hữu 38.6 tỷ đồng tiền gửi kỳ hạn tại ngân hàng và 2 tỷ tiền mặt, trong khi nợ vay phải trã lãi của KHA chỉ có 500 triệu đồng. Ước tính của chúng tôi cho thấy năm 2011, KHA có thể thu được 4-5 tỷ đồng từ hoạt động tài chính này.
• Sẽ không chuyển nhượng Xí nghiệp Chế biến Lâm sản Khánh Hội. KHA đã thực hiện cổ phần hóa Xí nghiệp Chế biến Lâm sản Khánh Hội (đóng tại ấp Bình Phước, xã Bình Chuẩn, huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương) thay vì chuyển nhượng như kế hoạch trước đây. Nguyên nhân là do Tỉnh Bình Dương đã có những quy hoạch đưa huyện Thuận An thành một quận. KHA đánh giá có lợi thế mặt bằng nhà xường rộng 22,000 m2, thuận lợi cho việc phát triển dự án bất động sản. Vì vậy, KHA đã quyết đinh cổ phần hóa, chờ đợi thời điểm thích hợp để thực hiện dự án bất động sản tại địa điểm này.
• Với tình hình kinh doanh khó khăn hiện tại cộng với việc không chuyển nhượng Xí nghiệp Chế biến Lâm Sản Khánh Hội, KHA dự định sẽ hoàn thành kế hoạch kinh doanh năm 2011 theo phương án 2 với tổng doanh thu 187 tỷ đồng và lợi nhuận đạt 31.5 tỷ đồng.
• KHA có thể sẽ khó hoàn thành chỉ tiêu doanh thu vì hoạt động của các công ty con không được như mong đợi. Việc hoàn thành kế hoạch lợi nhuận có thể khả thi do mảng kinh doanh bất động sản dự kiến sẽ chiếm hơn 90% trong cơ cấu lợi nhuận năm 2011.
• Mức chi trả cổ tức trong năm 2011 dự kiến sẽ là 15%.
2. Chiến lược phát triển trong thời gian tới
2.1 Phát triển mảng bất động sản
• Tiếp tục triển khai thực hiện các dự án hiện có.
• Thay đổi hình thức kinh doanh dự án Khahomex–Savico Tower: Mặc dù dự án có vị trí thuận lợi, nhưng hình thức đất thuê 50 năm hiện tại sẽ khiến cho dự án trở nên kém hấp dẫn.
KHA đang tiến hành việc xin chuyển đổi hình thức từ thuê 50 năm sang sở hữu quyền sử dụng đất. Nếu thực hiện được việc chuyển đổi này cùng với giá bán hợp lý, KHA cho rằng tiềm năng của dự án sẽ rất lớn.
• KHA có kế hoạch phát triển quỹ đất mới để đầu tư cho tương lại, thông qua việc tìm kiếm các dự án tiềm năng để góp vốn đầu tư. Hiện KHA cũng đang tiến hành đàm phán hợp tác với Cảng Sài Gòn trên một số lĩnh vực về bất động sản và dịch vụ (khu vực ụ tàu Sitic và dự án trên đường Nguyễn Tất Thành, Quận 4).
2.2 Phát triển các công ty con:
• KHA – Dream House: Phát triển nguồn nhân lực, tập trung nâng cao kỹ năng thiết kế, quản lý dự án, tham gia các cuộc thi thiết kế nhằm nâng cao hồ sơ năng lực để tham gia đấu thầu các dự án sau này. Trước mắt, công ty sẽ phụ trách chính việc thiết kế kiến trúc cũng như giám sát xây dựng các dự án đang thực hiện của KHA.
• KHATRA: Tiếp tục đẩy mạnh hoạt động kinh doanh vật liệu xây dựng và trang trí cho các dự án của KHA và tìm kiếm các dự án khác nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh.
• KHASERVICE: Tiếp tục quản lý tốt các dự án hiện có của KHA, tìm kiếm thêm các dự án mới để khai thác kinh doanh.
• Mảng kinh doanh giáo dục: Sẽ chỉ phát triển thêm nếu điều kiện cho phép (được nhà nước cấp đất, vị trí đất thuận lợi cho việc phát triển giáo dục...). Hiện tại, KHA không có dự định mở rộng mảng hoạt động này.
2.3 Tìm kiếm cơ hội đầu tư tài chính
Trong giai đoạn thị trường tài chính đang sụt giảm mạnh, KHA cũng đang có ý định xem xét trở lại việc đầu tư tài chính.
Trước mắt, KHA sẽ ưu tiên việc mua lại cổ phiếu quỹ với mục tiêu làm yên lòng cổ đông, giúp duy trì mức giá hợp lý của cổ phiếu KHA.
3. Các ưu tiên trong hoạt động KHA trong thời gian tới
• Tìm kiếm các dự án, hợp tác đầu tư để mở rộng quỹ đất
• Vẫn mở rộng tìm kiếm các đối tác để nâng cao nguồn lực tài chính
• Phát triển thêm các dịch vụ phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản
• Tập trung củng cố lại nội bộ
• Phát triển nguồn nhân lực
Phòng Nghiên cứu Vietstock
|
