|
Căn nguyên bất động sản trầm lắng: Thiếu minh bạch
Theo nhiều chuyên gia kinh tế, để thị trường trầm lắng như hiện nay một phần lớn là do thị trường thiếu minh bạch, giá bị đội lên quá cao…
Các doanh nghiệp môi giới bất động sản nhận định, các ngân hàng thương mại vẫn thắt chặt đối với các khoản vay liên quan đến bất động sản là nhân tố chính sẽ khiến thị trường chưa thể sôi động trở lại trong thời gian ngắn tới. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia kinh tế, để thị trường trầm lắng như hiện nay một phần lớn là do thị trường thiếu minh bạch, giá bị đội lên quá cao trước đó. Do vậy giải pháp bền vững và ưu tiên hiện nay đối với thị trường là minh bạch hóa thông tin và cơ cấu lại các sản phẩm, phân khúc thị trường, phù hợp với người tiêu dùng. Phóng viên VOV có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Thế Phượng, Trưởng khoa Thẩm định giá của trường Đại học Marketing thành phố Hồ Chí Minh:
Quá tập trung vào đầu tư, đầu cơ
* Mặc dù các ngân hàng thương mại đã hạ lãi suất, thế nhưng thị trường bất động sản vẫn trầm lắng, cụ thể là tính thanh khoản của thị trường vẫn ở mức rất thấp, vì sao thưa ông?
Thật ra thị trường BĐS hiện nay cái nhu cầu lớn, phân khúc thị trường của những người thu nhập trung bình và thấp nhưng không có nhiều hàng hóa cho thị trường này, còn hiện nay đang rối rắm và khó khăn là thị trường một phân khúc mang tính chất đầu tư hơn là tiêu dùng: căn hộ cao cấp, đất nền trong dự án là chủ yếu đầu tư vì giá vượt quá so với thu nhập chung: thu nhập cao nhất cũng 2.000 USD nhưng giá thì lại trên trời.
Thông thường khi nền kinh tế gặp khó khăn thì đầu tư sẽ gặp khó khăn, hơn nữa đầu tư lại không phải bằng vốn của mình mà từ vốn vay ngân hàng nên khi ngân hàng thắt chặt lại thì đương nhiên gặp khó khăn.
** Vậy đây là thời điểm để sắp xếp lại thị trường hợp lý hơn?
Hiện một số công ty đã chú trọng đến việc đầu tư vào phân khúc thị trường cho những người có nhu cầu nhưng thu nhập thấp, dần dần phù hợp hơn với chọn lựa đầu tư.
Tôi nghĩ rằng đợt khủng hoảng này có gây cho thị trường một cái giai đoạn có phần khó khăn nhưng đó cũng là bài học để chúng ta sắp xếp lại thị trường, định hướng lại đầu tư của các nhà đầu tư bất động sản. Theo hướng là mở rộng các phân khúc có nhu cầu thực sự như: nhà cho người có thu nhập trung bình, còn phân khúc hiện nay mang tính chất đầu tư nhiều hơn chứ không phải là nhu cầu thực sự.
Thiếu minh bạch, mua bán qua nhiều tầng nấc
** Thưa ông, bên cạnh những nguyên nhân chỉ ra đó là thị trường quá tập trung vào phân khúc thị trường cao, còn một nguyên nhân quan trọng khác đó là thị trường thiếu tính minh bạch, nhà đầu tư mua bán lòng vòng, qua nhiều tầng nấc đẩy giá bất động sản lên quá cao. Nhiều ý kiến cho rằng, cần phải giải quyết tận gốc vấn đề này mới mong thị trường ổn định và bền vững?
Điều đó là đúng. Thị trường bất động sản Việt Nam hiện cũng còn nhiều bất cập nhưn những thị trường mới nổi khác, đó là không minh bạch, thiếu thông tin. Rõ ràng chúng ta thiếu một thông tin về giá thị trường thật, giao dịch thật trên thị trường về bất động sản. Việc giao dịch có đăng ký chiếm tỷ trọng không lớn và bản thân báo cáo nhà nước cũng không phải là giá giao dịch thật. Đây là điều bất cập nhất và khó khăn lớn nhất của hoạt động thẩm định giá hiện nay.
Sắp tới sẽ có các quy định nâng cao tính minh bạch của thị trường. Tính minh bạch đầu tiên theo quy định của chúng ta là từ 1/1/09 là phải giao dịch qua sàn. Đây là một trong những biện pháp quan trọng bởi giao dịch qua sàn sẽ giúp Nhà nước kiểm sóat được giá mua đi bán lại. Đầu tư bất động sản là tìm được lợi nhuận cao từ mua đi bán lại mà không có sự kiểm sóat nào cả.
Điểm thứ 2 nữa là tới đây buộc giao dịch qua ngân hàng đối với giao dịch bất động sản cũng là điều cần thiết tạo tính minh bạch. Ở các nước có thuế tài sản, tức là mua đi bán lại đều phải đóng thuế. Người mua sẽ cảm thấy không nên giấu giá, bởi sẽ thiệt cho mình. Tôi cho rằng để minh bạch thị trường thì fải có nhiều biện pháp kết hợp.
Các quy định chưa được thực hiện hiệu quả
* Chính phủ đã có nhiều quy định để minh bạch thị trường bất động sản, thế nhưng các quy định đó vẫn chưa triển khai hiệu quả, cụ thể nhất là việc quy định giao dịch phải qua sàn đã có hiệu lực từ lâu nhưng vẫn chưa được thực hiện tốt trong kinh doanh?
Chúng ta biết rằng tuy đã chuyển sang cơ chế thị trường nhưng vẫn là mới. Việc chuyển đổi sang thông lệ thị trường, tập quán thị trường thì cần có thời gian. Quy định nào phù hợp với nhu cầu xã hội sẽ nhanh hơn, còn có những quy định thì cần có thời gian. Chúng ta không thể xây dựng thị trường phát triển ngay lập tức như các thị trường lớn ở các nước. Thị trường phải phát triển tới mức độ nào đó thì các quy tắc mới dần được thực hiện hiệu quả và bài bản.
Khó phục hồi trong thời gian ngắn
* Với thực tế hiện nay ông có dự báo thị trường bất động sản trong thời gian ngắn tới?
Trong thời gian ngắn tới chưa có điều kiện khởi sắc bởi các yếu tố để thị trường khởi sắc là chưa có. Ví dụ hiện lãi vay còn cao, hàng hóa cho thị trường phù hợp với sức mua xã hội là nhà cho người trung bình và thấp chưa nhiều. Do vậy việc khởi sắc từ nay đến cuối năm là khó có thể xảy ra.
* Xin cảm ơn ông!
Thanh Trường
VOV
|
