|
Thuế chuyển nhượng BĐS: Đường nào cũng về 2%
Hơn chín tháng qua, kể từ khi áp dụng Luật thuế thu nhập cá nhân, hầu hết cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản đều không được tính thuế 25% trên chênh lệch (giá bán trừ giá mua và các chi phí hợp lý) mà phải chịu thuế 2% trên giá trị bất động sản đem bán.
Với người đầu tư bất động sản, việc tính thuế 25% trên chênh lệch có lợi hơn do phản ánh đúng hoạt động kinh doanh, có trừ chi phí, chỉ tính thuế trên lợi nhuận trước thuế, có lãi mới phải nộp thuế. Còn quy định nộp thuế 2% trên giá bán thực chất là cách thu thuế khoán, mà đã khoán thì khó công bằng, nhiều trường hợp gây thiệt cho người bán bất động sản, lỗ vẫn phải nộp thuế.
Đó là những trường hợp mua bất động sản chưa có giấy tờ hợp lệ, sau đó hoàn chỉnh giấy tờ và bán lại; trường hợp mua bất động sản khi giá cao sau đó thị trường đảo chiều; hoặc những người vay vốn ngân hàng để mua bất động sản có thời điểm lãi phải trả lên đến 21%/năm nhưng vẫn không được tính vào chi phí để giảm bớt thuế thu nhập phải nộp. Tương tự, với những người mua/bán nhà không vì kinh doanh mà nhằm mục đích cải thiện chỗ ở, việc nộp thuế trên chênh lệch vẫn có lợi hơn.
Lý do khiến người bán bất động sản không được hưởng cách tính thuế 25% trên chênh lệch là cơ quan thuế dựa vào các quy định của pháp luật và đã đưa ra quy định phải thỏa mãn hai điều kiện để được hưởng cách tính thuế 25% trên chênh lệch. Đó là bất động sản phải có chủ quyền hợp pháp và việc chuyển nhượng phải được thực hiện theo quy định của pháp luật - hợp đồng mua/bán phải qua công chứng.
Việc đòi hỏi phải có hợp đồng công chứng nhằm giảm bớt tình trạng cá nhân tự làm hợp đồng, khai giảm giá để né thuế. Nhưng căng theo quy định này, cơ quan thuế đã bác tất cả hồ sơ mua bán giữa các bên với nhau nhưng không qua công chứng, bất kể là cá nhân có đủ giấy tờ chứng minh việc mua bán là có thật, việc chuyển tiền mua bán được thực hiện qua ngân hàng, bất động sản sau đó đã được đứng tên của bên mua...
Quy định của ngành thuế là không sát với thực tế. Trên thị trường không chỉ giao dịch bất động sản có đủ giấy tờ hợp pháp mà còn cả những bất động sản chưa được xác lập chủ quyền, thậm chí cả những hợp đồng góp vốn đầu tư bất động sản. Với những bất động sản còn ở dạng góp vốn, một số trường hợp không thể làm thủ tục công chứng. Từ đó buộc hai bên mua/bán phải làm giấy tay với nhau. Dù là mua bán giấy tay nhưng tiền bạc được thanh toán qua ngân hàng đủ cơ sở để bên bán chứng minh với cơ quan thuế giá bán, giá mua trước đó cũng như các chi phí khác.
Mới đây, cũng là chuyển nhượng bất động sản - ở đây là chuyển nhượng hợp đồng góp vốn đầu tư bất động sản (căn hộ, đất nền, nhà...), cơ quan thuế lại khá sát với thực tế. Cũng xác nhận có hai hình thức tính thuế: 25% trên chênh lệch nếu có đủ hồ sơ giấy tờ hợp lệ, không xác định được thì chịu 2% trên giá chuyển nhượng nhưng nhiều khả năng cơ quan thuế không đòi hỏi việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn phải qua thủ tục công chứng.
Theo nhận định của các chuyên gia tài chính, sở dĩ cơ quan thuế nhẹ tay với các trường hợp chuyển nhượng góp vốn là vì nếu quy định chặt như trường hợp chuyển nhượng bất động sản có chủ quyền thì sẽ khó thu thuế. Thực tế, hầu hết các giao dịch chuyển nhượng hợp đồng góp vốn chỉ qua chủ dự án làm thủ tục đổi tên người góp vốn trong hợp đồng. Như vậy, cùng thu thuế thu nhập cá nhân với chuyển nhượng bất động sản nhưng cơ quan thuế lại chặt người này, nương tay bên kia. Không chỉ người kinh doanh bất động sản mà ngay cả những trường hợp chuyển nhượng vì mục đích cải thiện chỗ ở cũng bị nộp thuế cao khi phải chịu mức khoán 2%.
Nên khai đúng giá mua bán nhà
Theo lời khuyên của các luật sư, với quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân, từ nay khi mua bán nhà, hai bên bán/mua nên khai đúng giá bán/mua ghi trên hợp đồng công chứng. Việc ghi đúng giá sẽ có lợi cho bên mua vì sau này khi bên mua bán lại sẽ có cơ sở để chứng minh được giá mua để được hưởng cách tính thuế 25% trên chênh lệch.
Từ nhiều năm qua, do cách thu thuế chuyển quyền sử dụng đất (hiện được thay thế bằng thuế thu nhập cá nhân) tính theo tỉ lệ, từ đó người dân có thói quen giảm giá mua/bán ghi trong hợp đồng mua/bán có công chứng để giảm thuế (cho bên bán) và phí trước bạ (cho bên mua) phải nộp.
Xuân Hữu
Tuổi trẻ
|
