|
Bỏ quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn, chủ đầu tư được lợi gì? Việc bỏ quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn dưới góc nhìn của chủ đầu tư về khía cạnh kinh tế, hiệu quả kinh doanh và khía cạnh quản lý giao dịch bất động sản của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền sẽ như thế nào?
 Giờ đây là thời điểm tốt để Nhà nước có những chính sách hợp lý để ngành bất động sản có thể phát triển lành mạnh. Ảnh: H.P |
Chiều 24-8, Ủy ban Thường vụ Quốc hội họp phiên 25, thảo luận dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Tại phiên họp, Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất theo đề xuất của Ủy ban Kinh tế, tức chỉ khuyến khích chứ không bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch.
Với đề xuất này của Uỷ ban Kinh tế, chủ đầu tư có quyền lựa chọn việc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch hoặc không qua sàn giao dịch tuỳ thuộc vào điều kiện của mỗi chủ đầu tư.
Vậy dưới góc nhìn của chủ đầu tư về khía cạnh kinh tế, hiệu quả kinh doanh và khía cạnh quản lý giao dịch bất động sản của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hiện hành sẽ như thế nào?
Quyền lựa chọn môi giới của chủ đầu tư được bảo đảm
Trước khi mở bán dự án, sẽ có nhiều doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới đề xuất được cung cấp dịch vụ môi giới. Chủ đầu tư sẽ căn cứ trên năng lực của họ để chọn được đối tác phù hợp với sản phẩm, chiến lược kinh doanh của mình.
Chủ đầu tư còn có thể liên kết với nhiều doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới để đẩy nhanh tiến độ bán sản phẩm. Mỗi dịch vụ môi giới thường có thế mạnh riêng đối với một số dòng sản phẩm bất động sản nhất định như căn hộ chung cư, nhà phố, biệt thự nghỉ dưỡng… Việc bán những dòng sản phẩm khác nhau đòi hỏi cách thức, chiến lược marketing, cách tiếp cận khách hàng khác nhau.
So với mô hình dịch vụ phân phối sản phẩm bất động sản thông qua doanh nghiệp, cá nhân môi giới bất động sản thì giao dịch qua sàn thu hẹp quyền lựa chọn nhà phân phối cho dòng sản phẩm của mình vì số lượng sàn không nhiều và cũng không có thế mạnh riêng theo đặc thù dòng sản phẩm.
Một khả năng khác là chủ đầu tư phải cùng lúc cạnh tranh với nhiều đối thủ khác cùng dòng sản phẩm do “hàng nhiều, sàn ít” so với mô hình ký hợp đồng dịch vụ với doanh nghiệp, cá nhân môi giới. Đối với sàn, chủ đầu tư sẽ khó thoả thuận các điều kiện ràng buộc giới hạn, chẳng hạn như không được đồng thời môi giới sản phẩm bất động sản tương tự như của chủ đầu tư trong một phạm vi bán kính, một khu vực địa lý nhất định.
Cơ quan quản lý có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát
Tại nội dung của Tờ trình đề nghị xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản đối với dự thảo luật ngày 31-8- 2022(1), khi đề cập một số tồn tại, hạn chế trong quá trình thực thi các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có dẫn nội dung: “Còn có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “thổi giá”, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường bất động sản”.
Vậy với đề xuất chủ đầu tư không phải giao dịch qua sàn thì cơ quan quản lý sẽ thực hiện việc kiểm soát các vấn đề trên như thế nào?
Tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành quy định chủ đầu tư có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh trong đó có thông tin về giá bán, chuyển nhượng, cho thuê.
Ngoài ra, các hành vi không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định, không cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, không cho phép bên mua được kiểm tra thực tế tiến độ thi công, chất lượng công trình cũng sẽ bị xử phạt.
Như vậy, với các quy định hiện hành, khi chủ đầu tư thực hiện đầy đủ nghĩa vụ công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh thì cơ quan quản lý đã có được thông tin về tính pháp lý của bất động sản đưa vào giao dịch, giá trị bất động sản giao dịch.
Việc công khai thông tin giá trị bất động sản đưa vào kinh doanh sẽ là tiền đề kiểm soát và hạn chế tình trạng “bán chênh”, “làm giá”, “thổi giá” khiến người mua phải chi trả nhiều hơn so với giá trị của bất động sản trong trường hợp được công khai thông tin. Vì vậy, không nhất thiết phải qua sàn giao dịch vẫn có thể định hướng giá trị giao dịch bất động sản đúng giá chủ đầu tư đã công khai.
Bên cạnh đó, Điều 67 Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành quy định doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có trách nhiệm thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Dựa trên việc kiểm soát báo cáo về số lượng sản phẩm bất động sản giao dịch đối chiếu với giao dịch chi trả phí của chủ đầu tư thể hiện qua các báo cáo tài chính của doanh nghiệp thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng đã có thể kiểm soát được giá trị giao dịch của bất động sản, giá trị thù lao, hoa hồng môi giới được chi trả từ đó xác định được thu nhập chịu thuế của cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới.
Như vậy, quy định của pháp luật hiện hành đã có cơ chế để kiểm soát được số lượng, giá trị của giao dịch bất động sản, có biện pháp xác định thu nhập chịu thuế của cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới và chế tài để xử lý hành vi vi phạm trong việc công khai thông tin về bất động sản và nghĩa vụ lập báo cáo. Căn cứ trên các quy định này, các cơ quan quản lý cần có động thái kiên quyết, quyết liệt hơn đối với hành vi vi phạm(2).
Tóm lại, việc đề xuất bỏ quy định buộc chủ đầu tư giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch là đề xuất phù hợp với thực tiễn kinh doanh, giúp chủ đầu tư linh hoạt, chủ động hơn trong kế hoạch kinh doanh nhưng vẫn đảm bảo được lợi ích của người mua khi các cơ quan có thẩm quyền giám sát chặt chẽ hơn trong khâu quản lý.
Bởi với những quy định hiện hành của Luật Kinh doanh bất động sản, khi chủ đầu tư, doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thực hiện đúng và đủ trách nhiệm công khai thông tin, trách nhiệm lập báo cáo với cơ quan quản lý có thẩm quyền thì vẫn thực hiện được việc quản lý, kiểm soát các giao dịch bất động sản đã phát sinh, thu được thuế thu nhập cá nhân từ cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập.
————–
(1) https://chinhphu.vn/du-thao-vbqppl/du-thao-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-sua-doi-5208, truy cập ngày 6-8-2023
(2) Tờ trình đề nghị xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản đối với dự thảo luật ngày 31-8-2022 dẫn nội dung: “công tác thanh, kiểm tra, xử lý sai phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thực hiện chưa tốt, chưa thường xuyên, liên tục”, https://chinhphu.vn/du-thao-vbqppl/du-thao-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-sua-doi-5208, truy cập ngày 6-8-2023.
Dương Thị Chiến TBKTSG
|
