|
Bất động sản cần được định giá đúng
Trong cơn nóng lạnh của thị trường nhà đất vừa qua, công tác thẩm định giá đã bị "thả nổi" để giới đầu cơ có điều kiện găm hàng, đẩy giá. Ông Nguyễn Ngọc Tuấn, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, đã có cuộc trao đổi với TBKTSG Online về vấn đề này.
Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online: Ông đánh giá như thế nào về vai trò của công tác thẩm định giá trong thị trường bất động sản?
Ông Nguyễn Ngọc Tuấn: Tại tất cả các thị trường, đặc biệt tại thị trường có giá trị lớn như bất động sản, nếu không được thẩm định giá thì rất dễ sinh tiêu cực. Người ta đẩy giá mua lên để chia nhau kiếm lời, thậm chí người ta hạ giá bán tài sản nhà nước xuống để kiếm lời. Cho nên thẩm định giá làm một việc là xác định giá trị hàng hóa theo nguyên lý của thị trường, từ đó đưa mức giá giao dịch mua bán xác thực với thị trường. Thẩm định giá còn góp phần vào tư vấn để đầu tư kinh doanh bất động sản một cách có hiệu quả.
Với luật đất đai 2003, chúng ta đã có những đổi mới rất căn bản về giá đất. Đất đai từ không có giá đã được nhìn nhận đúng giá trị. Điều đó cũng có nghĩa là công tác định giá đất được nhìn nhận đúng vai trò. Tuy nhiên trước đây, chúng ta định giá đất đai một cách áp đặt nên nhiều đối tượng đã lợi dụng kẽ hở giá nhà nước và giá thị trường để hưởng lợi. Hiện nay, chúng ta đang cố gắng thay đổi tư duy, định giá đất ngày càng sát với giá thị trường hơn. Nhưng thực tế thì hai mức giá này vẫn còn chênh nhau khá lớn.
Thưa ông, để không có sự chênh lệch lớn giữa mức giá nhà nước ban hành và giá thị trường, công tác thẩm định giá phải bám vào giá thị trường. Vậy căn cứ vào những tiêu chí nào để việc thẩm định giá bất động sản có thể sát với thực tế?
Phải căn cứ vào những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản, giá chuyển nhượng tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường. Hơn nữa cũng phải căn cứ vào mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, căn cứ vào những dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường...
Cũng cần nói thêm rằng, một quyết định trước đây của Bộ Tài chính về các tiêu chí cho thẩm định giá đã nói rõ, giá thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
Làm sao chúng ta có thể kiểm soát được việc các thẩm định viên thông đồng với đơn vị được thẩm định giá nâng hoặc hạ giá bất động sản?
Đây là vấn đề liên quan đến đạo đức của người thẩm định giá. Điều này rất quan trọng. Vì bất cứ một sự không trung thực nào của thẩm định viên có thể dẫn đến những thay đổi trong kết quả thẩm định.
Hiện có thực trạng một số ngân hàng tự định giá thấp tài sản thế chấp, gây thiệt hại cho khách hàng. Đánh giá của ông về vấn đề này?
Điều chúng ta phải làm sắp tới là sớm xóa bỏ cái cơ chế vừa đá bóng vừa thổi còi. Tôi cho rằng ngân hàng tự thẩm định và đánh giá tài sản thế chấp là không khách quan. Một tài sản giá trị thực là 10 mà đánh giá giá trị là 6, 7 sẽ thiệt thòi cho khách hàng. Cơ chế vừa đá bóng vừa thổi còi không chỉ xảy ra trong lĩnh vực tài sản thế chấp mà ngay cả lĩnh vực mua bán bảo hiểm cũng vậy. Cái đó thể hiện sự độc quyền gây thiệt thòi cho khách hàng.
Nhưng ngân hàng lại cho rằng định giá như vậy để giữ phần an toàn?
Việc ngân hàng cho vay bao nhiêu phần trăm là việc của ngân hàng. Nhưng việc tài sản thế chấp có giá trị thị trường tại thời điểm đó là 10 thì phải đánh giá là 10. Việc thẩm định giá của ngân hàng hay bảo hiểm phải là công việc của một tổ chức độc lập.
Tuy nhiên, hiện nay nhiều công ty thẩm định giá bất động sản lại chạy theo lợi ích cá nhân, thưa ông?
Đúng vậy. Có công ty thẩm định giá làm ăn nghiêm chỉnh, có công ty làm ăn thiếu trách nhiệm. Và một trong những nguyên nhân là do chúng ta chưa thực hiện được công tác thanh kiểm tra để xử lý những sai phạm.
Có tình trạng những công ty bất động sản nhờ tổ chức thẩm định giá tăng giá cao hơn giá thực, quyền lợi của khách hàng bị ảnh hưởng. Người ta thường lợi dụng điều này để thực hiện mua bán bằng vốn ngân sách, người mua và người bán đều chia chác bỏ túi và Nhà nước thiệt hại.
Vì vậy, trong pháp lệnh giá nói rằng, kết quả định giá là bắt buộc phải chấp hành, nhưng kết quả thẩm định giá chỉ có giá trị tư vấn tham khảo. Làm sao định được giá đất phù hợp, loại bỏ được những tiêu cực thì đấy là nguồn lực rất lớn đối với đất nước. Việc thẩm định giá tốt phụ thuộc nhiều vào nguồn nhân lực tốt và một hành lang pháp lý cụ thể để các tổ chức định giá độc lập có cơ chế hoạt động.
Xin cảm ơn ông.
Hạnh Liên
TBKTSG Online
|
