|
M&A bất động sản 2023: Khi “sói già săn mồi”
Năm 2023, thị trường M&A Việt Nam dường như là lăng kính phản ánh xu hướng đi xuống toàn cầu, dù nền kinh tế tương đối ổn định. Ít sôi động hơn, nhưng đây thực sự là thời cơ để các “sói già” săn mồi.
Theo KPMG, tổng giá trị giao dịch M&A trong 10 tháng đầu năm 2023 đạt 4.4 tỷ USD từ hơn 260 thương vụ, trong đó 80% giá trị giao dịch từ các ngành y tế, tài chính và bất động sản. Giá trị trung bình các thương vụ đạt 54.5 triệu USD, thương vụ lớn nhất là 1.45 tỷ USD. Mức độ tăng trưởng kép hàng năm 10.3% từ năm 2008.
Báo cáo KPMG cho biết, 10 tháng đầu năm nay, nhà đầu tư trong nước chuyển sang thế phòng thủ để đánh giá lại chiến lược của mình. Thị phần của nhà đầu tư trong nước đã giảm xuống 161.6 triệu USD, chỉ tương đương khoảng 4% tổng giá trị giao dịch được công bố. Đáng nói, tình cảnh này trái ngược hoàn toàn so với 2 năm trước, khi nhà đầu tư trong nước chiếm ưu thế.
Giờ đây, nhà đầu tư nước ngoài chiếm lĩnh cả 5 vị trí top đầu về giá trị giao dịch M&A. Nhật Bản, Singapore, Mỹ tiếp tục là những nhà đầu tư ngoại sôi nổi nhất, chiếm hơn 70% tổng giá trị giao dịch được công bố.
Tại sự kiện M&A Vietnam Forum 2023, ông Warrick Cleine - Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc KPMG Việt Nam và Campuchia nhận định, việc nhà đầu tư nước ngoài áp đảo thị trường năm nay có thể là dấu hiệu chuyển hướng của thị trường từ đầu tư cơ hội sang đầu tư chiến lược dài hạn trong các ngành mạnh và có chọn lọc.
Theo đại diện KPMG, những tài sản có khả năng mở rộng và theo xu hướng khu vực, cũng như nắm bắt được xu thế cung cầu trong nước và thay đổi chuỗi cung ứng toàn cầu sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài.
Trong bối cảnh nguồn vốn trong nước bị thắt chặt, nhiều doanh nghiệp buộc phải tái cấu trúc, bán bớt tài sản, kêu gọi đầu tư do sức ép về tài chính.
Xét theo lĩnh vực, hoạt động M&A năm 2023 sôi động ở mảng công nghệ với làn sóng chuyển đổi số, bán lẻ, hàng tiêu dùng. Chiều ngược lại, bất động sản, năng lượng xanh, tiện ích diễn biến khá ảm đạm; tuy nhiên được dự báo sẽ sớm sôi động trở lại với sự tham gia ngày càng đông đảo của các doanh nghiệp Việt Nam trong vai trò bên mua.
Theo ông Warrick Cleine, giao dịch trong lĩnh vực tài chính chiếm 47%, bất động sản 23% và y tế 10%; chiếm tổng cộng 80% giá trị giao dịch và đóng góp 4 trong số 5 giao dịch lớn nhất 10 tháng đầu năm 2023. So với năm ngoái, dịch vụ tài chính và y tế đã thay thế ngành tiêu dùng và công nghiệp về giá trị giao dịch.
Trong số 5 thương vụ M&A lớn nhất kể từ đầu năm, có 2 thương vụ từ bất động sản, cho thấy dù còn nhiều khó khăn, bất động sản vẫn là tâm điểm và thu hút sự quan tâm của giới M&A, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài trong giai đoạn nhà đầu tư trong nước lui về thế phòng thủ.
Cùng nhìn lại các thương vụ M&A đình đám ở lĩnh vực bất động sản diễn ra trong năm 2023.
Thương vụ M&A được thực hiện bởi ESR Group Limited, một trong những công ty quản lý tài sản lớn nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương, dẫn đầu nhóm nhà đầu tư rót vốn vào CTCP Phát triển Công nghiệp BW (BW Industrial) với giá trị 450 triệu USD vào tháng 01/2023.
BW Industrial được biết đến trong vai trò nền tảng công nghiệp và hậu cần cho thuê tại Việt Nam, thành lập năm 2018 dựa trên sự kết hợp giữa Becamex IDC và Warburg Pincus (một công ty quản lý quỹ đầu tư vốn cổ phần tư nhân, có trụ sở tại New York, Mỹ). BW Industrial hiện có hơn 40 dự án trải dài tại hơn 30 vị trí kinh tế chiến lược trên khắp Việt Nam. Tổng diện tích quỹ đất của Công ty đến nay là 815 ha.
 Dự án của Công ty BW trải dài khắp các tỉnh phát triển công nghiệp tại Việt Nam. Nguồn: BW Industrial
Tháng 07/2023, Gamuda Land Nam Viet Investment Co. Ltd, công ty con của Tập đoàn Gamuda Berhad Malaysia, chi khoảng 316 triệu USD (khoảng 7.2 ngàn tỷ đồng), để mua 98% vốn CTCP Bất động sản Tâm Lực từ 3 cá nhân, gồm: ông Nguyễn Hồng Giang, ông Nguyễn Văn Việt và bà Đặng Thị Dung; còn lại 1% thuộc về Van Lam Investment Limited và 1% thuộc về Truong Tin Construction & Housing Trading Co. Ltd.
Thông qua thương vụ thâu tóm này, Gamuda sở hữu dự án có tên thương mại The Riverdale, diện tích 3.7 ha, tọa lạc tại phường An Phú, TP. Thủ Đức (nay đổi tên thành Eaton Park). Gamuda dự định phát triển khu đất này thành một dự án cao tầng hỗn hợp bao gồm 1,968 căn hộ độc quyền, 12 căn penthouse, 51 cửa hàng tại khối đế và 21 căn shophouse ở cả 6 tòa tháp cao 40 tầng. Dự án được thiết kế để hoàn thiện và bán trong vòng 5 năm.
Chia sẻ tại Diễn đàn M&A Vietnam 2023, ông Angus Liew - Chủ tịch HĐTV Gamuda Land Việt Nam cho rằng, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn. Khung pháp lý Việt Nam thuận lợi khi có thể bán các dự án bất động sản chưa xong, trong khi điều này là không thể ở các quốc gia khác.
Ông Angus Liew cũng cho rằng, sắp tới Việt Nam sẽ rất hấp dẫn khi luật mới được thông qua, kỳ vọng các luật mới sẽ khuyến khích các khoản đầu tư mới, nhiều người sẽ quan tâm đến thị trường này hơn.
Tháng 7, Tập đoàn Keppel Land, thông qua công ty con là VN Prime Vietnam (VNPV, Keppel Land sở hữu 100% vốn), rót 70 triệu USD (tương đương hơn 1.2 ngàn tỷ đồng) để sở hữu 65% cổ phần một công ty nắm dự án bất động sản bán lẻ tại Hà Nội; còn lại 35% do chủ đầu tư dự án là CTCP Thương mại và Đầu tư Phát triển Bình Minh nắm giữ. Dự án này đang trong quá trình xây dựng, dự kiến hoàn thành vào năm 2025.
Trước đó không lâu, vào tháng 05/2023, liên danh giữa Keppel Land (một đơn vị thuộc Tập đoàn) và Keppel Vietnam Fund (một quỹ tư nhân của Tập đoàn) chi gần 3.2 ngàn tỷ đồng để mua 49% cổ phần trong 2 dự án của Khang Điền (HOSE: KDH).
Theo kế hoạch, liên danh này sẽ cùng Khang Điền phát triển các dự án có tổng chi phí phát triển khoảng 444 triệu USD (tương đương 10.2 ngàn tỷ đồng), gồm hơn 200 căn nhà phố và hơn 600 căn hộ cao tầng tại 2 địa điểm, trải rộng trên tổng diện tích khoảng 11.8 ha, tại dự án Emeria (6 ha) và dự án Clarita (5.8 ha) đều nằm trên đường Võ Chí Công, phường Bình Trưng Đông, TP. Thủ Đức. Hiện 2 dự án đã có một số phê duyệt phát triển cần thiết như quy hoạch tổng thể, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 2 địa điểm.
Ngày 30/11, UBND tình Bình Dương chấp thuận cho phép chủ đầu tư là Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC, HOSE: BCM) được phép chuyển nhượng dự án khu đô thị nhà ở phức hợp Tân Thành Bình Dương. Bên nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án là Công ty TNHH Sycamore, thuộc CapitaLand, nhà đầu tư nước ngoài quen thuộc trên thị trường bất động sản Việt Nam.
Thương vụ được khởi động từ cuối năm 2021, khi bên nhận chuyển nhượng CapitaLand công bố ký kết với Becamex IDC bằng việc tiếp nhận và phát triển một quỹ đất tiềm năng để xây dựng dự án nhà ở quy mô lớn đầu tiên của tập đoàn tại Việt Nam.
Dự án có tên thương mại là Sycamore CapitaLand, quy mô 18.9 ha, gồm 3,700 căn hộ và 395 căn shophouse, biệt thự (được đặt tên là The Orchard). Tổng mức đầu tư dự án khoảng 18.3 ngàn tỷ đồng.
Tại thị trường phía Bắc, CapitaLand cũng đã thâu tóm một phần dự án Vinhomes Smart City tại phường Tây Mỗ và phường Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội, thông qua Công ty TNHH Thương mại và Phát triển Kinh doanh Ánh Sao.
Công ty Ánh Sao là đơn vị sở hữu một phần Vinhomes Smart City, được tách ra cuối năm 2021, đã thực hiện một loạt thay đổi về đăng ký kinh doanh, với vai trò chủ sở hữu được chuyển sang CVH Neuve PTE - công ty con được CapitaLand thành lập cuối năm 2017.
Đại diện phần vốn cho CVH Neuve đều là lãnh đạo CapitaLand Việt Nam, gồm ông Tay Boon Hwee - Giám đốc điều hành CapitaLand Việt Nam, Patrick Liau Kong Voon - Tổng giám đốc khu vực miền Bắc CapitaLand Development Việt Nam và bà Jazreel Lim - chuyên gia tài chính.
Trước đó, tháng 10/2021, công ty Ánh Sao đã nhận chuyển nhượng một phần dự án khu đô thị mới Tây Mỗ - Đại Mỗ - Vinhomes Park (Vinhomes Smart City Tây Mỗ) từ CTCP Đầu tư Xây dựng Thái Sơn - một thành viên thuộc Vingroup. CaiptaLand công bố tên gọi dự án này là Lumi Hanoi, quy mô gần 5.6 ha, khoảng 4,000 căn hộ thuộc 9 tòa tháp từ 29 đến 35 tầng. Tổng mức đầu tư hơn 1 tỷ SGD (khoảng 18 ngàn tỷ đồng).
Đầu năm 2023, CapitaLand khiến thị trường M&A sôi sục khi xuất hiện thông tin Tập đoàn xem xét mua một phần dự án Ocean Park 3 của Vinhomes với giá trị khoảng 1.5 tỷ USD, theo Reuters. Nếu thành công, đây sẽ là một trong những giao dịch bất động sản lớn nhất Đông Nam Á trong vài năm trở lại đây.
Bên cạnh các thương vụ nổi bật trên, hoạt động M&A 2023 cũng sôi động với nhiều thương vụ đáng chú ý khác như SkyWorld Development Berhad (Malaysia) mua 2,060 m2 đất tại quận 8, TP.HCM, từ CTCP Thuận Thành với giá 14.3 triệu USD để phát triển dự án bất động sản nhà ở; CTCP Địa ốc First Real Land (Việt Nam) mua 22% cổ phần của CTCP Thương mại - Dịch vụ Bạch Đằng, chủ sở hữu 1 lô đất diện tích 6,879 m2 tại Đà Nẵng với giá 8.2 triệu USD; Tập đoàn Saigonres (Việt Nam) đã thực hiện các thủ tục M&A để mua 90% cổ phần của CTCP Đức Nhi, trở thành chủ sở hữu của 1 lô đất diện tích 7,700 m2 tại quận Tân Phú, TP.HCM.
Ngành bất động sản vẫn được đánh giá sôi nổi nhờ nhu cầu về tài sản chất lượng cao. Ông Warrick Cleine cho rằng, vấn đề được quan tâm nhất tiếp diễn trong năm 2024 là việc tập trung củng cố bảng cân đối kế toán để vượt qua cơn bão đang diễn ra. Trong bối cảnh đó, sự hạ nhiệt các thương vụ là cơ hội để các nhà phát triển bất động sản tái cấu trúc doanh nghiệp, tập trung vào năng lực cốt lõi, bao gồm kiểm soát chi phí và rà soát pháp lý để đảm bảo giấy phép dự án cập nhật pháp lý đầy đủ; và sau cùng là tiến độ cấp giấy tờ liên quan (như sổ hồng hoặc sổ đỏ) đối với khách hàng.
Chuyên gia KPMG đánh giá, động lực tăng trưởng của năm 2024 gồm dòng vốn FDI mạnh mẽ nhờ chính trị ổn định và các thỏa thuận thương mại. Bên cạnh đó, lạm phát được kiểm soát dưới mục tiêu 4%, IMF dự báo GDP sẽ tăng trở lại ở mức 5.8% vào năm 2024 và 6.9% vào năm 2025. Ngoài ra, nợ công vẫn dưới trần pháp lý 60% GDP.
“Những nền tảng cho thấy một năm thuận lợi cho các nhà đầu tư nhắm đến những cơ hội chiến lược tại thị trường Việt Nam năng động” - ông Warrick Cleine nhận định.
Còn theo lãnh đạo Gamuda - ông Angus Liew, tiềm năng bất động sản công nghiệp, nhà ở và khách sạn là rất lớn. Dân số Việt Nam là yếu tố rất quan trọng, tăng trưởng giới trung lưu cũng thế, pháp lý cũng đang thuận lợi hơn. Nhưng có thách thức là một số bộ luật mới đây được thông qua, có thể tác động đến dòng vốn M&A vì cần thời gian để tìm hiểu.
Việt Nam đạt 60 triệu lượt khách quốc tế, tạo nền cho bất động sản du lịch phát triển. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất chỉ được 50 năm, nhà đầu tư nước ngoài chưa quen chuyện này và sẽ cân nhắc nhiều.
Theo ông Trương An Dương - Giám đốc điều hành khu vực phía Bắc và Khối bất động sản nhà ở, Công ty Frasers Property Vietnam, Việt Nam có đầy đủ nền tảng để đẩy mạnh tăng trưởng kinh tế. “Thời gian qua, chúng ta nhìn thấy sự gia tăng nhu cầu bất động sản công nghiệp. Nhu cầu này tăng do dòng vốn FDI đổ vào thị trường Việt Nam ngày càng nhiều” - ông nói.
Trong thời gian tới, ông Dương đánh giá bất động sản công nghiệp vẫn phát triển tốt bên cạnh phân khúc bất động sản văn phòng tiềm năng, các thương vụ M&A trong ngành theo đó sẽ gia tăng.
Huy Khải
FILI
|
