|
Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị: Giao dịch bất động sản qua sàn không làm tăng giá bán
Chiều 23/6, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV, Quốc hội thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Các đại biểu Quốc hội dành nhiều sự quan tâm đến việc quy định các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, đề nghị cần rà soát, cân nhắc kỹ lưỡng, đánh giá tác động, đảm bảo tính chặt chẽ và khả thi.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị phát biểu giải trình về dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi
|
Tiếp thu, giải trình bước đầu ý kiến đại biểu Quốc hội thảo luận tại tổ, Bộ Xây dựng – Cơ quan chủ trì soạn thảo đã có báo cáo, trong đó làm rõ việc quy định các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản như trong dự thảo Luật là thể chế hóa chủ trương của Đảng tại Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khóa XIII và các Nghị quyết, Văn kiện Đại hội Đảng…; đồng thời để đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật, hoàn thiện cơ chế phòng, chống rửa tiền và tài trợ khủng bố ở Việt Nam. Quy định của dự thảo Luật cũng nhằm tăng cường kiểm soát, công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi người dân trong giao dịch bất động sản nhưng không làm ảnh hưởng đến quyền tự do trong hoạt động, phương thức giao dịch bất động sản của người dân.
Quy định này giúp Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường bất động sản, từ đó đưa ra các chính sách nhằm điều tiết kịp thời thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định. Quy định giao dịch qua sàn không gia tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hay làm tăng giá bán. Hiện nay, chi phí quản lý, bán hàng của chủ đầu tư thường phải xác định trong khoảng từ 8 - 10% giá bán (bao gồm các chi phí nhân sự, quảng bá, truyền thông, hoa hồng cho người bán được hàng…) chi phí này cũng là chi phí mà đã được các chủ đầu tư tính vào giá bán. Do vậy, chủ đầu tư có thể bỏ chi phí (sử dụng bộ máy, nguồn lực riêng của mình) để tự tổ chức bán hàng hoặc thành lập sàn hoặc thuê sàn bất động sản để thực hiện. Việc này nhiều khi còn tiết kiệm chi phí bán hàng cho chủ đầu tư, vì các sàn bất động sản là đơn vị bán hàng chuyên nghiệp (có sẵn dữ liệu khách hàng, có sẵn liên kết các sàn, có sẵn các kênh tiếp thị, quảng cáo…) nên hiệu quả và hiệu suất cao hơn.
Các giao dịch bất động sản hình thành tương lai có nhiều đặc thù như: tài sản chưa hình thành, pháp lý của dự án bất động sản phức tạp, điều kiện đưa vào kinh doanh phải được kiểm soát theo thực tế triển khai của dự án, trong khi các giao dịch này không thực hiện qua công chứng. Do vậy, cần thiết đưa vào giao dịch qua sàn để đảm bảo công khai, minh bạch, quản lý, giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo trong giao dịch bất động sản.
Cũng theo cơ quan soạn thảo, quy định này nhằm minh bạch hóa hoạt động của tất cả các chủ thể tham gia thị trường, tránh rủi ro cho người dân, hạn chế hiện tượng khiếu kiện gây mất trật tự an ninh xã hội. Nâng cao được vai trò, trách nhiệm của các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản; tạo lập được môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản lành mạnh, ổn định.
Tuy nhiên, Cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ báo cáo Chính phủ để tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng các ý kiến góp ý về nội dung này, đảm bảo hoàn thiện quy định về sàn giao dịch bất động sản cho phù hợp.
Trước đó tại phiên thảo luận, Đại biểu Phạm Đức Ấn - Đoàn ĐBQH Tp. Hà Nội cơ bản đồng tình với sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, đại biểu Phạm Đức Ấn cho rằng, giá bất động sản có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Nếu giá bất động sản tăng, giá cả, chi phí hàng hóa dịch vụ cũng tăng theo; giá bất động sản đều phải phản ánh vào giá cả. Mặc dù cần tôn trọng quy luật thị trường nhưng cũng cần phải quy định các biện pháp kiểm soát thị trường bất động sản.
Đối với quy định bắt buộc kinh doanh bất động sản phải qua sàn giao dịch, Chính phủ đã giải trình tương đối thuyết phục nhưng còn nhiều ý kiến khác nhau. Đại biểu cho rằng, chi phí qua sàn giao dịch chi phí rất lớn nhưng cần có thống kê cụ thể rõ ràng nội dung này để kiểm soát chi phí qua sàn bất động sản như Chính phủ mong muốn…
Đại biểu Cầm Hà Chung - Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Thọ
|
Theo đại biểu Cầm Hà Chung, sàn giao dịch bất động sản là doanh nghiệp thông thường, không phải cơ quan quản lý Nhà nước, không phải là chủ thể cung cấp dịch vụ công theo nhiệm vụ của Nhà nước. Do đó, việc bắt buộc các chủ thể khác phải sử dụng các dịch vụ của doanh nghiệp thông thường tạo nên sự bất bình đẳng, vi phạm các nguyên tắc về bình đẳng trong hoạt động kinh doanh, xung đột với Luật Công chứng. Vì theo Luật công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng nhận tính xác thực hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự.
Đại biểu Phạm Thị Kiều cho biết, Điều 57 của dự thảo luật quy định chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để người dân tự xây dựng nhà ở phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này.
Theo đại biểu, quy định như dự thảo Luật đặt ra rất nhiều băn khoăn khi bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn. Đại biểu lý giải, quy định như vậy không chỉ xung đột trực tiếp với Điều 119 Bộ Luật Dân sự về hình thức của giao dịch dân sự mà còn tạo ra những rào cản khi phát sinh thêm thủ tục xác nhận qua sàn giao dịch, phát sinh thêm chi phí lớn cho giao dịch bất động sản. Không những vậy, dù Điều 57 quy định về các giao dịch phải thông qua sàn giao dịch nhưng lại quy định luôn cả giao dịch thuộc diện khuyến khích thông qua sàn giao dịch bất động sản. Theo đại biểu, đối tượng khuyến khích ở đây hoàn toàn nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản. Do vậy, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo cần cân nhắc và làm rõ.
Đại biểu Hoàng Văn Cường - Đoàn ĐBQH Tp.Hà Nội phát biểu tranh luận
|
Tranh luận ở hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Hoàng Văn Cường đề cập về giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch, qua môi giới. Trên thế giới, nhiều nước đã có những quy định chặt chẽ đối với sàn giao dịch bất động sản. Do đó, người dân rất yên tâm với việc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch.
Để thị trường bất động sản minh bạch, đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng, trong dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần quy định chặt chẽ về sàn giao dịch và môi giới bất động sản…
Theo đại biểu Hoàng Văn Cường, bất động sản là một cái hàng hóa thì rất quen thuộc với tất cả mọi người. Thế nhưng, khi được đưa vào giao dịch trên thị trường thì nó lại là một cái hàng hóa rất đặc biệt. Vì vậy, thị trường bất động sản gồm có 3 bộ phận cấu thành: người mua, người bán và người môi giới. Ba yếu tố này không thể thiếu khi mà cần có một thị trường hoàn chỉnh và chúng ta dù không có quy định về môi giới bất động sản thì trên thực tế người dân khi đi giao dịch bất động sản vẫn cứ tìm đến một người trung gian.
Vì vậy, để minh bạch thị trường bất động sản, đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng, trong dự án Luật quy định trách nhiệm của môi giới bất động sản phải mang tính pháp lý. Nếu như gặp rủi ro pháp lý, cái người môi giới phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Nhật Quang
FILI
|
