|
Thị trường bất động sản 2016 tiếp tục phân hóa, động lực tăng giá chưa đủ mạnh
Theo báo cáo của CTCK Bảo Việt (BVS), trong 6 tháng đầu năm, thị trường bất động sản diễn ra sôi động với hàng loạt dự án lớn mở bán, tuy nhiên số lượng căn hộ tiêu thụ dù duy trì ở mức cao nhưng chưa có sự bền vững. Mặt khác, Thông tư 06 bất ngờ ban hành giúp thị trường thị trường bất động sản tránh được một rủi ro trong ngắn và trung hạn, tạo tiền đề cho thị trường tiếp tục sôi động với điểm nhấn từ dự án cao cấp.
Nhu cầu mua thực để định cư chững lại, tính bất ổn thị trường gia tăng dần
Thị trường bất động sản trong quý 1 và tháng đầu quý 2/2016 có diễn biến đa dạng so với cùng kỳ năm 2014 và 2015. Nhiều dự án được triển khai của các tên tuổi lớn như Vingroup, Novaland, Phú Mỹ Hưng bên cạnh các đơn vị phát triển khác như Đất Xanh, An Gia, Hưng Thịnh, Sacomreal, Phát Đạt. Phần lớn dự án mở bán có vị trí đắc địa nên thu hút khá tốt sự quan tâm của khách hàng. Sản phẩm đa dạng hơn, với một số loại hình sản phẩm mới như office – tel, condontel, shophouse, nhà phố thương mại… Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng xây dựng những phương án tài chính táo bạo, như hình thức cam kết lợi nhuận từ cho thuê cố định từ 8 – 10% trong một khoảng thời gian nhất định từ 2 đến 5 năm, thanh toán 15 – 30% cho đến khi nhận nhà hoặc cam kết cho thuê cùng với chính sách ân hạn trong 2 năm. Những yếu tố này đã và đang giúp thị trường ghi nhận kết quả lạc quan so với dự đoán ban đầu.
Mặc dù số lượng căn hộ tiêu thụ duy trì ở mức cao nhưng chưa có sự bền vững. Theo ước tính của CBRE, số căn tiêu thụ trong quý 1/2016 là 9,090 căn, tăng 25%, trong đó phân khúc căn hộ cao cấp vẫn là điểm nhấn của thị trường khu vực Hồ Chí Minh với tỷ trọng giao dịch gia tăng. Trong khí đó, phân khúc bình dân có vẻ trầm lắng hơn do các dự án mới mở bán rất ít. Phân khúc trung cấp vẫn là phân khúc ổn định nhất với nhu cầu tốt và sản phẩm đa dạng.
Tỷ trọng giao dịch theo phân khúc căn hộ qua từng năm
|
Xét về giá bán của sản phẩm, có diễn biến trái chiều khi giá sơ cấp có xu hướng tăng từ các dự án mới mở bán với chiết khấu tốt, trong khi giá giao dịch thứ cấp tại các dự án đã hoàn thành thì chững lại do không thu hút được dòng tiền. Mặc dù số lượng căn hộ kinh doanh ghi nhận trong quý 1 vẫn khả quan nhưng người mua chủ yếu là nhà đầu tư. Theo BVS, nhu cầu mua thực để định cư có vẻ đã chững lại, tính bất ổn cho thị trường cũng gia tăng dần với nguồn cung ngày càng tăng cao, nhu cầu không bền vững.
Bên cạnh đó, 6 tháng đầu năm qua chính sách mới chưa có hiệu lực và thiếu vắng thông tin vĩ mô khiến tâm lý thị trường có lúc hoang man, tuy nhiên với việc ban hành Thông tư 6 sẽ buộc hệ thống ngân hàng có sự điều tiết lại cơ cấu nguồn vốn cũng như lĩnh vực cho vay nhưng với lộ trình thận trọng hơn. Nguồn vốn chảy vào thị trường chắc chắn sẽ có sự điều chỉnh theo hướng chậm lại so với 2015 nhưng rủi ro giảm đột ngột như những lo ngại trước đã được giải tỏa.
Thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm vẫn rất sôi động
Trong 6 tháng cuối năm, các dự án từ phân khúc cao cấp sẽ tiếp tục mang đến những điểm nhấn cho thị trường. Các dự án sắp triển khai vẫn rất tiềm năng như Marina và Thủ Thiêm Lake View của CII, Empire City,… cùng với các đợt mở bán mới từ dự án Vinhomes Golden River, các dự án thành phần trong khu đô thị Sala vẫn đang rất được khách hàng quan tâm. Đối với phân khúc trung bình khá, BVS cho rằng giao dịch vẫn duy trì ổn định với tỷ trọng 35 – 40% tổng căn hộ giao dịch. Đây là phân khúc khá an toàn và là sân chơi của nhiều doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết hiện nay như Nam Long (NLG), Đất Xanh (DXG), Hưng Thịnh, An Gia, Sacomreal (SCR), Thủ Đức House (TDH)… Quỹ đất các doanh nghiệp này vẫn khá dồi dào nên dự kiến sẽ có nhiều dự án được mở bán trong thời gian tới. Các khách hàng sẽ có thêm nhiều lựa chọn đối với phân khúc trung cấp. Đặc biệt, hiện tại tình trạng cung vượt cầu diễn ra ngày càng lớn dẫn đến sự cạnh tranh gay gắt và những chính sách ưu đãi ngày càng nhiều mà chủ đầu tư mang đến cho khách hàng.
Thống kê giao dịch 2007 – 2016 (CBRE VN)
|
Bước sang 2016, nguồn cung toàn thị trường nói chung và các khu vực sôi động như quận 1, quận 2, quận 4, Tân Bình là khá dồi dào. BVS đánh giá sự cạnh tranh trong từng phân khúc và quyền quyết định thuộc vào người mua là điểm nổi bật trong năm 2016. Do đó, xét trên bức tranh tổng thể, BVS cho rằng động lực tăng giá đối với các dự án căn hộ trong năm nay là không được như diễn biến 2015.
Nhìn chung, xét trong ngắn hạn rủi ro cho thị trường bất động sản là không thật sự lớn. Tuy nhiên, nhìn trong trung và dài hạn, sự chênh lệch giữa lượng căn hộ mở bán với số lượng giao dịch sẽ là điểm rủi ro lớn nhất đối với thị trường bất động sản, nó kỳ vọng sẽ gia tăng sự nhạy cảm trước những thay đổi trong yếu tố vĩ mô cũng như là chính sách điều hành./.
* Tài liệu đính kèm
BVSC+-+Cap+nhat+Nganh+Bat+dong+san+6.2016.pdf
|
