Thận trọng với dự án phân lô bán nền

Phá vỡ quy hoạch, nhà nước thất thu thuế, khách hàng gặp nhiều rủi ro khi giao dịch..., đó là những hậu quả mà việc phân lô bán nền đem lại. Tình trạng này diễn ra tràn lan không chỉ ở các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An mà còn là nỗi ám ảnh với chính quyền TP.HCM.

Nhiều khu đất được phân lô bán nền mặc dù hạ tầng chưa hoàn thiện.

Tràn lan Trên địa bàn TP.HCM, chỉ tính riêng huyện Hóc Môn từ năm 2010 đến nay, UBND huyện đã duyệt 220 hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo phân lô khoảng 2.300 nền nhà. Tại Q.Thủ Đức, từ tháng 10.2014 đến cuối năm 2015 đã có 133 hồ sơ tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích hơn 13,5ha, hơn 1.500 nền đất đã được phân lô.

Ghi nhận của phóng viên, hoạt động phân lô bán nền còn diễn ra rầm rộ ở nhiều quận, huyện khác, đặc biệt là các quận, huyện vùng ven TP.HCM như Bình Chánh, Bình Tân, Củ Chi... Hàng trăm khu dân cư được quảng cáo với phối cảnh lung linh cùng những tên gọi mà khách hàng có thể tin tưởng như: Khu dân cư Thái Dương Xanh, Khu dân cư Nam Khang Residence, Khu dân cư Little Sài Gòn, Khu dân cư Trường Lưu...

Tại Đồng Nai, tình trạng cá nhân tách thửa, phân lô bán nền diễn ra rất nhiều tại các huyện Long Thành, Nhơn Trạch... Người mua những mảnh đất tách thửa phần lớn là công nhân, người lao động nghèo nên sau khi sang nhượng xong thấy số tiền chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp quá lớn đã bỏ qua và tiến hành xây dựng nhà ở trái phép. Tình trạng này khiến không ít địa phương “đau đầu” mà không có cách nào xử lý triệt để. Tại Long An, tình trạng một số cá nhân mua đất, liên kết với nhau để phân lô bán nền, hình thành các khu dân cư tự phát lớn cũng diễn ra tràn lan đáng báo động. Người phân lô bán nền xong thường biến mất và người phải chịu hậu quả là những lao động nghèo đã mua đất và xây dựng nhà ở. 

Phân lô bán nền tràn lan gây ảnh hưởng lớn đến quy hoạch đô thị và rủi ro cho khách hàng.

Hậu quả khôn lường

Bài học về việc phân lô bán nền tại TP.HCM những năm 2002 vẫn còn, khi như dự án phân lô hình thành lên những khu “ổ chuột” mà sau này chính quyền phải rất vất vả để xử lý. Đó là chưa kể tới do pháp lý đất đai chưa rõ ràng, đường sá chưa hoàn thiện nên người dân chưa được cấp giấy chủ quyền. Để lại hậu quả nặng nề nhưng chỉ một số ít trường hợp bị xử lý theo pháp luật, còn những người phân lô đất, kiếm lời nhiều tỷ đồng thì lặn mất tăm.

Theo Luật Nhà ở, xây dựng trái phép sẽ phải đập bỏ, nhưng đối với những hộ nghèo, căn nhà miếng đất là tài sản tích cóp, vay mượn mới mua được nên việc xử lý rất khó khăn. Ông Nguyễn Văn Đực - Phó Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành - cho rằng: “Phân lô bán nền cũng có mặt tốt mặt xấu. Về mặt tốt, thị trường này vẫn phục vụ nhu cầu an cư cho một số bộ phận người dân, nhất là những người nhập cư, những người vẫn giữ thói quen của nông thôn không thích ở chung cư, muốn mua đất để xây dựng nhà cửa”.

Tuy nhiên, nhược điểm của loại hình phân lô bán nền lấn át so với mặt ưu, những diện tích đất do dân tự phát đứng ra phân lô bán nền thường hạ tầng kém, không góp nhiều vào hạ tầng chung của địa phương. Các dự án không có các tiện ích chung như công viên, hệ thống cấp thoát nước thậm chí không có hoặc có cũng rất kém về chất lượng. Dẫn đến khu vực phân lô bán nền trở thành một “ổ nhếch nhác”, không an ninh và mất vệ sinh.

Theo ông Đực, dạng dự án do doanh nghiệp phân lô bán nền kinh doanh thì họ thu lãi rất cao, bán một nền đất từ 500 - 600 triệu đồng, nhưng khi làm giấy tờ chuyển nhượng sang tên làm các thủ tục đất đai với chính quyền thì “bắt tay” cùng khách hàng mức giá chỉ có 100-200 triệu đồng, điều này dẫn tới việc Nhà nước thất thu con số lớn tiền thuế.

Ông Phan Công Chánh - Tổng giám đốc CTCP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh - đưa ra cảnh báo, việc mua đất nông nghiệp sau đó xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất thực hiện việc phân lô bán nền đang diễn ra nhiều. Tuy nhiên, giai đoạn để tiến hành ra được sổ hồng, làm hạ tầng cho lô đất mất rất nhiều thời gian. Đối với những dự án mà chủ đầu tư có thể thiếu vốn, sai quy hoạch, cầm cố đất vào ngân hàng thì các khách hàng sẽ gặp rất nhiều rủi ro. Do đó, với những giao dịch tại dự án phân lô bán nền hình thành trong tương lai, khách hàng lưu ý: Cần quan tâm uy tín và năng lực của chủ đầu tư. Nên mua những dự án đã có sổ hồng hoàn chỉnh. Khách hàng cũng cần phân biệt giữa sổ hồng riêng từng lô nhỏ và sổ hồng chung cho toàn bộ khu đất. Ví dụ mua 1 lô đất với diện tích 50m², trong một khu đất dự án có diện tích 1.000m² đã có sổ hồng. Chủ đầu tư quảng cáo đã có sổ hồng, tuy nhiên, khi đặt bút ký hợp đồng thì phải lưu ý, vì có trường hợp sổ hồng riêng của lô đất diện tích 50m² mình mua chưa có mà chỉ có một sổ chung cho toàn bộ diện tích 1.000m² trong dự án.

 Ngoài ra, khu đất tại dự án có thể ở dạng là đất nông nghiệp được chủ đầu tư chuyển mục đích sử dụng, tiến hành phân lô. Tuy nhiên, trong quá trình phân lô phải thực hiện các tiện ích cơ bản để tạo thành khu dân cư đó là điện, đường, hệ thống cấp thoát nước, viễn thông... Đến giai đoạn nghiệm thu thì các cơ quan quản lý nhà nước không tiếp nhận những cơ sở hạ tầng do chủ đầu tư tự làm, cho nên sẽ không ra sổ hồng cho từng lô đất khách hàng đã mua. Lúc này, vốn đã góp cho chủ đầu tư nên khách hàng phải chịu bất lợi lớn.

Nguyên Vũ

lao động

>   Lập đường dây nóng tố chuyện đòi “bôi trơn” khi làm sổ đỏ (22/04/2016)

>   Phí BOT ở Việt Nam có thực sự rẻ? (22/04/2016)

>   ĐHĐCĐ Vingroup: Doanh số bất động sản đạt kỷ lục hơn 70,000 tỷ đồng (22/04/2016)

>   Đơn giá tiền sử dụng đất tái định cư đường Phương Canh, Hà Nội là gần 13 triệu đồng/m2 (22/04/2016)

>   Nam Long: Cơ hội từ dòng vốn ngoại (22/04/2016)

>   TPHCM công bố danh mục công trình giao thông thực hiện trong năm 2016 (22/04/2016)

>   Sacomreal: Lãi ròng quý 1 tăng mạnh nhưng chỉ đạt 3.5% kế hoạch (22/04/2016)

>   Maybank Group sẽ tấn công mạnh vào thị trường đầu tư hạ tầng tại ASEAN (21/04/2016)

>   NBB: Doanh thu hợp nhất quý 1 chỉ hơn 10 tỷ, lãi ròng 1.4 tỷ đồng (21/04/2016)

>   NLG: 82% doanh thu từ các căn hộ EHome, lãi quý 1 hơn tăng trưởng 22% (21/04/2016)