|
Các khu công nghiệp ế nặng khi IPO: Mỗi nhà mỗi cảnh
Các khu công nghiệp (KCN) có được lợi thế nằm gần đường quốc lộ, đường liên tỉnh, cảng biển và cảng hàng không quốc tế. Cùng với đó, lượng vốn FDI chảy vào Việt Nam liên tục tăng qua các năm, cơ sở hạ tầng đang ngày càng hoàn thiện... Tuy nhiên, nhìn lại kết quả IPO của các doanh nghiệp bất động sản KCN thời gian qua liệu có thấy được hấp dẫn của những KCN.
Gần đây nhất, hơn 16 triệu cổ phiếu của Khu công nghiệp Sài Gòn (SAIGONIPD) được IPO và tỷ lệ thành công chỉ có 0.07%.
Trước đó không lâu, “ông lớn” ngàn tỷ Phát triển Khu Công nghiệp SONADEZI cũng chỉ bán thành công 1% lượng cp trong đợt IPO.
Tháng 12/2015, IPO của Phát triển Hạ tầng Khu Công nghiệp Thái Nguyên (PTHTKCNThaiNguyen) cũng chỉ đạt tỷ lệ thành công 0.5%.
IPO Xây dựng Hạ tầng Khu công nghiệp Cần Thơ (XDHTCanTho) khá hơn một chút nhưng tỷ lệ thành công chỉ hơn 2%.
Kết quả IPO của các doanh nghiệp bất động sản KCN trong khoảng 1 năm trở lại
Kết quả IPO thảm nhất là SAIGONIPD, mặc dù ngành nghề kinh doanh chính là bất động sản KCN thế nhưng những năm qua Công ty sống nhờ hoạt động tài chính, chiếm bình quân 95% tổng doanh thu mỗi năm.
Hơn 97% lợi nhuận giai đoạn 2012-2014 của SAIGONIPD xuất phát từ hoạt động tài chính (cổ tức, lợi nhuận được chia). Chính điều này làm “phô trương” các chỉ số khả năng sinh lời của SAIGONNIPD, lãi sau thuế trên doanh thu thuần qua các năm lên đến hàng chục phần trăm, thậm chí 9 tháng đầu năm 2015 con số này là 1,528%, ROE và ROA đạt lần lượt 12% và 8%.
Lợi nhuận của SAIGONIPD giai đoạn 2012-2014
Trong khi đó, khoản doanh thu chưa thực hiện dài hạn liên tục tăng qua các năm và chiếm gần như toàn bộ nợ dài hạn của Công ty.Tính đến 30/09/2015, khoản này đã lên hơn 132 tỷ, gần như chiếm trọn trong số này là phải thu khách hàng khu dân cư Thạnh Lợi.
Là một trong những doanh nghiệp có tiếng về bất động sản KCN, SONADEZI có tổng tài sản trên 12,200 tỷ, vốn trên 3,000 tỷ đồng, quản lý 735 ha đất tại Đồng Nai và tỉnh thành khác với tỷ lệ lấp đầy đạt 50%. Thế nhưng ông lớn này không khẳng định được tầm vóc của mình qua kết quả IPO quá thấp. Khó khăn dai dẳng của Công ty là tiền thuê đất được Chính phủ phê duyệt tại KCN Biên Hòa 1 (chiếm gần 50% tổng quỹ đất Công ty quản lý) từ năm 2000 đã không đủ bù đắp chi phí. Cùng với đó là 150 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện dài hạn.
Kế hoạch sau cổ phần hóa, Nhà nước giảm nắm giữ còn 65% tại SONADEZI, cổ đông sẽ đa dạng từ công nhân viên đến nhà đầu tư đại chúng bên ngoài (thông qua IPO). Tuy nhiên, ĐHĐCĐ lần thứ nhất của SONADEZI vào cuối tháng 1/2016 cho hay, riêng cổ đông Nhà nước đã nắm đến 99.54% vốn điều lệ. Trong 203 cổ đông còn lại thì thì 149 cổ đông là “người nhà” và chỉ có 44 cổ đông bên ngoài sở hữu 0.26% vốn.
Đại hội này cũng thông qua kế hoạch cho 11 tháng năm 2016 (niên độ tài chính kể từ khi công ty tổ chức ĐHĐCĐ lần đầu) với doanh thu 332 tỷ và lợi nhuận 91 tỷ đồng. Con số này có khoảng cách rất xa so với kế hoạch dự kiến 3,623 tỷ doanh thu và 437 tỷ lợi nhuận sau thuế cho cả năm 2016 mà SONADEZI công bố trước IPO.
Đối với Khu Công nghiệp Cần Thơ cũng tương tự, IPO 48.49% vốn vào tháng 5/2015 nhưng tỷ lệ thành công chỉ hơn 2% nên hiện nay Nhà nước vẫn sở hữu 99.94%.
Hiện tại, Công ty quản lý và sử dụng gần 2.9 triệu m2 đất khu công nghiệp Trà Nóc, Cần Thơ. Hoạt động kinh doanh với 65% doanh thu hằng năm được đến từ cho thuê đất, biên lãi gộp bình quân 50%. Thế nhưng khó khăn lớn là giá thuê đất KCN tại Cần Thơ bị đánh giá là cao gấp 3-4 lần các tỉnh lân cận (từ 100-150 USD/m2 trong 50 năm), khiến nhiều năm qua không thu hút được nhà đầu tư triển khai dự án. Bên cạnh đó, thủ tục giải quyết chuyển đổi giấy phép đầu tư của địa phương còn chồng chéo, cơ sở hạ tầng KCN xuống cấp, các nguyên phụ liệu phải nhập từ TP.HCM dẫn đến chi phí vận chuyển cao.
Công ty còn có khoản doanh thu chưa thực hiện qua các năm chiếm bình quân 50% tổng tài sản, tính đến cuối năm 2014 là 235 tỷ đồng từ hơn 50 doanh nghiệp với những tên tuổi như DHG, Bia Sài Gòn Miền Tây, Pepsico Việt Nam... hay một số doanh nghiệp hoạt động thua lỗ kéo dài, chưa nghiêm túc thực hiện ký hợp đồng thuê đất...
Doanh thu của Khu công nghiệp Cần Thơ giai đoạn 2012-2014 (Đvt: Tỷ đồng)
Được biết, sau IPO là lúc Công ty đưa vào hoạt động nhà máy nước thải, dự kiến đóng góp thêm 13 tỷ đồng/năm vào tổng doanh thu giai đoạn 2015-2017. Lãi sau thuế từ 6-7 tỷ đồng/năm, cổ tức khoảng 6-7%/năm.
Câu chuyện IPO của Công ty TNHH MTV Phát triển Hạ tầng Khu công nghiệp Thái Nguyên chỉ có tỷ lệ thành công 0.5%. Dự định sau CPH, vốn điều lệ sẽ là 300 tỷ đồng, Nhà nước nắm dưới 51%.
Đơn vị được giao quản lý hơn 89 ha đất nằm trong KCN Sông Công 1 tỉnh Thái Nguyên, trong đó 80% đất đã cho thuê. Trong khi năm 2014 tổng doanh thu chỉ khoảng 12 tỷ đồng, 6 tháng 2015 là 7 tỷ đồng thì sau cổ phần hóa, Công ty đặt mục tiêu kinh doanh “lột xác” với doanh thu nhảy vọt lên 77-99 tỷ đồng/năm vào giai đoạn 2016-2019, trong đó hơn 60 tỷ đồng được đến từ xây lắp. Lãi sau thuế không còn vài trăm triệu nữa mà nhảy lên trên 10 tỷ đồng/năm. Đồng thời, phấn đấu quy mô quản lý đất đạt 197 ha.
Qua những bản công bố kế hoạch kinh doanh sau IPO, có thể thấy, các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp được tiếp sức thêm rất nhiều từ những mảng kinh doanh mới, nhưng mọi kế hoạch đều được đưa ra trong điều kiện “màu hồng” là IPO thành công 100%!./.
|
