|
“Ba năm tới chưa thể có bong bóng bất động sản mới”
Ông Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường cho rằng trong vòng ba năm tới chưa thể nào hình thành luồng “bong bóng” bất động sản mới. Trong năm 2016, nếu không can thiệp gì thì thị trường vẫn sẽ duy trì được đà tăng trưởng như năm 2015. Tuy nhiên các bên liên quan nên cùng nhau hợp lực để đưa ra giải pháp cho các vấn đề còn tồn đọng.
Tại hội thảo “Dự báo xu hướng thị trường bất động sản năm 2016” tổ chức tại TPHCM ngày 5/12/2015, ông Đặng Hùng Võ chia sẻ, bong bóng bất động sản (BĐS) đang là một nỗi ám ảnh lớn đối với nhà đầu tư. Tuy nhiên, trong vòng ba năm tới chưa thể nào hình thành “bong bóng” mới.
Cụ thể, từ năm 2009, Việt Nam sử dụng cách thức không nhắc đến chuyện bất động sản xuống giá nữa mà cứ để yên thị trường. Giai đoạn này bắt đầu đốt nóng phân khúc giá rẻ cho người có thu nhập thấp, thị trường vẫn còn ấm và “chưa chết hẳn” (phần nào chết thì cứ để chết từ từ và không cho phá giá). Ông Võ cho rằng “bong bóng ở Việt Nam đã tích tụ khá lớn, nhưng chúng ta cho nó xì chứ không cho nó nổ”.
Đến giai đoạn 2014, thị trường tích cực hơn khi người mua nhà không chờ cho giá nhà giảm thêm nữa và bắt đầu quay trở lại mua nhà. Từ đầu năm 2015 tới nay, số lượng giao dịch BĐS vẫn duy trì ở khoảng trung bình 1,600 giao dịch/tháng, điều này mới thỏa mãn cái nhu cầu ở của người dân chứ chưa có sự xuất hiện của nhà đầu tư nhỏ lẻ, đầu cơ thị trường BĐS.
Về tín dụng BĐS,trong giai đoạn 2009-2010, Việt Nam ngăn không cho tín dụng chảy vào đây nhưng hiện tại sang năm 2015 thì tổng dư nợ BĐS đã đạt 342 ngàn tỷ đồng, trong đó tín dụng cho nhà ở chiếm 39%, khu đô thị chiếm 20%. Đây cũng là tín hiệu tích cực cho thấy thị trường BĐS đang ấm dần.
Còn tồn kho BĐS, tổng kết từ đầu năm đến tháng 11 đang có xu hướng đi xuống với mức giảm 3-5%/tháng. Tính đến tháng 11/2015 tồn kho BĐS còn khoảng 53,000 tỷ đồng, giảm một nửa so với thời kỳ đỉnh điểm tính được là hơn 100,000 tỷ đồng. Theo ông Võ, mức giảm tồn kho 3%-5%/tháng là hợp lý, vì nếu các chủ đầu tư tiến hành bán tháo bằng cách giảm giá thì bong bóng BĐS sẽ vỡ chứ không phải là xì.
Về gói tín dụng 30,000 tỷ thì quá trình giải ngân 2015 cao hơn hẳn so với giai đoạn 2013-2014. Nếu tích cực giải ngân thì gói 30,000 tỷ có thể được bơm hết vào thị trường vào tháng 6/2016.
Bất động sản 2016 sẽ duy trì đà tăng trưởng của năm 2015
Ngoài những tín hiệu tích cực, thị trường bất động sản vẫn còn một số hạn chế. Theo ông Võ, đó là các giao dịch trên thị trường đang chuyển dịch dần từ phân khúc giá rẻ sang phân khúc nhà ở giá trung bình và cao cấp (trên 25 triệu/m2). Phân khúc giá rẻ như đang bị bỏ rơi, việc quản lý chất lượng, an toàn cháy nổ của các dự án trong phân khúc này chưa được đề cập quan tâm.
Bộ Xây dựng đã có đề xuất “Đất chung cư là đất có thời hạn”, các dự án nhà ở chung cư phải được cải tạo, giật sập sau một thời gian sử dụng. Nhưng điều này đã bị bỏ qua do “nhiều người có quyền trong chuyện này” chưa hiểu được chuyện hữu hạn trong sử dụng nhà chung cư là vấn đề rất quan trọng.
Về chính sách nhà ở cho người nước ngoài đã được thông qua, đối tượng khách hàng này chỉ mới bắt đầu tham quan khảo sát chứ chưa có quyết định mua. Lý do ông Võ đưa ra là chưa có sự nhất quán trong chính sách luật, nhà đầu tư nước ngoài cảm thấy rủi ro về mặt pháp lý vì các văn bản luật thay đổi quá thường xuyên. Ngoài ra các thủ tục giấy tờ ở địa phương phức tạp cũng là một trở ngại lớn.
Nhận định về 2016, ông Võ cho rằng nếu không can thiệp gì thì thị trường vẫn sẽ duy trì được đà tăng trưởng của năm 2015. Tuy nhiên, các cơ quan Nhà nước, nhà đầu tư, người tiêu dùng, hiệp hội nên cùng nhau hợp lực để đưa ra giải pháp cho các vấn đề còn tồn đọng.
Theo ông Võ, ngoài những hạn chế trên thì lĩnh vực BĐS ở Việt Nam hiện nay còn yếu ở mặt thiếu đa dạng về các sản phầm đầu ra, và thiếu cả đa dạng nguồn vốn ở đầu vào, đặc biệt là vốn trung hạn và dài hạn. Từ lúc hình thành đến nay, thị trường BĐS luôn luôn trong tình trạng thiếu vốn trung hạn và dài hạn, các dự án toàn được phát triển dựa trên vốn vay thương mại trong nước. Để giải quyết vấn đề này, ông đề xuất Chính phủ nên có những chính sách thông thoáng hơn cho chủ đầu tư có thể tiếp cận được ngồn vốn giá rẻ nước ngoài, thông qua những thông tư chính sách cho phép thế chấp BĐS Việt Nam cho ngân hàng quốc tế.
|
Biến động của tỷ giá có lợi cho bất động sản
Ông Nguyễn Trí Hiếu – chuyên gia tài chính ngân hàng cho biết biến động của tỷ giá là có lợi cho bất động sản. Theo nhận định của ông Hiếu, khi tiền đồng mất giá sẽ có sự dịch chuyển mới vào đồng USD hoặc bất động sản. Và điều này hoàn toàn có lợi cho bất động sản.
Gần đây nhất là sự kiện đồng nhân dân tệ được công nhận vào rổ tiền tệ của IMF. Tuy nhiên, để chính thức được giao dịch trong rổ này, từ nay đến tháng 10/2016, Trung Quốc phải hội đủ điều kiện quan trọng là thả nổi nhân dân tệ và được hoán đổi tự do. Khi đó Việt Nam cũng sẽ phải đối phó với việc Ngân hàng Trung ương Trung Quốc thả nổi đồng nhân dân tệ và áp lực tăng tỷ giá là rất cao.
Không chỉ với áp lực nhân dân tệ phá giá, khả năng tăng lãi suất sắp tới của Fed sẽ tác động mạnh đến tỷ giá trong năm 2016. Ông Hiếu cho biết bất động sản đã phục hồi đáng kể trong năm 2015, và dự kiến sẽ duy trì sự phục hồi này trong năm 2016.
Niềm tin vào thị trường BĐS Việt Nam của nhà đầu tư nước ngoài chưa cao
Ông Jeff Foo - Chủ tịch Hiệp hội môi giới Bất động sản Singapore cũng nhận định thị trường BĐS Việt Nam đang có những chuyển biến rất tích cực, các chính sách mở cửa thị trường BĐS cho nhà đầu tư nước ngoài đang thu hút được sự chú ý của các nhà đầu tư Singapore. Tuy nhiên ông cho rằng, vướng mắc lớn nhất đó là niềm tin vào thị trường BĐS Việt Nam trong mắt nhà đầu tư vẫn còn chưa cao vì mức độ nhất quán của hệ thống luật. Các chính sách thuế và điều kiện để rút vốn về nước cũng chưa được đề cập một cách rõ ràng nên vẫn chưa thực sự thuyết phục được nhà đầu tư nước ngoài đổ tiền vào BĐS Việt Nam.
Theo ông Jeff Foo, Chính phủ Việt Nam nên tập trung giải quyết những hạn chế này, đồng thời tạo dựng lòng tin với các nhà đầu tư quốc tế thì mới có thể khai thông dòng vốn này vào thị trường BĐS Việt Nam.
Ông Jeff Foo nhìn nhận sẽ có nhiều doanh nghiệp Singapore đầu tư vào Việt Nam. Hiện đang có nhiều doanh nghiệp lớn của Singapore đầu tư vào Việt Nam trong mảng bất động sản như Mapletree, Captial Land, Keppel Land, Vietnam Singapore Industrial Park, Sembcrop.../.
|
|
