|
Tính kỹ trước khi đi vay mua nhà trả góp
Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đưa ra chiêu khuyến mãi hỗ trợ khách hàng vay tiền ngân hàng lên đến 70 - 75% giá trị căn hộ với lãi suất (LS) ưu đãi, nhưng khi tiếp cận mới hay không dễ dàng và hấp dẫn như lời mời chào.
Không dễ
Trong vai khách hàng, chúng tôi tìm đến Ngân hàng An Bình (AB Bank) để vay mua căn hộ của một trong những dự án mà AB Bank liên kết tài trợ. Xác định sẽ mua căn hộ giá hơn 1 tỉ đồng, chúng tôi đề nghị được vay mức tối đa là 75%, trong thời hạn tối đa 20 năm, thế chấp bằng chính căn hộ sắp mua. Tuy nhiên, nhân viên ngân hàng cho hay mức 75% là dựa trên giá thẩm định của ngân hàng, thường thấp hơn so với giá căn hộ theo thị trường (tức giá mà khách hàng phải mua). Bên cạnh đó, muốn vay khoảng 750 triệu đồng như đề nghị, với mức LS hiện nay là 1,08%/tháng (tương đương 13%/năm), mỗi tháng người vay phải trả hơn 8,1 triệu đồng tiền lãi và hơn 3,1 triệu đồng tiền gốc. Tuy nhiên, ngân hàng yêu cầu số tiền trả nợ không được quá 65% thu nhập của người vay, do đó, để được vay với mức trên, khách hàng phải chứng minh được thu nhập tối thiểu hằng tháng khoảng 20 triệu đồng.
Ngân hàng Tiên Phong cho vay tối đa 70% giá trị căn hộ với các dự án liên kết, trong đó mức vay thực tế phụ thuộc vào thu nhập khách hàng. Đồng thời, đòi hỏi người vay phải công tác liên tục trong cùng một lĩnh vực chuyên môn tối thiểu 12 tháng, hoặc có thời gian đăng ký và hoạt động kinh doanh liên tục hơn 1 năm, thực hiện trả lương qua tài khoản ít nhất 3 tháng... Tại VP Bank, chỉ được vay khoảng 65% giá trị căn hộ theo định giá của ngân hàng, trong thời hạn tối đa 10 năm. Hầu hết các ngân hàng trong nước đều đưa ra mức LS 13%/năm, song đây vẫn không phải là LS ổn định mà sẽ thay đổi theo chu kỳ 6 tháng.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM - khuyến cáo khách hàng cần lưu ý chọn doanh nghiệp uy tín và các dự án có sự liên kết tài trợ của ngân hàng thì việc vay vốn sẽ đảm bảo hơn. Các chủ đầu tư cũng cần thông báo rạch ròi về điều kiện vay và mức vay, tránh quảng cáo kiểu cào bằng dễ gây ngộ nhận cho khách hàng.
Các ngân hàng nước ngoài có LS cho vay “dễ thở” hơn, nhưng điều kiện vay cũng không dễ dàng. Chẳng hạn, tại ANZ, LS chỉ khoảng 11,86%/năm, tuy nhiên đối với các dự án căn hộ chưa hoàn thành, đòi hỏi phải có tài sản thế chấp do chính người vay đứng tên (được vay tối đa 70%), hoặc người thân đứng tên (vay tối đa 25%), thu nhập của người vay tối thiểu 14 triệu đồng/tháng. Tại HSBC, LS là 12,75% (vay trước ngày 30.9 được ưu đãi LS 0% trong 3 tháng đầu). Tuy nhiên, HSBC đòi hỏi có tài sản thế chấp do chính người vay đứng tên và chỉ cho vay tối đa 60% giá trị thế chấp do ngân hàng thẩm định.
Lường trước rủi ro
Điều đáng nói ở các dự án liên kết giữa chủ đầu tư với ngân hàng để tạo điều kiện cho khách hàng vay trả góp là sự nhập nhằng về mức tiền mà khách hàng được vay trên thực tế. Rất nhiều trường hợp khách hàng sau khi đóng xong tiền đặt cọc mới “té ngửa” vì được duyệt vay thấp hơn nhiều so với mức mà chủ đầu tư hứa hẹn, khiến họ rơi vào thế bị động, thậm chí phải vay thêm bên ngoài với LS cao.
TS Lê Thẩm Dương - Trưởng khoa Quản trị kinh doanh Đại học Ngân hàng TP.HCM - cho rằng khách hàng nên cẩn trọng với những lời mời chào của chủ đầu tư. Bởi thực tế số tiền cho vay của ngân hàng tùy thuộc rất lớn vào dòng tiền của người đi vay, chứ không phải lúc nào cũng ở mức tối đa như quảng cáo. Cho vay mua căn hộ chưa hình thành là một nghiệp vụ nhiều rủi ro, vì với trường hợp khách hàng không trả được nợ, ngân hàng không có gì để phát mãi thu hồi nợ, nhất là khi chủ đầu tư không đảm bảo tiến độ dự án. Do đó, điều kiện cho vay, thẩm định hồ sơ của ngân hàng rất khắt khe và không phải đối tượng nào cũng thỏa mãn các điều kiện đưa ra.
Theo TS Dương, người vay mua căn hộ cần lường trước các rủi ro mà mình sẽ gặp phải, trong đó có biến động về LS mà phần lớn khả năng là sẽ tăng cao hơn trong suốt quá trình vay do nguy cơ lạm phát. Bên cạnh đó, chủ trương vĩ mô đang thắt chặt tín dụng trong lĩnh vực tiêu dùng nói chung và BĐS nói riêng nên không có gì đảm bảo về nguồn vốn của ngân hàng. Việc định giá tài sản của ngân hàng thường sai lệch so với thị trường cũng là điều cần lường trước để tránh bị “hố” khi không vay đủ tiền như dự kiến. Khách hàng cần lường định kỹ khả năng vay được vốn cũng như năng lực trả nợ của mình, tránh trường hợp đã đặt cọc mới biết không được vay hoặc vay không đủ; hay trường hợp dự án kéo dài, chưa được vào ở căn hộ nhưng vẫn phải vừa trả lãi ngân hàng, vừa góp tiền theo tiến độ. Cũng nên lưu ý đến phí trả nợ trước hạn mà hầu hết ngân hàng trong nước đang áp dụng (chẳng hạn AB Bank phạt tối đa 10 triệu đồng, Tiên Phong Bank phạt từ 1 - 2% số tiền trả trước...).
Phương Thanh
Thanh niên
|
