|
Giao dịch bất động sản qua sàn: Ít vì vướng luật
Hàng chục DN kinh doanh sàn giao dịch bất động sản (BĐS) đã tham dự cuộc toạ đàm giữa các thành viên mạng sàn miền Bắc do Báo Đầu tư tổ chức ngày 15/7. Làm thế nào để xây dựng một sàn chuẩn, khả năng kết nối giữa các sàn và nguyên nhân vì sao các sàn vẫn chưa thực sự hút khách là những vẫn đề được các thành viên tập trung mổ xẻ.
Nở rộ sàn
Sau khi Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD hướng dẫn việc giao dịch BĐS, đến nay trên cả nước đã có hàng trăm sàn giao dịch ra đời. Những DN BĐS lớn đều lập sàn giao dịch BĐS để chủ động bán các sản phẩm của mình, trong khi không ít cơ sở môi giới thành lập sàn để hợp thức hoá hoạt động môi giới. Theo quy định, bên cạnh mua và bán, sàn giao dịch phải cung cấp thêm các dịch vụ như thẩm định giá, tư vấn và quản lý bất động sản, nhưng thực tế cho thấy, hoạt động môi giới vẫn là chủ yếu. Chỉ một số sàn có sự đầu tư lớn, đạt đến mức chuyên sâu về định giá và quảng cáo. Còn những mảng dịch vụ quan trọng như dịch vụ pháp lý, tư vấn, đấu giá, quản lý BĐS thì chỉ có tính chất cầm chừng. Không có nhiều sàn thực hiện đầy đủ các mảng hoạt động kể trên.
Một vấn đề gây tranh cãi hiện nay là việc các chủ đầu tư xây dựng lớn lập ra sàn giao dịch BĐS để tiêu thụ các sản phẩm của mình sẽ làm mất đi sự minh bạch trong việc cung cấp thông tin. Theo lý lẽ của các đơn vị này, việc bán sản phẩm cho công ty mẹ giúp sàn giao dịch kiểm soát quá trình phân phối và quyết định giá bán. Mặt khác, họ cũng muốn quảng cáo các dự án và hoạt động kinh doanh trên sàn giao dịch riêng của mình. Vậy nhưng, với một quy trình khép kín từ sản xuất đến bán hàng, do không có cạnh tranh trong khâu phân phối nên khó có thể có thông tin minh bạch.
Ít giao dịch
Việc lập ra các sàn giao dịch BĐS rõ ràng có nhiều lợi ích cho các bên tham gia. Trong khi các sàn giao dịch nhận được 1% giá trị giao dịch thì NĐT cũng thu được lợi ích không nhỏ. Ông Trần Ngọc Quang, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển du lịch Vinaconex cho rằng, minh bạch thông tin giao dịch BĐS là điều kiện quan trọng để NĐT nước ngoài quan tâm đến thị trường BĐS Việt Nam.
Bà Châu Thị Thu Nga, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Xây dựng nhấn mạnh, giao dịch qua sàn sẽ giúp khách hàng tự tin hơn khi tiếp cận các dự án và mua hàng, bởi họ được tiếp xúc với những thông tin minh bạch hơn. Đây là cơ sở để thu hút NĐT tham gia lĩnh vực này.
Tuy nhiên, số lượng BĐS giao dịch qua sàn vẫn rất khiêm tốn. Ông Cao Lê Tuấn, Tổng thư ký Mạng các sàn giao dịch BĐS Việt Nam cho rằng, thị trường BĐS hiện nay chưa phải là thị trường, do vị thế chủ động đang thuộc về người bán. Chỉ khi nào khách hàng là “thượng đế” thì khi đó mới thực sự là thị trường. Do cung hàng vẫn khan hiếm, nên việc người mua phụ thuộc vào người bán đã làm cho thị trường bị méo mó.
Ông Tuấn cho biết, mới chỉ có khoảng 25% giao dịch BĐS được thực hiện qua sàn, mặc dù ý tưởng ban đầu của Thông tư 13 nói trên là tất cả phải thông qua sàn. Điều này do Luật Dân sự quy định, mỗi công dân đều có quyền quyết định tài sản của mình, vì thế quy định về giao dịch BĐS qua sàn không thể ép người dân vào đây được, chủ yếu các dự án lần đầu phải giao dịch qua sàn. Theo ông Tuấn, ngoài việc cần tiếp tục hoàn chỉnh các quy định của pháp luật, các sàn giao dịch BĐS cần phải làm tốt hơn công việc của mình để thu hút người dân tự nguyện tham gia. Chẳng hạn, ngoài việc tư vấn, hỗ trợ khách hàng trong việc tìm hàng, làm các thủ tục, thì mỗi sàn cần trở thành trung tâm công chứng để phục vụ khách hàng tốt hơn.
Kinh doanh địa ốc là ngành tiềm ẩn nhiều rủi ro do các giao dịch chủ yếu thực hiện trong tương lai. Ngay cả khi người mua ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư thì rủi ro đó cũng không phải là không có. Với chức năng minh bạch hoá, hỗ trợ tối đa cho khách hàng về mặt pháp lý, chắc chắn nhu cầu giao dịch BĐS qua sàn trong tương lai sẽ rất lớn. Theo các chuyên gia, ngay từ bây giờ, các DN kinh doanh sàn BĐS cần đầu tư chiều sâu, bao quát các mảng hoạt động để nắm bắt cơ hội khi thị trường hồi phục.
Theo dự báo của Công ty Colliers International, sự khôi phục của thị trường BĐS Việt Nam sẽ diễn ra vào đầu năm 2010. Tuy nhiên, với nguồn cung lớn như hiện nay, giá cho thuê phòng sẽ chỉ ở mức hiện tại, thậm chí là giảm. Hiện tại, Hà Nội có 11 dự án hạng A với tổng diện tích khoảng 105.000 m2, 30 dự án hạng B với tổng diện tích 335.000 m2. Dự kiến, đến cuối năm, Hà Nội sẽ có thêm khoảng 205.000 m2 diện tích văn phòng khi 14 dự án hoàn thành. Đối với phân khúc nhà ở, phân khúc này đang bị chi phối bởi thị trường căn hộ.
Colliers International đánh giá, một loạt dự án căn hộ cao cấp được tung ra trong năm 2008, nhưng ảnh hưởng bởi kinh tế thế giới khủng hoảng, nhiều dự án đã bị ngưng lại trong năm 2009. Thị trường thứ cấp gặp khó khăn, giá trị vốn đầu tư không tăng lên, thậm chí bị giảm. Điều này đã ảnh hưởng đến những người mua nhà, mà hầu hết đối tượng này có mục đích đầu tư, chứ không có mục đích sử dụng.
Đông Hải
Đầu tư chứng khoán
|
