|
Luật sư chỉ bí quyết soạn thảo hợp đồng mua bán bất động sản để tránh phát sinh tranh chấp
Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, việc ký kết hợp đồng mua bán bất động sản đòi hỏi các bên phải thận trọng và am hiểu pháp luật để tránh những tranh chấp không đáng có. Một hợp đồng chặt chẽ không chỉ bảo vệ quyền lợi của các bên mà còn đảm bảo tính pháp lý của giao dịch.
Việc thiếu chặt chẽ về các điều khoản hợp đồng có thể dẫn đến nhiều tranh chấp phức tạp. Thiếu sót trong việc quy định rõ ràng về phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao, quyền và nghĩa vụ của các bên cũng là nguyên nhân phổ biến dẫn đến mâu thuẫn.
Theo Luật sư Trần Văn Sĩ, Giám đốc Công ty Luật Anh Sĩ (Đoàn luật sư TP. Cần Thơ) thì trên thực tiễn, các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán bất động sản thường xuất phát từ việc một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng, vi phạm thỏa thuận, điều khoản không rõ ràng hoặc hợp đồng không có hiệu lực do vi phạm hình thức.
Để tránh những rủi ro này, các bên cần soạn thảo hợp đồng một cách chi tiết, rõ ràng, tuân thủ đúng quy định pháp luật. Dưới đây là một số điều khoản quan trọng cần lưu ý:
Trước tiên, hợp đồng phải ghi rõ thông tin của bên bán và bên mua, bao gồm họ tên, địa chỉ, số căn cước công dân và các thông tin liên hệ khác. Việc xác định chính xác thông tin này giúp tránh những tranh chấp pháp lý về sau. Mặt khác, việc ghi nhận đầy đủ thông tin địa chỉ của các bên còn góp phần xác định đúng thẩm quyền của tòa án giải quyết tranh chấp đối với các vụ kiện tòa án có thẩm quyền là tòa án nơi cư trú của bị đơn.
Tiếp theo, hợp đồng cần mô tả chi tiết bất động sản được giao dịch, bao gồm thông tin thửa đất, địa chỉ cụ thể, thời hạn sử dụng đất, diện tích đất và diện tích xây dựng (nếu có), tình trạng pháp lý của bất động sản (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng...) và tình trạng hiện tại của bất động sản. Việc mô tả chi tiết giúp bên mua hiểu rõ về tài sản và tránh những tranh chấp sau này.
Theo Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015, đối tượng của hợp đồng là một trong những điều khoản cần có trong hợp đồng giữa các bên. Thực tiễn cho thấy đối tượng hợp đồng là điều khoản rất quan trọng, các bên không thể xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu không có đối tượng giao dịch chuyển nhượng.
Một trong những điều khoản được các bên quan tâm nhiều nhất là giá trị chuyển nhượng và phương thức thanh toán. Theo đó, giá chuyển nhượng cần được ghi nhận rõ ràng, bao gồm giá bán bất động sản, các khoản thuế, phí liên quan và bên chịu trách nhiệm thanh toán, phương thức thanh toán (tiền mặt, chuyển khoản...), cùng tiến độ thanh toán và các mốc thời gian cụ thể. Hiện nay, đa số bên sử dụng các mẫu hợp đồng sẵn có.
Hầu hết mẫu hợp đồng này sẽ ghi nhận việc thanh toán do các bên tự thực hiện hoặc theo thỏa thuận giữa các bên. Tuy nhiên, việc không ghi nhận cụ thể phương thức thanh toán cũng như thời hạn thanh toán dẫn đến thường xuyên phát sinh tranh chấp. Khi đó, các bên sẽ không có giấy tờ hay chứng cứ nào buộc bên có nghĩa vụ thực hiện đúng tiến độ thanh toán. Để hạn chế phát sinh tranh chấp, các bên cần ghi nhận cụ thể phương thức thanh toán trong hợp đồng chuyển nhượng hoặc có thể thỏa thuận bằng một văn bản khác ghi nhận cụ thể tiến độ thanh toán cũng như các mốc thời gian và số tiền cần thanh toán.
Hợp đồng cũng cần quy định rõ thời điểm bàn giao bất động sản, trách nhiệm của bên bán trong việc hoàn thiện các thủ tục pháp lý và trách nhiệm của bên mua khi nhận bàn giao và các thủ tục liên quan. Việc quy định rõ ràng giúp các bên thực hiện đúng nghĩa vụ và tránh tranh chấp. Theo Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng bao gồm các nội dung như thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng. Thực tiễn, việc không bàn giao đúng thời hạn cũng là nguyên nhân phát sinh tranh chấp trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Do đó, các bên cần lưu ý về thời điểm giao nhận bất động sản.
Ngoài ra, hợp đồng cần nêu rõ quyền và nghĩa vụ của bên bán và bên mua, bao gồm cam kết của bên bán về quyền sở hữu hợp pháp của bất động sản, tình trạng pháp lý rõ ràng và không có tranh chấp; cùng cam kết của bên mua về việc thanh toán đúng hạn và thực hiện các nghĩa vụ theo thỏa thuận. Theo Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015, quyền và nghĩa vụ của các bên là một trong những nội dung cần có trong hợp đồng về quyền sử dụng đất.
Để ràng buộc trách nhiệm và bảo vệ quyền lợi của các bên, hợp đồng nên quy định rõ mức phạt vi phạm hợp đồng và trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp một bên không thực hiện đúng cam kết. Theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015, các bên có thể thỏa thuận về việc phạt vi phạm và mức phạt nhằm đảm bảo quyền lợi của mình.
Về hình thức hợp đồng chuyển nhượng bất động sản phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Hình thức hợp đồng cần được tuân thủ đúng theo quy định, tránh ảnh hưởng đến hiệu lực hợp đồng cũng như quyền lợi các bên.
Ngoài các điều khoản trên, hợp đồng có thể bao gồm điều khoản về trường hợp bất khả kháng, điều khoản về thuế, phí và lệ phí, thỏa thuận về việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng. Việc soạn thảo hợp đồng mua bán bất động sản cần tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành, đồng thời phải chi tiết và rõ ràng để bảo vệ quyền lợi của cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, để đảm bảo hợp đồng được lập đúng quy định và tránh những rủi ro pháp lý có thể phát sinh về sau.
ThS. LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng
FILI - 13:08:35 22/01/2025
|
