Bất động sản giờ chỉ dành cho giới thượng lưu?

Trong ba năm trở lại đây, thị trường bất động sản rơi vào chu kỳ khan hiếm nguồn cung khiến cho giá bán bất động sản tăng vọt. Tuy nhiên, việc chủ đầu tư đôn dự án từ trung cấp lên cao cấp cũng khiến giá nhà tăng cao. Theo thống kê cho thấy, hiện 59% là nhà cao cấp, hạng sang, còn lại là nhà trung cấp, trong khi nhà ở bình dân cho người thu nhập thấp không có dự án nào được tung ra.

Đây là điều rất vô lý trong bối cảnh thu nhập của người dân còn đang hạn chế. Thêm một nghịch lý nữa là đại đa số người trẻ đang sinh sống và làm việc tại các thành phố lớn hầu như không có cơ hội sở hữu nhà đất vì giá bất động sản tăng cao gấp hàng chục lần so với thu nhập hàng tháng của họ. Giấc mơ “An cư – Lạc nghiệp” của người trẻ tại các thành phố lớn… đành gác lại (!?)

Cư dân căn hộ hạng sang: Liệu có… sang?

Theo thống kê, hiện nay trên địa bàn TP.HCM có 30 dự án đang mở bán, hầu hết là căn hộ cao cấp và hạng sang. Trong đó có thể kể đến dự án The Marq (P.Đa Kao, Q.1) mức giá dao động trung bình 170 - 210 triệu/m². Cụ thể căn hộ 1 phòng ngủ diện tích khoảng 48 m² (tim tường) có mức giá 9.1 tỷ đồng/căn (đã bao gồm VAT và phí bảo trì), căn 2 phòng ngủ diện tích khoảng 73 m² (tim tường) có mức giá 15.5 tỷ/căn (đã bao gồm VAT và phí bảo trì)...

Bên cạnh đó còn có một dự án siêu sang đình đám trên các phương tiện truyền thông: Dự án The Spirit of Saigon (P.Bến Thành, Q.1) chủ đầu tư trước đây thuộc Bitexco và nay trên công trường dự án này đã xuất hiện thêm một cái tên mới là Masteri Homes.Dự án có mức giá được xem là đắt đỏ nhất hiện nay tại TP.HCM, đang chào bán từ 23,000 USD/m², tức hơn 500 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát, hiện nay tại TP.Thủ Đức mức giá bán căn hộ thấp nhất cũng lên đến khoảng 60 triệu đồng/m². Còn tại khu vực Nam Sài Gòn mức giá cũng không dưới 40 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các căn hộ tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng đã chào bán lên đến bình quân khoảng 100 triệu đồng/m². Mới đây Nam Long Group chào thị trường giai đoạn 2 căn hộ Mizuki Park tại Bình Chánh với giá từ 40 triệu đồng/m², đây đang xem là dự án có mức giá mềm so với mặt bằng chung của thị trường căn hộ TP.HCM ở thời điểm hiện tại.

Nhìn chung, thị trường căn hộ hình thành trong tương lai tại TP.HCM khó tìm thấy dự án nào có mức giá dưới 40 triệu đồng/m2. Những căn hộ hạng sang và siêu sang có nguồn cung dồi dào nhất hiện nay đang chiếm ưu thế ở phân khúc căn hộ.

Được hỏi vì sao những căn hộ hạng sang lại có mức giá cao đến “không tưởng” thậm chí với mức giá đó đã san bằng mức giá bán của những căn hộ tại các Thành phố lớn hàng đầu thế giới như: Hongkong, Tokyo (Nhật) hay Thượng hải (TQ Đại lục)...? Một đại diện chủ đầu tư đã trả lời “Giá cao vì dự án có vị trí độc tôn, giao thông thuận tiện!”. Nếu chỉ có những lý do đơn giản đó mà khiến cho giá bán những căn hộ hạng sang cao ngất ngưỡng thì vô lý lắm, xa rời thực tế lắm.

Lưu ý rằng, tiện ích bất kỳ căn hộ hình thành trong tương lai sẽ bao gồm tiện ích “nội khu” và “ngoại khu”. Với tiện ích “nội khu” các chủ đầu tư sẽ rất chăm chút và sáng tạo với những “tiện ích thượng lưu” đi kèm. Trong khi, tiện ích “ngoại khu” thông thường các chủ đầu tư rất ít khi “để mắt đến” vì chi phí đầu tư sẽ rất lớn. Một nghịch lý thường thấy, những dự án căn hộ hạng sang và siêu sang được xây dựng bên cạnh những khu dân cư trung lưu hoặc khu vực cao ốc văn phòng cùng chia sẻ tiện ích ngoại khu với nhau. Nếu là cư dân sống trong những căn hộ hạng sang, liệu họ có thật sự… “sang” với hai phong cách sống cách biệt?

Bất động sản chỉ dành cho giới thượng lưu?

Một chị bán café cạnh dự án siêu sang cười hệch hạc “căn hộ trên cao thì kinh doanh được gì mà giá cao chót vót, ai dám mua?” Tưởng là câu nói đùa, nhưng cũng đáng suy ngẫm… Dĩ nhiên, họ không bán cho tầng lớp bình dân hay trung lưu mà dành cho giới thượng lưu nhà giàu. Chạnh lòng khi cả đời chị không đủ tiền để mua một mét-vuông của căn hộ. Tuy chỉ bán Café dạo nhưng thu nhập cũng hơn mười triệu đồng mỗi tháng. Nếu cả năm chị không tiêu một đồng nào thì chị sẽ mất… 17 năm để mua một căn hộ 02 phòng ngủ hoặc có thể mua được hơn 04 m2 của một căn hộ siêu sang tại các Thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM.

Cụ thể, kết quả khảo sát của Tập đoàn Navigos cho thấy với thu nhập bình quân của sinh viên mới ra trường tại TP.HCM và Hà Nội là 72 triệu đồng một năm, trong khi giá căn hộ 2 phòng ngủ bình quân hiện đã lên đến hơn 2 tỷ đồng. Như vậy, giá căn hộ hiện cao hơn thu nhập của người trẻ tới 28 lần.

Trong những năm gần đây xuất hiện ngày càng nhiều những dự án căn hộ hạng sang và siêu sang. Trong khi đó, những dự án căn hộ bình dân hay nhà ở xã hội gần như rất khan hiếm trên thị trường, nếu muốn tìm kiếm phải “soi” bằng… kính hiển vi mặc dầu những dự án này là nhu cầu rất cấp thiết của phần đông người trẻ và người thu nhập thấp.

Mặt khác, chủ đầu tư sau thấy dự án trước đó cùng khu vực đang bán với mức giá này thì dự án của mình cũng phải bán bằng hoặc cao hơn trong bối cảnh nguồn cung được cho là khan hiếm. Chưa kể, chủ đầu tư liên tiếp tăng giá theo từng giai đoạn mở bán. Điều đáng nói là, thay vì dùng những sáng tạo của mình các chủ đầu tư tăng suất đầu tư lớn tạo ra giá trị lớn để giúp giá bán tăng cao thì họ không làm như vậy, thực tế đa số các chủ đầu tư ăn chênh lệch địa tô mà chưa tạo ra nhiều giá trị tương xứng với mức giá họ đẩy lên.

Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc ngày nay rất cần những chủ đầu tư có tầm nhìn “phụng sự” xã hội nhiều hơn thay vì cứ mãi chạy theo những món lợi nhuận kếch xù. Cần loại bỏ lối suy nghĩ theo thời cơ mà không theo tầm nhìn mang tính nhân văn vì nó vô hình trung biến các doanh nhân địa ốc trở thành những “cò đất” hạng sang đi ngược lại ý nghĩa phục vụ đáng kể cho xã hội.

Còn nhớ, cách đây không lâu đã xuất hiện một dự án căn hộ siêu sang có vị trí xen kẽ ngay khu dân cư của tầng lớp trung lưu và bình dân được giới kinh doanh bất động sản biết đến là dự án căn hộ lập kỷ lục có mức giá cao nhất TP.HCM ở thời điểm đó. Nhưng cho đến nay, dự án ấy vẫn nằm im bất động. Thiết nghĩ, nếu nó chỉ là một dự án căn hộ trung cấp hay cao cấp có mức giá bán phù hợp với thị trường thì số phận của nó ngày nay đã rất khác. Dĩ nhiên, giới thượng lưu vốn dĩ nhiều tiền nhưng số lượng người thuộc tầng lớp này không nhiều vì vậy các chủ đầu tư đừng bao giờ nghĩ rằng, bất động sản chỉ dành cho giới thượng lưu…

Ths. Nguyễn Phạm Hữu Hậu - Phó Chủ tịch Hanita Master Group

FILI

>   Làm sao cắt cơn sốt đất? (18/05/2021)

>   Chỉ 1% chung cư cũ được cải tạo (17/05/2021)

>   Khóc ròng vì 'sốt đất' ảo (17/05/2021)

>   Thị trường bất động sản sẽ xuất hiện lớp nhà đầu tư F0 mới (12/05/2021)

>   Bất động sản vùng ven bớt chộn rộn (11/05/2021)

>   Tín dụng bất động sản, chứng khoán vẫn cao, NHNN yêu cầu TCTD quản lý chặt (10/05/2021)

>   Lấp kín “kẽ hở” trong Luật Đất đai (10/05/2021)

>   Giá nhà ở tăng 5-10% trong quý đầu năm (08/05/2021)

>   Thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro (07/05/2021)

>   Bộ Xây dựng: Có chỗ giá đất tăng đến 50%, nhưng giao dịch rất ít (07/05/2021)