|
Bất động sản Myanmar: Tất cả phân khúc đồng thuận khởi sắc tại Yagon
Đây được xem là kết quả cho quá trình mở cửa thu hút dòng vốn FDI tại đất nước của những ngôi chùa này, đặc biệt là tại cố đô Yagon – thành phố đông dân nhất Myanmar. Theo đó, dự kiến thời gian đến với câu chuyện Mỹ gỡ bỏ cấm vận thương mại, thị trường bất động sản tại Myanmar sẽ ngày càng phát triển sôi động, báo cáo của Savills cho biết.
Nguồn cung văn phòng tăng nhưng vẫn thấp hơn Việt Nam
Cụ thể, về phân khúc văn phòng, tổng nguồn cung thị trường văn phòng Yangon đạt 315,000 m2, tăng 11% so với 2015. Nguồn cung văn phòng hạng A dẫn đầu thị trường với 187,000 m2, theo sau lần lượt là hạng C và B. Cuối năm 2016, hai dự án hạng A được tung ra thị trường là Sule Square với 28,800 m2 và Crystal Tower với 13,500 m2.
Mặc dù một lượng cung lớn đổ vào Yangon trong những năm gần đây nhưng tổng lượng cung thị trường này vẫn thấp hơn một số thành phố ở Châu Á và chỉ tương đương 4% lương cung thị trường Bangkok, 6% của Jakarta, 19% của Hà Nội và 20% của TP.HCM.
Mặt khác, giá thuê trung bình giảm 10% theo năm, trong đó giá chào thuê văn phòng hạng A dao động trong khoảng 45 đến 76 USD/m2/tháng, hạng B khoảng 30 – 50 USD/m2/tháng. Lượng cung lớn hấp dẫn người thuê nhưng buộc các chủ đầu tư phải giảm giá thuê để cạnh tranh. Tỷ lệ lấp đầy thị trường Yangon xấp xỉ đạt 65.2%, giảm nhẹ 0.2% so với 2015.
Được biết, luật Đầu tư mới của chính phủ Myanmar đã góp phần thúc đẩy nguồn cầu cho thị trường Yangon vì vậy diện tích cho thuê thêm đạt khoảng 27,000 m2, tăng khoảng 10% theo năm. Cụ thể, hạng A dẫn đầu thị trường với xấp xỉ 19,000 m2, theo sau là hạng B và hạng C.
Savills dự báo đến năm 2017, khoảng 50,000 m2 văn phòng cho thuê sẽ được tung ra thị trường và chủ yếu đến từ hai dự án hạng A là Junction City được phát triển bởi Shwe Taung Development liên doanh với Keppel Land và Times City của Crown Advanced Construction. Cùng với đó, dự báo trong dài hạn tỷ lệ lấp đầy sẽ có những dấu hiệu tích cực bởi việc Mỹ gỡ bỏ những cấm vận thương mại đối với Myanmar sẽ thúc đẩy các hoạt động đầu tư nước ngoài.
Tương tự văn phòng, tổng nguồn cung khách sạn 3 đến 5 sao tại Yangon đạt khoảng 7,000 phòng, đồng thời tăng 26% theo năm. Nguồn cung mới đến từ các dự án mới gia nhập thị trường và các dự án hiện tại mở rộng quy mô.
Trong 8 tháng đầu năm 2016, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực du lịch khách sạn của Myanmar đạt khoảng 3 tỷ USD. Tính riêng 6 tháng cuối năm 2016, giá phòng khách sạn 3 đến 5 sao trung bình tại Yangon đạt khoảng 168 USD/phòng/đêm, giảm 6%, công suất trung bình đạt 70%, tăng 2 điểm % dẫ đến doanh thu phòng trung bình giảm 2% theo năm.
Một xu hướng tương tự, khách sạn 4 và 5 sao có giá phòng trung bình giảm 3% theo năm trong khi công suất trung bình tăng 1 điểm % theo năm, dẫn đến doanh thu phòng trung bình giảm 2% theo năm. Số phòng cho thuê của khách sạn tất cả các hạng đều tăng vào 6 tháng cuối năm nay, đồng thời số phòng cho thuê của toàn thị trường đạt 4,900 phòng, tăng 31% theo năm.
Thông tin thêm, công suất phục vụ của sân bay quốc tế Yangon tăng từ 2.7 lên 6 triệu lượt khách mỗi năm với việc nhà ga hành khách mới đi vào hoạt động từ tháng 3/2016. Do đó dự báo trong năm 2017, một số thương hiệu khách sạn quốc tế sẽ gia nhập thị trường Yangon bao gồm Lotte, Pan Pacific and Starwood.
Về căn hộ dịch vụ, trong nửa cuối năm 2016, do 40 căn mới từ một dự án hiện tại, tổng nguồn cung tăng 4% theo năm, đạt 1.520 căn. Nguồn cung hiện tại tại Yangon tương đương 8% so với nguồn cung tại Bangkok và 34% nguồn cung tại TP.HCM.
Được biết, khu vực xung quanh hồ Inya cung cấp 830 căn từ 9 dự án, chiếm hơn nửa nguồn cung. Mặt khác, giá thuê căn trung bình giảm 3% theo năm, xuống 5,389 USD/căn/tháng hay 47 USD/m2/tháng, tương đương mức cao nhất trong các nước ASEAN.
Thị trường cũng ghi nhận mức công suất cao nhất trong các thành phố nghiên cứu, đạt 89%, tăng 8 điểm % theo năm. Mức doanh thu theo phòng tăng 6% theo năm, đạt 4,772 USD/căn/tháng. Nửa cuối năm 2016 ghi nhận mức tăng dương của số căn cho thuê, cao hơn so với cùng kỳ năm ngoái.
Cùng với đó, nhiều dự án tương lai ghi danh các chủ đầu tư và nhà điều hành uy tín, như: Daewoo International, POSCO E&C, Lotte Hotels & Resorts, Shwe Taung Development, Keppel Land, Mitsubishi Estate Co., Ltd, Yoma Strategic Holdings Ltd, CapitaLand, Somerset và InterContinental Hotels Group.
Giá thuê trung bình giảm hơn 7%, nguồn cung bán lẻ tăng nhẹ
Nửa cuối năm 2016, nguồn cung bán lẻ của Yangon tăng 1.4% theo năm do có sự gia nhập thị trường của ba dự án mới với quy mô chỉ dưới 5,000 m2 mỗi dự án.
Về giá thuê bình quân giảm 7.2%, trong khi giá thuê trung tâm bách hóa tăng nhẹ 2% theo năm, giá thuê trung tâm mua sắm giảm đáng kể 6.9% theo năm do sự điều chỉnh giá tại nhiều dự án, đáng chú ý là Myanmar Cultural Valley và chuỗi trung tâm mua sắm Junction của Tập đoàn Shwe Taung. Bên cạnh đó, công suất thuê bình quân cũng giảm 1 điểm % theo năm xuống còn khoảng 98%. Công suất tại trung tâm mua sắm giảm 0.6 điểm % theo năm trong khi công suất tại trung tâm bách hóa giảm mạnh 9.2 điểm %.
Trong nửa cuối 2016, diện tích cho thuê thêm đạt gần 1,000 m2, giảm theo năm do diện tích cho thuê giảm tại cả trung tâm mua sắm cũng như trung tâm bách hóa.
Theo Savills, thị trường dự kiến năm 2017 sẽ đón nhận khoảng 232,000 m2 diện tích bán lẻ từ 10 dự án, phần lớn trong số này hiện đang xây dựng. Các dự án được đón chờ nhất là Junction City và G.E.M.S.
Về thị trường căn hộ sơ cấp ở Yangon bao gồm khoảng 19,300 căn từ 213 dự án, trong đó khoảng 6,500 căn hộ từ 149 dự án đang bán. Tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 12%, tăng 5 điểm % theo năm do các dự án mới mở bán cung cấp sản phẩm đa dạng hơn cùng với giá cả và chất lượng tốt hơn.
Giá bán trung bình đạt 2,670 USD/m2, tăng 10% theo năm. Giá nhà ở Yangon tương đối cao hơn so với các thành phố khác trong khu vực do hạn chế về nguồn cung và chi phí xây dựng cao.
Luật chung cư lần đầu tiên được công bố vào tháng 1/2016 cho phép người nước ngoài mua nhà chung cư tại Myanmar, chỉ được phép mua tối đa 40% tổng số căn của một tòa nhà từ tầng 6 trở lên.
Sự xuất hiện ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài và luật mới hỗ trợ người nước ngoài mua nhà đã thúc đẩy tốc độ bán hàng và cải thiện chất lượng sản phẩm. Hơn nữa, với tốc độ tăng trưởng dân số khoảng 2%, Yangon cho thấy nhu cầu về nhà ở sẽ tăng lên.
Hơn 3,200 căn hộ sẽ gia nhập thị trường từ các dự án tương lai được ghi nhận và các dự án có tình trạng không rõ ràng trong vài năm tới./.
|
