|
Phân khúc BĐS giá rẻ "lép vế" do tác động từ gói 30,000 tỷ và Thông tư 36
Sáng ngày 05/04, CBRE Việt Nam đã công bố báo cáo thị trường Bất động sản quý 1/2016 tại thị trường Hà Nội. Trong đó đáng chú ý là phân khúc giá rẻ có lượng giao dịch giảm trong khi phân khúc cao cấp và trung cấp chiếm ưu thế trên thị trường.
Trong quý 1/2016, thị trường chứng kiến tổng số 4,318 căn hộ mới được mở bán trong tổng số 16 dự án, giảm 18% so với cùng kỳ năm 2015. Đáng kể trong số đó, 11 trên tổng số 18 dự án là thuộc phân khúc trung cấp, chiếm tới tới 49% tổng số lượng mở bán trong quý.
Các giao dịch vẫn diễn ra sôi động với 4,048 giao dịch được ghi nhận trong quý, mặc dù thấp hơn 5% so với cùng kì năm trước. Trong đó, phân khúc cao cấp và trung cấp hoàn toàn chiếm ưu thế trên thị trường với 48% và 36% thị phần. Phân khúc giá rẻ có lượng giao dịch giảm, theo CBRE là do chịu ảnh hưởng từ thay đổi chính sách gói vay 30,000 tỷ. Theo Thông tư 11/2013/TT-NHNN: ”Ngân hàng Nhà nước thực hiện giải ngân khoản cho vay tái cấp vốn khoảng 30,000 tỷ đồng đối với ngân hàng trên cơ sở dư nợ cho vay của ngân hàng đối với khách hàng, nhưng đối đa là 36 tháng kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành“ (ngày 1/6/2013). Một chuyển biến khác từ chính sách ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là dự thảo sửa đổi Thông tư 36 có liên quan đến việc cấp tín dụng cho thị trường bất động sản, bao gồm việc giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho các khoản vay trung và dài hạn, và tăng hệ số rủi ro tài sản đối với các khoản vay bất động sản.
"Theo hướng tích cực, quy định này giúp quản lý tốt hơn rủi ro thị trường cũng như trong hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, những thay đổi này, nếu được thông qua, cũng sẽ gây ra những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư, và người mua, nhất là khi huy động vốn hiện chủ yếu vẫn thông qua kênh tín dụng ngân hàng" - CBRE nhận định.
Về mức giá, một số dự án có vị trí tốt với nhiều vượt trội trong tiện ích cũng như cơ sở vật chất đã tăng giá bán. Tuy nhiên, xét về bình quân thị trường, chỉ có giá sơ cấp của các dự án phân khúc trung cấp tăng 2.9%. Đối với phân khúc cao cấp và bình dân, giá sơ cấp lần lượt giảm 0.3% và 7.8%. Mặt khác, giá thứ cấp cho thấy sự cải thiện trong phân khúc cao cấp, trung cấp và bình dân và sự sụt giảm trong phân khúc hạng sang so với quý trước do một số dự án bị mất giá theo thời gian.
Theo dự báo của CBRE, trong những quý tiếp theo của năm 2016, phía Tây và Tây Nam thành phố là nơi có nguồn cung lớn nhất, chiếm tới 75% của cả thị trường. Ngoài ra, đáng kể đến là quận Ba Đình sẽ có thêm 3 dự án thuộc phân khúc hạng sang, cung cấp 488 căn hộ. Với nguồn cung lớn và nhiều giao dịch được thực hiện, thị trường có thể đang phát triển ổn định sau sự tăng trưởng nhanh của năm 2015.
Thị trường biệt thự, nhà liền kề
Trong quý đầu tiên của năm 2016, dự án Botanica thuộc Vinhomes Gardenia đã được mở bán với 154 nhà liền kề, 38 biệt thự và 172 căn nhà phố thương mại (Shophouse), đem lại nguồn cung lớn cho Quận Từ Liêm. Đây là một trong số ít các dự án có mô hình nhà phố thương mại được triển khai trong thời điểm này tại Hà Nội.
Trong quý 1/2016, giá trung bình của thị trường thứ cấp giảm 1.3% so với quý trước và 1.5% so với cùng kì năm ngoái. Quận Hà Đông nhờ có cơ sở hạ tầng đang dần hoàn thiện, đang trở thành khu vực tập trung các dự án nhà ở mới, có giá được cải thiện đáng kể, cụ thể là tăng 5.5% so với quý trước và tăng gần 15% so với cùng kỳ năm trước. Quận Cầu Giấy và Hoài Đức cũng chứng kiến giá tăng ở mức trung bình vào khoảng gần 5%.
Trong các quý tiếp theo của năm 2016, các dự án lớn như Manor Central Park (Hoàng Mai) và Starlake (Tây Hồ) dự kiến sẽ mang lại những sản phẩm mới.
Thị trường văn phòng
Trong quý 1/2016, TNR Tower - tòa nhà văn phòng hạng A đã gia nhập thị trường với 52,800 m2 diện tích sàn cho thuê, làm tăng thị phần của các tòa văn phòng hạng A lên 15%. Đến cuối quý 1/2016, tổng diện tích sàn văn phòng tương đương 1,158,000 m2, trong đó văn phòng hạng A và B lần lượt chiếm 36% và 64%. Một dự án hạng B tại quận Từ Liêm đã bắt đầu cho thuê trong quý này, được kỳ vọng sẽ gia nhập thị trường trong quý tới với diện tích cho thuê khoảng 30,000 m2.
Sắp tới, dự kiến sẽ có gần 290,000 m2 sàn văn phòng được ra mắt thị trường trong năm 2016. Trong đó, đáng chú ý là nguồn cung từ khu vực phía Tây sẽ chiếm đến 72% tổng thị trường cho thuê văn phòng, dẫn đến mức độ cạnh tranh trong khu vực này ngày càng cao. CBRE dự đoán rằng năm 2016 sẽ là năm của các tòa nhà Hạng A bởi sẽ không có nguồn cung Hạng A mới trong năm nay.
Thị trường mặt bằng bán lẻ
Trong quý đầu tiên năm 2016, thị trường không ghi nhận dự án mới ở phân khúc bán lẻ. Tổng diện tích mặt bằng bán lẻ hiện xấp xỉ 706,530 m2 từ 19 trung tâm thương mại, hai trung tâm thương mại tổng hợp và chín sảnh bán lẻ.
Tỷ lệ trống trung bình của các trung tâm thương mại tại Hà Nội tăng từ 10.2% trong quý 4/2015 lên 11.5% trong quý 1/2016 do tại thời điểm đầu năm, một số hợp đồng cho thuê hết hạn dẫn đến việc tồn tại những diện tích trống tại một số trung tâm mua sắm.
Về mức giá thuê, nguồn cung hạn chế trong khu vực trung tâm thành phố cho phép giá thuê tại đây tăng 1.8% so với quý trước. Tại khu vực ngoài trung tâm, việc một trung tâm thương mại tạm thời đóng cửa để sửa chữa khiến giá thuê tại khu vực này tăng 3.2% so với quý trước. Tuy nhiên, những sảnh bán lẻ lớn sắp được hình thành trong dự án dân cư tại khu vực ngoài trung tâm thành phố sẽ cạnh tranh với các trung tâm thương mại đang và sẽ được đi vào hoạt động về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy.
Thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê
Trong quý 1/2016, không có nguồn cung mới căn hộ dịch vụ mới được ghi nhận tại Hà Nội, với tổng số 3,239 căn (Hạng A – 2,308 căn, Hạng B – 931 căn). Xét về nguồn cung theo loại căn hộ, loại 2 phòng ngủ chiếm lượng lớn nhất (hơn 1/3 tổng nguồn cung), sau đó là loại 1 phòng ngủ và 3 phòng ngủ với thị phần lần lượt là 27% và 23%.
Giá chào thuê trung bình hầu như ổn định đối với cả hạng A và B lần lượt là 31.4 USD/m²/tháng và 22.1 USD/m²/tháng. Các chủ dự án căn hộ dịch vụ Hạng A đang khá linh hoạt với chính sách giá thuê của họ để đổi lấy công suất thuê khả quan, trong khi Hạng B lại có giá thuê ổn định hơn. Tuy nhiên giá chào thuê ở khu vực Tây Hồ vẫn cao hơn so với các khu vực khác, đây vẫn là một khu vực lựa chọn hàng đầu của khách nước ngoài tại Hà Nội./.
|
