|
Doanh nghiệp địa ốc bán dự án chưa xong móng như thế nào?
Tận dụng bối cảnh thị trường bất động sản đang có dấu hiệu sôi động trở lại, các doanh nghiệp địa ốc chạy đua mọi cách để đưa sản phẩm ra thị trường, thậm chí dự án còn chưa xây xong móng cũng được “lách luật” rao bán.
Theo quy định tại Điều 55 (điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh), Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi số 66/2014/QH13 có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, chủ đầu tư phải bắt buộc xong móng mới được phép mở bán dự án. Điều này đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực tài chính tốt hơn khi muốn thực hiện dự án bởi họ phải “xoay đủ vốn” ít nhất đến khâu xong móng trước khi nhờ cậy đến nguồn tiền trả trước từ người mua nhà.
Trước quy định mới này, thực tế hiện nay rất nhiều dự án vẫn được mở bán dưới một hình thức đặc biệt khi chưa hoàn thiện phần móng. Và để thực hiện điều này, các chủ đầu tư thường sử dụng nhiều hình thức khác nhau, chẳng hạn như hợp đồng góp vốn hay suất đặt chỗ thay vì cung cấp hợp đồng mua bán.
Một số dự án chưa công bố mở bán chính thức nhưng các môi giới tại sàn lôi kéo khách hàng bằng cái gọi là “suất ngoại giao”. Tất cả những thủ thuật này có một điểm chung là người mua sẽ được mua với mức giá thấp hơn giá chính thức chủ đầu tư đưa ra ngày mở bán.
Trước thực trạng này, đã có nhiều ý kiến lên tiếng cảnh báo đây là chiêu lách luật của chủ đầu tư, người mua cần thận trọng trước khi ký kết vào các hợp đồng mua căn hộ. Đặc biệt, với những hợp đồng góp vốn ở những dự án chưa hoàn tất phần móng, mức độ rủi ro càng cao. Ngoại trừ một số ít dự án quá “đắt khách” hay chẳng qua chủ đầu tư muốn “chắc kèo” có khách hàng trong thị trường cạnh tranh này thì còn có những trường hợp chủ đầu tư không đủ vốn để hoàn thành móng như quy định và phải “nhờ cậy” đến “túi tiền” của người mua nhà. Và khi tham gia mua hoặc đầu tư dưới hình thức này, phần thua thiệt bao giờ cũng nằm ở phía khách hàng nếu có biến động hoặc tranh chấp xảy ra.
|
Thực trạng hiện nay là một số chủ đầu tư tranh thủ mở bán, huy động vốn để có tiền làm phần móng, trả nợ tiền sử dụng đất hay nợ ngân hàng. Điều này phần nào cho thấy chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính, muốn mượn vốn của khách hàng để có thể thực hiện dự án.
|
Một dự án khi triển khai ở thị trường bất động sản trong nước thường được huy động vốn từ 3 nguồn: vốn tự có, vay ngân hàng và khách hàng trả tiền trước. Trong đó phần lớn là từ khách hàng theo hình trả trước theo tiến độ dự án. Song, bằng hình thức tạo ra cơn “sốt ảo”, nhiều đơn vị đã lạm dụng quá mức vào nguồn khách hàng để thực hiện dự án. Đến khi không tìm kiếm đủ lượng khách hàng như kế hoạch để đáp ứng dòng tiền, khách hàng gặp sự cố, không còn khả năng đóng tiền, ngân hàng thì không tham gia giải ngân sẽ làm dự án rơi vào trạng thái “dậm chân tại chỗ”. Đó là những hệ lụy to lớn ảnh hưởng chung lên toàn cảnh thị trường bất động sản.
Về vấn đề này, giám đốc đầu tư một công ty bất động sản lớn tại TPHCM cho biết, đối với doanh nghiệp né điều kiện mở bán, thường thì do chủ đầu tư thiếu vốn nên sẽ lách luật bằng các hợp đồng quyền mua căn hộ. Một số chủ đầu tư áp dụng quy định cũ, tức mở bán 20% căn hộ thuộc dự án dù chưa hoàn thành cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, cũng có trường hợp doanh nghiệp uy tín cũng mở bán trước cho khách hàng của mình.
Vị trên chia sẻ, trước hết điều đó là không đúng với quy định hiện hành hiện nay nên rủi ro là rất lớn nếu có tranh chấp. Thêm nữa, trong trường hợp dự án không thể triển khai thì người mất cũng là khách hàng. Cũng liên quan đến giao dịch mua bán trên thị trường hiện nay, những thời điểm như tháng 9 và tháng 10 vừa qua tốc độ bán hàng chung chững lại chứ không phải “sốt”. Những dự án mở bán “ồ ạt”, hết hàng sau vài ngày như trước đã không còn nữa. Đây là thời điểm cho chủ đầu tư có uy tín thể hiện, người mua cần tỉnh táo và biết cân, đo, lựa chọn dự án tốt xấu…/.
|
