|
Lựa chọn nào cho Ba Son?
Quy mô phát triển nào là phù hợp cho khu vực Ba Son đang là dấu hỏi lớn mà chính quyền TP.HCM phải trả lời sau đề xuất mới nhất của cơ quan chủ quản khu đất này: xây thêm 3.000 căn hộ tái định cư tại dự án Khu trung tâm phức hợp Sài Gòn - Ba Son, bán cho người dân thuộc diện phải di dời tại các dự án chỉnh trang đô thị Ở quận 1. Với đề xuất này, quy mô dân số sống trong dự án có thể tăng gần 5 lần, từ 5.400 người lên gần 24 ngàn người.
* Ụ tàu cổ ở Ba Son sẽ thành mô hình?
* Công ty trong nước sẽ đầu tư khu Ba Son
Nỗi lo quá tải hạ tầng
Quy mô phát triển khu vực Ba Son phải dựa trên năng lực hạ tầng của đô thị. Mật độ quá lớn sẽ gây tắc nghẽn giao thông và tăng đột biến về nhu cầu điện, nước. Như vậy việc cung cấp chỗ ở cho một số cư dân phải trả giá bằng chất lượng sống thấp hơn cho số còn lại và giảm hiệu quả kinh tế của khu trung tâm.Trong khi đó, vấn đề này hoàn toàn có thể tránh được bằng việc phát triển nhà ở tại các khu đô thị mới đang khát đầu tư như Thủ Thiêm. Với vị trí như Ba Son, phát triển thương mại và du lịch cần được ưu tiên chứ không phải nhà ở.
Với vị trí như Ba Son, phát triển thương mại và du lịch cần được ưu tiên chứ không phải nhà ở. Ảnh Thanh Hảo
|
Giao thông có lẽ là bài toán hóc búa nhất đối với việc gia tăng quy mô phát triển bởi mở rộng đường thường rất tốn kém. Trong trường hợp Ba Son, với diện tích sàn lên tới hơn một triệu mét vuông, nếu áp dụng hệ số sử dụng đất 4.72 đã được chấp thuận, chủ đầu tư sẽ phải bố trí tối thiểu 4.800 chỗ đậu xe (quy đổi cho xe ô tô) theo quy định của Bộ Xây dựng. Chỉ cần phân nửa lượng xe ở đây đổ ra đường trong vòng một giờ cộng với lưu lượng hiện hữu trên đường Nguyễn Hữu Cảnh sẽ nhiều khả năng gây tắc nghẽn con đường cửa ngõ này. Đây mới chỉ là giả định trong trường hợp dự án áp dụng quy định về chỗ đậu xe tối thiểu của Bộ Xây dựng vốn khá thấp so với tiêu chuẩn thế giới, trong khi sở hữu xe hơi ngày càng tăng tại Việt Nam trong nhóm dân cư có thu nhập cao - những người có thể sở hữu một căn hộ tại khu Ba Son trong tương lai. Do đó với đề xuất gia tăng hệ số sử dụng đất tại khu vực Ba Son, nhà đầu tư cần đưa ra một nghiên cứu đánh giá năng lực và tác động của dự án Ba Son đối với hạ tầng khu vực.
Những bài học kinh nghiệm
Hầu hết các thành phố lớn trên thế giới đều là những đô thị ven mặt nước và đều trải qua một quá trình chuyển hóa khu vực ven mặt nước khi cảng và công xưởng dời đi.
Tất cả các trường hợp chuyển hóa thành công đều có một điểm chung là vai trò nổi bật của chính quyền thành phố trong việc lập quy hoạch, xây dựng cơ sở hạ tầng và tìm kiếm các nhà đầu tư tư nhân phù hợp để xây dựng và vận hành các công trình. Mô hình này không chỉ đúng với những quốc gia mà nhà nước nắm vai trò lãnh đạo nền kinh tế và sở hữu phần lớn đất đai (tức giống với hoàn cảnh Việt Nam) như Singapore hay Trung Quốc, mà cũng được áp dụng ở những nền kinh tế coi trọng thị trường tự do như Hoa Kỳ và Anh Quốc.
Có ba lý do chính để lý giải cho vai trò của nhà nước trong các dự án ven mặt nước. Thứ nhất, nhà nước muốn đảm bảo quyền lợi của cộng đồng và sự phát triển chung của nền kinh tế thông qua việc tái thiết khu vực ven mặt nước. Thứ hai, nhà nước muốn gia tăng tối đa giá trị đất đai bằng cách đầu tư vào hạ tầng, thậm chí xây một số công trình công cộng quan trọng rồi mới tính chuyện bán lẻ từng lô đất cho giới đầu tư tư nhân. Cuối cùng là việc chuyển giao nguyên một khu đất lớn trong trung tâm thành phố cho một nhà đầu tư duy nhất giống như bỏ hết trứng vào một giỏ. Thành phố có một khu vực nhàm chán về kiến trúc do các công trình trông na ná nhau nếu nhà đầu tư triển khai dự án thành công. Ngược lại, thành phố sẽ có một bãi đất trống khổng lồ nếu nhà đầu tư đó thất bại!
Chọn mặt gửi vàng
Một trong những nguyên nhân gia tăng quy mô đầu tư cho Ba Son là khoản thu Bộ Quốc phòng sẽ nhận được để xây dựng cơ sở đóng tàu mới (khoảng 4.500 tỷ đồng). Yếu tố tài chính đơn thuần này là cản ngại có thể vượt qua thông qua đấu thầu công khai với những nghiên cứu tài chính được chuẩn bị kỹ lưỡng.
Chính quyền thành phố nên đứng ra tiếp nhận khu đất rồi tổ chức đấu thầu công khai. Tiền thu được từ đấu thầu vẫn sẽ được chuyển cho Bộ Quốc phòng để xây dựng cơ sở đóng tàu mới. Mấu chốt của quá trình này là thành phố sẽ thực hiện nghiên cứu khả thi như một tiêu chí ràng buộc trong hồ sơ thầu, ngõ hầu tìm ra một mô hình phát triển phù hợp nhất. Cụ thể là bảo tồn một phần di sản lịch sử của Ba Son, dành không gian ven bờ sông làm công viên và lựa chọn quy mô phát triển phù hợp với năng lực hạ tầng. Và quan trọng nhất, tất cả yêu cầu này phải đảm bảo thành công về tài chính cho dự án để thu hút nhà đầu tư thông qua một nghiên cứu có chiều sâu.
Việc dành không gian cho bảo tồn và công viên không nhất thiết làm giảm giá trị dự án mà ngược lại, biến khu đất đắc địa này thành một điểm đến mới hấp dẫn và tạo điều kiện phát triển thương mại.
Một lộ trình thực hiện căn cơ cũng đã được tính đến trong trường hợp chính quyền địa phương giành lại quyền quyết định hình hài của khu đất vàng ven sông.Thành phố tiến hành quy hoạch, xây dựng hạ tầng và vận hành một số hạng mục công cộng rồi mới bán từng lô đất nhỏ cho nhiều nhà đầu tư. Nói nôm na là thay vì bán buôn đất thô vốn có giá trị thấp, thành phố “chế biến” những khu đất này thành mặt hàng có giá trị cao rồi bán lẻ ra thị trường.
Câu hỏi bật ra là liệu thành phố có đủ nguồn lực tài chính và năng lực thực hiện phương án này? Cũng giống như các nhà đầu tư bất động sản, thành phố chỉ bỏ ra 10-20% vốn tự có vào một dự án, phần còn lại có thể vay các ngân hàng.
Về năng lực triển khai, thành phố có thể lập ra một công ty đặc trách về dự án và tìm người có năng lực từ khối tư nhân để điều hành công ty như trường hợp hai dự án thành công vang dội là Battery Park ở New York và Inner Harbor ở Baltimore (Hoa Kỳ). Nhìn sang Singapore - nơi cơ quan cấp cục được thiết kế để vận hành theo mô hình công ty - cơ quan quy hoạch URA kiêm luôn việc bán đất sau khi nhà nước đầu tư hạ tầng và thông qua vai trò này kiểm soát quá trình phát triển đô thị.
Ba Son - cơ hội của Sài Gòn
Với bề dày lịch sử và vị trí đắc địa ven sông Sài Gòn và rạch Thị Nghè, khu vực Ba Son có đầy đủ điều kiện cứng để trở thành một trung tâm du lịch, văn hóa và thương mại độc nhất vô nhị. Trong trung tâm này sẽ có những phố ẩm thực, phố mua sắm và khu nghệ thuật sử dụng lại một phần nhà xưởng cũ và cả những khách sạn, cao ốc văn phòng hiện đại và khu chung cư cao cấp xây mới để sử dụng tối ưu giá trị đất đai. Kết nối với ga tàu điện ngầm, kết nối với bờ sông và kết nối với khu vực trung tâm hiện hữu sẽ là chìa khóa thành công cho dự án.
Sự tương phản giữa công trình cũ và mới, sự liên hệ với lịch sử và tạo ra không gian cho tất cả mọi người sẽ làm cho dự án này trở nên độc đáo không chỉ ở Sài Gòn mà cả vùng Đông Nam Á. Một dự án như vậy sẽ vừa tạo ra thương hiệu đẳng cấp cho nhà đầu tư, vừa lấy lại vị trí của Sài Gòn trên bản đồ du lịch quốc tế.
Tôi hình dung rằng khu vực Ba Son sẽ là sự kết hợp của cả hai khu du lịch và nhà ở cao cấp ven sông nổi tiếng Clarke Quay và Roberson Quay ở Singapore, vừa có dáng dấp của khu đảo Granville ở Vancouver (Canada) - nơi một khu nhà xưởng ven vịnh biển trở thành trung tâm nghệ thuật quốc tế, lại vừa có cái hồn của khu Darling Harbour ở Sydney - không gian thương mại và giải trí ven vịnh số một tại thành phố châu Úc này.
Sau 30 năm đổi mới, TP.HCM đã đến lúc chuyển mình thành một đô thị đáng sống và một điểm đến hấp dẫn trên bình diện quốc tế, và dải đất ven sông Sài Gòn là cơ hội có một không hai để điều này thành hiện thực. Nếu chỉ bán đất thô những vị trí đắc địa bên sông Sài Gòn, thành phố coi như lỡ mất cơ hội lớn này.
|
Trong quản lý đô thị tại các nước, việc gia tăng quy mô xây dựng cao hơn quy hoạch ban đầu phải đi kèm với việc đóng phí tác động hạ tầng cho chính quyền địa phương. Chi phí này sẽ được chính quyền sử dụng để nâng cấp hạ tầng trong khu vực để đảm bảo rằng sự “phình to” của một dự án không là gánh nặng tài chính cho chính quyền và giảm chất lượng sống của người dân. Chi phí này thường rất lớn khiến các nhà đầu tư phải cân nhắc rất kỹ càng trước khi xin gia tăng quy mô dự án. Ví dụ điển hình là việc mới đây chủ sở hữu mộtlôđấtởtrung tâm Singapore đã phải đóng mức phí khoảng 500 triệu đôla Singapore, tương đương 8.250 tỉ đồng để được tăng hệ số sử dụng đất lên gấp đôi.
Như vậy, tại các quốc gia có quy định chặt chẽ, gia tăng quy mô đầu tư không nhất thiết gia tăng lợi nhuận, bởi vì nhà đầu tư sẽ phải chi trả toàn bộ chi phí nâng cấp hạ tầng phát sinh do quy mô của dự án. Đáng tiếc rằng do hệ thống luật pháp hiện hành của Việt Nam còn thiếu và lỏng lẻo, các nhà đầu tư tại Việt Nam có thể dễ dàng vận động để xin gia tăng quy mô đầu tư, thay đổi quy hoạch ban đầu. Nếu các quy định không thay đổi, quy hoạch sẽ không còn ý nghĩa gì trong kiểm soát phát triển và ngân sách sẽ ngày càng chịu nhiều gánh nặng hạ tầng cho lợi nhuận của các nhà đầu tư.
|
Quế Võ
người đô thị
|
