|
Đề xuất người mua nộp tiền sử dụng đất thay vì chủ đầu tư
Người mua được lợi nhưng lo ngại pháp lý
Theo chuyên gia pháp lý, Nhà nước không bị thiệt hại mà giải quyết được khó khăn cho doanh nghiệp, góp phần xử lý tồn đọng bất động sản.
Ngày 10-1, Pháp Luật TP.HCM có bài “Kiệt sức với tiền sử dụng đất (TSDĐ)” phản ánh Công ty Nhà Bình Dân không thể nộp TSDĐ nên xin được bán lẻ nền và người mua nộp TSDĐ. Pháp Luật TP.HCM tiếp tục ghi nhận ý kiến chuyên gia, DN và người mua nhà về vấn đề này.
GS-TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT:
Giải pháp tốt để xử lý tồn đọng bất động sản
Kiến nghị của DN là không có vấn đề gì để Nhà nước không thể chấp nhận. Khi được TP đồng ý cho phép DN được bán nền, bên mua phải nộp TSDĐ rồi mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cách thức này có nghĩa là thay vì chủ đầu tư nộp TSDĐ thì nghĩa vụ này giao cho bên mua thực hiện. Dự án Phú Mỹ Hưng đã từng áp dụng tương tự nhưng làm chưa tốt do một số khách hàng không đồng ý nộp TSDĐ vì cho rằng hợp đồng không rõ ràng, nghĩa vụ này phải là của chủ đầu tư. Do đó, chủ đầu tư cần phải thể hiện rõ điều khoản về trách nhiệm nộp TSDĐ và bên mua hiểu rõ, chấp nhận khi đồng ý ký kết về việc bên mua chỉ được cấp giấy đỏ sau khi nộp TSDĐ cho TP.
Có ý kiến cho rằng thực hiện theo cách này thì Nhà nước sẽ bị thất thu do tổng số TSDĐ thu được ít lại phải thu rải rác vì người mua nộp theo hình thức hộ gia đình, cá nhân rồi còn được ghi nợ. Trong khi đó nếu DN nộp thì phải nộp một lần với một số tiền lớn hơn và không được nợ. Theo tôi, vấn đề xác định là số tiền và cách thu có hợp lý hay không, có khả thi hay không chứ không phải là thu được nhiều hay thu được ít. Nếu đề xuất của DN góp phần giải quyết vấn nạn tồn đọng sản phẩm bất động sản thì quá tốt, cần được ủng hộ.
Dự án của Công ty Nhà Bình Dân đã hoàn chỉnh hạ tầng nhưng nhiều năm qua bỏ không vì chủ đầu tư không thể nộp TSDĐ. Ảnh: C.Tú
|
ThS Nguyễn Thị Cam, nguyên giảng viên ĐH Luật TP.HCM:
Nhà nước không mất gì cả
Xét về mặt quy định pháp luật thì đề nghị của DN cho bán nền khi chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chưa được cấp giấy đỏ và bên mua sẽ thực hiện nghĩa vụ này là việc chưa được quy định. Tuy nhiên, về mặt thực tế khi DN gặp những khó khăn vướng mắc thì DN cứ đề xuất giải pháp tháo gỡ. Việc cho phép hay không sẽ do lãnh đạo TP quyết định theo kiểu áp dụng cho một trường hợp cá biệt khi căn cứ vào nhiều yếu tố: Tình hình thực tế, sự dung hòa lợi ích giữa Nhà nước - DN và người dân…
Tôi cho rằng chấp nhận đề xuất này thì Nhà nước cũng không mất gì cả mà lại giải quyết được khó khăn cho DN. Tuy nhiên, tôi nghĩ có một số lấn cấn khi TP xem xét đề xuất trên. Đó là việc cho phép dự án của Công ty Nhà Bình Dân được bán nền người mua nộp TSDĐ có tạo ra tiền lệ cho các dự án khác ở TP hay không? Thứ hai là TSDĐ thu được theo hình thức hộ gia đình cá nhân sẽ thấp hơn việc tính TSDĐ cho DN. Bởi lẽ hộ gia đình cá nhân được nộp TSDĐ theo bảng giá đất hoặc có thêm hệ số điều chỉnh, trong khi DN phải nộp theo giá thẩm định sát giá thị trường.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành:
Cách tính TSDĐ phải hợp lý
Tôi ủng hộ kiến nghị của Công ty Nhà Bình Dân và cho rằng đó là một giải pháp tháo gỡ khó khăn cho DN trong tình hình bất động sản đang quá khó khăn hiện nay. Khách hàng nếu chấp nhận điều khoản có thể xác định số TSDĐ phải nộp của mình để quyết định mua hoặc không. Cách thức này cũng tương tự việc người dân có đất xây nhà rồi xin hợp thức hóa hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất ở và Nhà nước sẽ thu TSDĐ. Nếu Nhà nước muốn DN thực hiện nghĩa vụ TSDĐ nộp một cục và một lần thì mức thu, cách tính TSDĐ phải hợp lý để DN có khả năng thực hiện. Với cách hiện nay, DN đã bỏ tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường rồi còn phải nộp TSDĐ theo giá thị trường một lần nữa thì chỉ đẩy các bên vào bế tắc. Nhà nước cũng không thể thu được TSDĐ, DN không nộp nổi thì dự án phải ngưng trệ và lâm vào tình cảnh khó khăn như hiện nay.
Bà Vũ Thị Thanh Hà, quận 1 (TP.HCM):
Người mua được lợi nhưng không an tâm
Tôi nghĩ đề xuất của Công ty Nhà Bình Dân sẽ gặp hai luồng phản ứng từ khách hàng. Như tôi và những người có chút hiểu biết về pháp luật thì sẽ rất thích phương án chủ đầu tư bán nền còn người mua chúng tôi nộp TSDĐ. Theo phương án này thì người mua sẽ mua được sản phẩm giá rẻ hơn so với việc chủ đầu tư nộp TSDĐ theo giá thị trường rồi cộng gộp vào giá thành sản phẩm. Việc được nộp theo bảng giá đất TP công bố và được ghi nợ là một lợi thế rất lớn của khách hàng khi nộp TSDĐ.
Tuy nhiên, tôi cho rằng cũng sẽ có nhiều người cảm thấy e ngại khi mua sản phẩm chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng nền. Họ e ngại về tính pháp lý cũng như số TSDĐ họ phải nộp vì không biết có biến động hay không. Thực tế vừa qua cho thấy chính sách về TSDĐ đã liên tục thay đổi, bảng giá đất thì ngày một cao.
Tâm lý của những người này là thà mua với giá đắt một chút nhưng dự án hoàn tất mọi thủ tục pháp lý. Nhất là những người dành dụm cả đời để mua nhà đất họ sẽ không chuộng phương án mà Công ty Nhà Bình Dân đề xuất.
Cẩm Tú
pháp luật tphcm
|
