|
Để luật Nhà ở “cột” được chủ đầu tư
Theo số liệu mới nhất của bộ Tài nguyên và môi trường, đến nay cả nước còn tồn đọng hàng trăm ngàn hồ sơ nhà, đất chưa được cấp chủ quyền; trong đó nhiều nhất là Hà Nội với 168.000 thửa đất và gần 500.000 căn hộ; TP.HCM khoảng 311.000 thửa đất và căn hộ… Thực tế này gây khó khăn cho giao dịch của người dân, cũng như dòng chảy thị trường nhà đất.
Nguyên nhân được bộ đúc kết là do sai phạm về xin cấp phép, thi công, hoàn công; chủ đầu tư nợ tiền thuế đất và nghĩa vụ tài chính; mua nhà từ đơn vị thứ cấp... Dự thảo luật Nhà ở đang được lấy ý kiến của người dân, được kỳ vọng là “đôi đũa thần” trị những tồn tại nêu trên.
Riêng các dự án bán nhà nhưng huy động vốn dưới dạng “góp vốn – bán nền” gần như người góp vốn lĩnh trọn hậu quả.
|
Theo điều 31 dự thảo luật Nhà ở được bộ Xây dựng trình, đối với dự án nhà ở thương mại, chủ đầu tư không được thu vượt quá 90% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng, số tiền còn lại 10% chỉ được thu sau khi người mua nhận được (hoặc được cấp) giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây là một trong những quy định mới lần đầu tiên chính thức luật hoá vào dự thảo với nội dung thể hiện bảo vệ cho người mua. Tuy nhiên, qua quy định pháp luật hiện hành và xét trên thực tế thì cần cân nhắc một số vấn đề sau:
Thứ nhất, việc chậm được cấp giấy hồng là “một thiệt hại lớn” cho người mua, tuy nhiên dự thảo luật Nhà ở lại không có cơ chế, quy định nào đền bù hoặc đưa ra cách xác định ước tính thành tiền để người mua có thể đòi bồi thường thiệt hại.
Thứ hai, quy định này cần phải thể hiện rõ việc chậm được cấp giấy hồng phải được gắn với trách nhiệm, quyền lợi các chủ đầu tư. Từ đó, chủ đầu tư buộc phải thực hiện nghiêm túc đầu tư xây dựng dự án, lập hồ sơ cấp giấy hồng thật nhanh chóng.
Thứ ba, theo thông lệ giao dịch hiện nay thì các chủ đầu tư thường chỉ thu 5% giá trị hợp đồng sau khi căn hộ/nhà ở được cấp giấy hồng. Do vậy, việc “nâng” từ 5% (theo thông lệ) lên 10% (luật hoá) là chưa đủ mức cần thiết nên hiệu quả việc điều chỉnh chắc chắn sẽ không cao.
Thứ tư, dự thảo luật Nhà ở hiện nay đã bỏ quy định khống chế chủ đầu tư chỉ được huy động vốn từ tiền ứng trước của người mua trước khi bàn giao nhà ở không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng. Việc huy động vốn này của chủ đầu tư sẽ được quy định theo thoả thuận trong hợp đồng và tiến độ thực hiện, tỷ lệ hoàn thành công trình. Tuy nhiên, việc người mua xác định ra tiến độ, tỷ lệ hoàn thành công trình rất khó khăn, không khả thi và sẽ tạo điều kiện để chủ đầu tư tận dụng tối đa huy động vốn hoặc giao nhà sớm cho người mua nhưng chưa có đầy đủ hạ tầng, chậm lập hồ sơ cấp giấy hồng.
Thứ năm: thực trạng quy định hiện hành xử lý về việc chủ đầu tư chậm lập hồ sơ cấp giấy cho thấy, mặc dù theo quyết định 02/2012/QĐ-TTg ngày 13.1.2012, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải được đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung nhưng cũng không giải quyết được vấn đề chậm cấp giấy chứng nhận cho căn hộ, trong khi đó nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27.2.2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản, quản lý phát triển nhà và công sở lại không có quy định xử phạt nào về việc chủ đầu tư chậm lập hồ sơ cấp giấy.
Thứ sáu: theo nghị định 71/2010/NĐ-CP, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục cấp giấy hồng và bàn giao cho người mua trong thời gian tối đa là 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở, tuy nhiên không quy định chế tài nào đối với chủ đầu tư. Trên thực tế các hợp đồng giữa chủ đầu tư và người mua không có điều khoản nào quy định phạt về vấn đề này. Trong khi đó, người mua chậm nộp tiền thì bị phạt với mức lãi chậm thanh toán ở mức cao, thậm chí là bị huỷ hợp đồng. Riêng các dự án bán nhà nhưng huy động vốn dưới dạng “góp vốn – bán nền” gần như người góp vốn lĩnh trọn hậu quả. Rất tiếc trong dự thảo lần này lại không có quy định hoặc cơ chế nào giải quyết vấn đề này.
Do vậy, với dự thảo luật Nhà ở hiện nay chỉ duy nhất một quy định chủ đầu tư chỉ thu 10% giá trị hợp đồng sau khi có giấy hồng, và với mức như vậy là chưa đủ mức cần thiết chế tài với chủ đầu tư và bảo vệ quyền người mua nhà. Dự thảo luật Nhà ở cần phải nâng lên mức 15 – 20% đối với quy định này, và cần bổ sung thêm quy định phạt hợp đồng theo lãi suất cho vay của ngân hàng đối với chủ đầu tư trong việc chậm lập hồ sơ cấp giấy hồng, kể từ ngày bàn giao nhà ở. Như vậy sẽ không còn chuyện cơ quan quản lý hành chính mãi phải chạy theo để thực hiện, đốc thúc thay cho các chủ thể dân sự trong giao dịch dân sự hay phải giải quyết tranh chấp thay cho cơ quan tài phán.
Luật sư Trần Đức Phượng (đoàn Luật sư TP.HCM)
sgtt
|
