|
"Phủ sóng" thuế khu vực siêu lợi nhuận
Ngày 3.9, ông Nguyễn Đình Tấn - Cục trưởng Cục Thuế TPHCM - đã ký văn bản hướng dẫn tổ chức kinh doanh bất động sản tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ hoạt động chuyển nhượng phần vốn góp và quyền mua nền đất, căn hộ...
Mua bán hợp đồng "hứa"
60% các hoạt động mua bán chuyển nhượng trên thị trường BĐS hiện nay là chuyển nhượng các tài sản hình thành trong tương lai - chủ yếu là căn hộ và nền nhà trong các dự án.
Các hợp đồng chuyển nhượng này thường dưới các danh nghĩa chuyển nhượng "hợp đồng hợp tác đầu tư", "hợp đồng hứa mua hứa bán", "quyền mua căn hộ", "quyền mua nền nhà"... Đối với các hợp đồng dạng này, công chứng không thụ lý. Trên thực tế, bên mua và bên bán thường mua bán bằng giấy tay, chủ đầu tư đứng giữa thu lệ phí sang tên hợp đồng.
Từ trước đến nay, ngành thuế chưa quản các hoạt động chuyển nhượng tài sản hình thành trong tương lai, nhưng hoạt động này đã phát sinh lợi nhuận. Chẳng hạn, dự án An Phú – An Khánh, giá gốc bán ra của chủ đầu tư chỉ dưới 3 triệu /m2, sau khi qua tay vài chục lần đã đội lên đến 40-60 triệu đồng/m2.
Rõ ràng các bên tham gia mua bán các tài sản hình thành trong tương lai hưởng siêu lợi nhuận, nhưng chẳng phải chịu một đồng thuế nào cả. Với quy định về việc chịu thuế TNCN do chuyển nhượng phần góp vốn, lần đầu tiên ngành thuế "phủ sóng" quản lý một khu vực vô cùng nhạy cảm và béo bở này.
"Nắm tóc" chủ đầu tư
Việc đầu tiên để quản và đánh thuế các hoạt động phát sinh lợi nhuận, ngành thuế "nắm tóc" chủ đầu tư các dự án. Ngành thuế bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản chỉ làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng góp vốn về quyền mua nền, căn hộ từ người mua cũ sang người mua mới sau khi người mua cũ đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế TNCN.
Mặt khác, cơ quan thuế buộc chủ đầu tư phải có trách nhiệm lưu giữ bản sao (có sao y của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền) các hồ sơ, chứng từ chứng minh cá nhân chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ thuế (tờ khai, chứng từ biên lai nộp thuế) để xuất trình khi có yêu cầu.
Với việc "nắm tóc" các ông chủ, điều này đồng nghĩa nắm từ gốc, chắc chắn việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua căn hộ, nền đất người bán khó trốn được chuyện nộp thuế TNCN. Trong khi đó, ngành thuế khuyên người mua nên khai đúng, khai đủ để sau này nếu có chuyển nhượng lại thì đỡ phải gánh thuế cho người trước.
Bước đầu, những quy định này đã gây ra những phản ứng khác nhau trong giới kinh doanh nhà đất. Một Cty môi giới mua bán nhà đất đưa ra một ví dụ để thấy được mức độ tác động của chính sách này. Chẳng hạn, căn hộ trong dự án Hoàng Anh Gia Lai 1, giá gốc 8 triệu đồng/m2, hiện nay giá chuyển nhượng lại trên thị trường là 25-30 triệu đồng/m2, một căn hộ giá bình quân là 3 tỉ đồng. Nếu mua bán căn hộ này trong hoàn cảnh hiện nay thì được xếp vào loại không xác định được giá vốn và chi phí hợp lý, buộc phải chọn hình thức đóng thuế ở 2% của giá chuyển nhượng. Như vậy, thuế chuyển nhượng một căn hộ trong dự án Hoàng Anh Gia Lai 1 sẽ tương đương 60 triệu đồng.
Cũng theo Cty này, trong thời buổi khó khăn hiện nay, chuyển nhượng một căn hộ, lời 50 triệu đồng đã khó, nay phải đóng 60 triệu đồng tiền thuế là rất nặng, sẽ làm chùng tay giới mua bán nhà đất.
Ngọc Huân
LAO ĐỘNG
|
