|
Xác định giá trị doanh nghiệp: Vướng ở giá đất
Tiến trình cổ phần hoá (CPH) đang bị kêu chậm trễ, một phần do TTCK trầm lắng trong nửa đầu năm 2008, song một nguyên nhân quan trọng khác nằm ở chính những quy định về chính sách. Theo Cục Tài chính doanh nghiệp (Bộ Tài chính), vướng mắc lớn nhất và cũng là câu hỏi cơ quan này nhận được nhiều nhất là khó khăn trong việc xác định giá trị, lợi thế vị trí đất đai của DN đang chuẩn bị CPH. Một câu trả lời tối ưu cho những trường hợp này chưa thể tìm ra, mà chỉ có thể là "chia sẻ với các anh/chị về vấn đề này".
Nghị định 109/NĐ-CP quy định, giá trị quyền sử dụng đất được giao, được thuê và giá trị lợi thế kinh doanh của DN được tính vào giá trị DN khi CPH. Đối với DN trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê đất thì tính tiền thuê đất vào giá trị DN theo giá sát với giá thị trường tại thời điểm định giá được UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố. Trường hợp giá đất làm căn cứ để xác định giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm CPH thì UBND tỉnh, thành phố quyết định cho phù hợp.
Theo quy định trên, DN nào thuê đất ở vị trí đắc địa (trong khu vực đất ở đô thị) thì phải tính giữa giá chuyển nhượng thực tế trong điều kiện bình thường của thị trường so với khung giá đất giao được UBND tỉnh, thành phố công bố. Trên thực tế, với DN, lợi thế về vị trí đất luôn là một trong những yếu tố nhà đầu tư cân nhắc trước tiên khi quyết định tham gia đấu giá cổ phần. Không ít DN, tình hình kinh doanh bình thường song do toạ lạc tại những khu đất vàng của Hà Nội, TP. HCM, nên giá cổ phần cao ngất ngưởng.
Có 2 vướng mắc trong quá trình triển khai xác định giá trị đất. Thứ nhất, tại khu vực DN chuẩn bị CPH có khu đất không tìm ra được mảnh đất nào đang chuyển nhượng để so sánh giá. Thứ hai, tại những khu vực xung quanh khu đất có mảnh đất mua/bán nhưng lại là đất ở, chứ không phải là đất kinh doanh vì vậy không so sánh được.
Tại buổi tập huấn về CPH của các công ty thành viên thuộc Tổng công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn nhà nước chiều 23/8, đã có không ít câu hỏi nêu ra thắc mắc này. Một số học viên tham dự cho hay, nhiều DN nơi địa phương họ tiến hành CPH, ban đầu ngỡ xác định giá trị đất đai đơn giản, nhưng sau đó vướng quy định khiến quy trình xác định giá trị DN kéo dài tới 2 - 3 tháng chưa xong. Một số công ty khi vướng về giá đất, hỏi địa phương và đề nghị địa phương xác nhận giá đất thì lãnh đạo những địa phương này trả lời không thể lấy những mức giá đó được, vì nếu phê chuẩn giá đó đến khi địa phương có dự án, đền bù thu hồi đất lấy đâu ra ngân sách mà trả.
Nghị định 109 quy định, trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày gửi đủ hồ sơ nếu chưa nhận được văn bản của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về giá đất thì cơ quan có thẩm quyền quyết định giá trị DN được quyền tính giá trị quyền sử dụng đất, giá tiền thuê đất vào giá trị DN theo phương án DN đã đề nghị, nhưng không thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất, giá thuê đất tính theo giá đất được công bố và thông báo cho UBND tỉnh, thành phố biết. Tuy nhiên, trên thực tế, khó có lãnh đạo DN hoặc ban chỉ đạo CPH nào dám đặt bút ký phê duyệt giá trị DN nếu chưa có căn cứ, trả lời từ địa phương.
Cục Tài chính doanh nghiệp cho hay, trong một năm triển khai Nghị định 109, họ nhận được nhiều câu hỏi liên quan về xác định giá đất nhất mà không trả lời được. Quy định của Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn của Chính phủ nêu rõ, xác định giá đất theo giá thị trường trong điều kiện bình thường, tuy nhiên như thế nào là điều kiện bình thường thì lại không có cách hiểu thống nhất.
Vướng mắc như vậy khiến cho quá trình CPH của nhiều DN kéo dài. DN có hỏi địa phương, hỏi cơ quan ban hành chính sách thì câu trả lời thường vòng vo hoặc đề nghị chờ để hỏi thêm. Một cán bộ Cục Tài chính doanh nghiệp đã chia sẻ: "Khi nhận được những thắc mắc như vậy, chúng tôi chỉ có thể chia sẻ chứ không có phương án tối ưu. Nhiều khi chúng tôi cũng đang bế tắc trong việc triển khai Thông tư 146 hướng dẫn thực hiện Nghị định 109".
đtck
|
