|
Nhìn lại những chính sách nhằm khơi thông thị trường bất động sản năm qua
3 luật quan trọng của thị trường bất động sản có hiệu lực ngay trong năm 2024 tạo tiền đề lớn để thống nhất các quy định, khắc phục một số trường hợp mâu thuẫn, chồng chéo đã xảy ra trước đây, hướng đến một thị trường công bằng, minh bạch.
Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024 - sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch - là điểm nhấn về mặt chính sách của thị trường bất động sản trong năm 2024.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nhấn mạnh: bộ 3 Luật này đã thể chế hóa nhiều chủ trương, chính sách mới của Đảng và Nhà nước, khắc phục hạn chế, vướng mắc của các luật trước đây; đồng thời, có nhiều quy định mang tính đổi mới, tiến bộ, được người dân và xã hội kỳ vọng sẽ tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới.
Bên cạnh đó, nhiều Nghị định nhằm cụ thể hóa, hướng dẫn các Bộ, ngành, địa phương thi hành luật cũng có hiệu lực từ 1/8/2024.
Nghị định 102/2024/NĐ-CP với mục tiêu cụ thể hóa các quy định của Luật Đất đai 2024, đảm bảo tính nhất quán và hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng đất đai trên toàn quốc.
Một số điểm mới nổi bật có thể kể đến như: điều chỉnh thủ tục hành chính theo hướng đơn giản hóa các quy trình và áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai; quy định về giá đất được cập nhật cả về phương pháp xác định giá đất và hệ số điều chỉnh; nêu rõ các điều kiện và thủ tục cần thiết để chuyển đổi mục đích sử dụng đất…
Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023, nêu việc xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ được thực hiện như sau:
Trường hợp xây để cho thuê, để bán hoặc kết hợp bán, cho thuê, cho thuê mua hoặc có từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê thì phải thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở theo quy định pháp luật về đầu tư, về nhà ở, về xây dựng và pháp luật có liên quan.
Trường hợp xây dưới 20 căn hộ để cho thuê thì việc xây dựng nhà ở thực hiện theo quy định về xây dựng nhà ở riêng lẻ của cá nhân, bao gồm yêu cầu về thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng, cấp Giấy phép xây dựng, quản lý, giám sát thi công xây dựng và các yêu cầu về an toàn phòng cháy, chữa cháy theo quy định pháp luật.
Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó có quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai nộp thuế. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ có giá trị không quá 300 tỷ đồng/hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần/năm. Trường hợp giao dịch 1 lần trong năm thì không tính giá trị.
Đối với sàn giao dịch bất động sản, phải có tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động của sàn. Người đại diện pháp luật doanh nghiệp và người quản lý điều hành sàn phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn. Sàn có trách nhiệm thực hiện các biện pháp phòng chống rửa tiền, báo cáo về phòng chống rửa tiền theo quy định của pháp luật về phòng chống rửa tiền.
Bên cạnh 3 Nghị định trên, một số Nghị định, Thông tư liên quan đến bộ 3 luật cũng có hiệu lực từ 1/8/2024.
 Nguồn: Tổng hợp
Ngày 22/8, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 891/QĐ-TTg về phê duyệt Quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050. Theo quy hoạch, có 5 đô thị trực thuộc Trung ương gồm: Thủ đô Hà Nội, TPHCM (dự kiến đến 2030 là đô thị loại đặc biệt), Hải Phòng, Cần Thơ, Đà Nẵng (dự kiến đến năm 2030 là đô thị loại I).
8 tỉnh định hướng trở thành thành phố trực thuộc Trung ương gồm: Thừa Thiên - Huế, Khánh Hòa, Bắc Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu, Quảng Ninh, Ninh Bình, Hải Dương, Bình Dương (dự kiến đến năm 2030 là đô thị loại I).
Trong đó, Huế là tỉnh được Quốc hội ấn định trở thành thành phố trực thuộc trung ương sớm nhất, từ ngày 1/1/2025.
Thành lập TP. Huế trực thuộc trung ương trên cơ sở toàn bộ diện tích tự nhiên hơn 4,947km2 và quy mô dân số hơn 1.2 triệu người của tỉnh Thừa Thiên - Huế. Thành phố có 2 quận, 3 thị xã, 4 huyện; 78 xã, 48 phường, 7 thị trấn; tỷ lệ đô thị hóa 63%.
Ngoài ra, trong năm, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã thông qua việc thành lập 3 thành phố trực thuộc tỉnh gồm: Bến Cát (Bình Dương) và Gò Công (Tiền Giang) từ 1/5/2024, Hoa Lư (Ninh Bình) từ 1/1/2025.
TP. Bến Cát được thành lập trên cơ sở nguyên trạng diện tích tự nhiên 234.5km2 và dân số 364,578 người của thị xã Bến Cát. Sau khi thành lập, thành phố có 1 xã và 7 phường, tỷ lệ đô thị hóa 95%. TP. Gò Công cũng giữ nguyên diện tích tự nhiên 101.7km2 và quy mô dân số 151,937 người của thị xã Gò Công. Thành phố có 7 phường và 3 xã, tỷ lệ đô thị hóa trên 60%.
TP. Hoa Lư được thành lập trên cơ sở nhập toàn bộ diện tích, dân số của huyện Hoa Lư và thành phố Ninh Bình. Sau khi thành lập, Hoa Lư có diện tích 150.2km2 và dân số 238,209 người; 20 đơn vị hành chính cấp xã, gồm 12 phường và 8 xã.
Thông tư 49/2024/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 11/2022/TT-NHNN, hiệu lực từ 10/12/2024, bổ sung thêm ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư đáp ứng đủ yêu cầu (trừ trường hợp ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng);
Chủ đầu tư đã nhận được văn bản của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh trả lời cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Cùng với việc Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024, ngay trong năm, có 19 tỉnh, thành ban hành bảng giá đất mới (áp dụng tới hết 31/12/2025) để phù hợp tình hình thực tế tại địa phương.
Là một trong những khu vực phát triển thị trường bất động sản mạnh mẽ nhất cả nước, những thay đổi về mặt chính sách, pháp lý tại TPHCM luôn thu hút sự quan tâm của cả nước; trong đó có Quyết định về sửa đổi, bổ sung Quyết định 02/2020/QĐ-UBND về Bảng giá đất TPHCM và Quyết định quy định điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đất trên địa bàn được UBND thành phố ban hành trong tháng 10/2024.
Bảng giá đất mới 2024 của TPHCM có hiệu lực từ 31/10/2024 đến hết 31/12/2025. So với bảng giá 2020, giá đất ở trên từng quận, huyện, TP. Thủ Đức tăng thấp nhất từ 2.36 lần (quận 3) đến cao nhất 38.8 lần (huyện Hóc Môn). Ngoài ra, TPHCM bổ sung giá đất 4 tuyến đường Trần Bạch Đằng, Tố Hữu, Nguyễn Thiện Thành, Nguyễn Cơ Thạch thuộc khu đô thị Sala. Đây là 4 trong 570 tuyến đường mới của thành phố chưa có giá đất.
Quyết định về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đất của UBND TPHCM ban hành ngày 31/10/2024. Theo đó, diện tích tối thiểu được tách, hợp thửa đất, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau tách thửa (đã trừ phần diện tích thuộc quy hoạch công trình giao thông) phải đảm bảo tối thiểu 36m2 tại các quận thuộc khu vực 1, 50m2 đối với khu vực 2 và 80m2 đối với khu vực 3.
Còn với đất nông nghiệp, thửa đất sau khi tách phải đảm bảo tối thiểu 500m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác; và 1,000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chăn nuôi tập trung.
 Quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa đất ở
Nguồn: UBND TPHCM
Ngày 20/12/2024, UBND TP. Hà Nội cũng đã ban hành Bảng giá áp dụng từ ngày ban hành đến hết 31/12/2025. Giá đất cao nhất trong lần điều chỉnh này là 695.3 triệu đồng/m2 tại các tuyến đường huyết mạch của quận Hoàn Kiếm như Bà Triệu (đoạn từ Hàng Khay đến Trần Hưng Đạo), Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng (đoạn từ Lê Thánh Tông đến Quán Sứ). Trong khi đó, mức giá cao nhất trong bảng giá đất mới của TPHCM chỉ hơn 687 triệu đồng/m2.
Mức giá trên gấp gần 3.7 lần so với giá cao nhất của bảng giá đất trước khi điều chỉnh tại các tuyến đường Hàng Ngang, Hàng Đào - với gần 188 triệu đồng/m2.
Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định đất nông nghiệp có thể được xây dựng mà không cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, người dân cần phải làm hồ sơ xin phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích để tồn tại công trình và các công trình này, khi triển khai thực hiện thì không được xây kiên cố mà chỉ được xây dựng tạm, dễ tháo dỡ được. Nghị định tạo điều kiện cho người dân xây dựng trên đất nông nghiệp đúng pháp luật, có thể kinh doanh được, cùng nhau phát triển bền vững và đây cũng là nhu cầu bức thiết của xã hội.
Dù đến 1/4/2025 mới có hiệu lực, Nghị quyết số 171/2024/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 30/11/2024 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất được đánh giá rất cao sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản.
Nghị quyết này quy định việc thí điểm được thực hiện trên toàn quốc đối với các trường hợp sau: dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản nhận quyền sử dụng đất; dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất; dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất; dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản được các tổ chức đang sử dụng đất thành lập để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên diện tích của cơ sở sản xuất, kinh doanh phải di dời do ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.
Trường hợp trong phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện thí điểm có diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý nhưng không tách được thành dự án độc lập thì diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý được đưa vào tổng diện tích đất để lập dự án và được Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê cho nhà đầu tư thực hiện dự án không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.
Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định: nếu ưu tiên thí điểm giải quyết dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, sẽ thúc đẩy việc cấu trúc lại thị trường bất động sản, cơ cấu lại sản phẩm nhà ở đang lệch về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở thương mại giá vừa túi tiền để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Nhận định về diễn biến thị trường bất động sản trong thời gian qua, HoREA cho rằng, kể từ quý 2/2023 đến nay, thị trường bất động sản đã bắt đầu phục hồi trở lại, liên tục nhưng với tốc độ chậm theo xu thế khó khăn giảm dần theo thời gian, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước; đồng thời, các doanh nghiệp bất động sản cũng dần vượt qua khó khăn nhờ có sự hỗ trợ kịp thời của các cấp có thẩm quyền, điển hình là chính sách hỗ trợ người dân, doanh nghiệp phục hồi sản xuất kinh doanh, ổn định đời sống sau đại dịch COVID-19, trong đó có Nghị định 08/2023/NĐ-CP đã giúp thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ “hạ cánh mềm”, tạo cơ chế thỏa thuận và trách nhiệm của doanh nghiệp phát hành trái phiếu đối với nhà đầu tư; hoặc Thông tư số 02/2023/TT-NHNN cho phép giãn, hoãn, cơ cấu lại nợ tín dụng hoặc Thông tư 10/2023/TT-NHNN ngừng thực hiện một số quy định của Thông tư số 06/2023/TT-NHNN đã hỗ trợ hiệu quả cho sự phục hồi của thị trường bất động sản.
Đặc biệt là nỗ lực của Nhà nước để thể chế hóa Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng chủ trương “Đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất” nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, giúp thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Với những kết quả đạt được, HoREA nhận định thị trường bất động sản TPHCM và cả nước kể từ quý 2/2023 cho đến nay đang có xu thế phục hồi, tăng trưởng trở lại. Tuy nhiên, thị trường sẽ vẫn còn nhiều khó khăn trong năm 2025.
Một số khó khăn có thể kể đến như: Từ tháng 8 đến cuối năm 2025 là thời điểm tập trung đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ sau 2 năm được gia hạn, với tổng giá trị khoảng 180 ngàn tỷ đồng, cao nhất giai đoạn 2023-2025; có độ trễ để các luật, văn bản dưới luật đi vào cuộc sống; có độ trễ trong quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng và triển khai dự án bất động sản do phải qua nhiều khâu, nhiều công đoạn.
Hà Lễ
Thiết kế: Tuấn Trần
FILI - 08:10:13 27/12/2024
|
