|
Top 10 sự kiện đáng chú ý nhất thị trường bất động sản 2024
Khác với năm 2023, câu chuyện của thị trường bất động sản năm 2024 tập trung phần lớn vào các luật mới được ban hành, đấu giá đất, vấn đề cung - cầu của thị trường…
Theo Báo cáo tổng kết công tác của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản năm 2024 có nhiều phản ứng tích cực với những chỉ đạo, giải pháp của Chính phủ và các Bộ, ngành.
Mức độ quan tâm, tìm kiếm thông tin về bất động sản của khách hàng, nhà đầu tư tăng cao; lượng giao dịch căn hộ, nhà ở riêng lẻ và đất nền có xu hướng tăng; nguồn cung bất động sản sau một thời gian hạn chế đang ghi nhận sự quay trở lại của loạt dự án cũ tái khởi động hoặc dự án mới mở bán; lãi suất ngân hàng giảm; các chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách có lợi cho người mua nhà, giúp gia tăng niềm tin khách hàng và thanh khoản trên thị trường. Tuy nhiên, vẫn xảy ra tình trạng biến động giá cục bộ tại một số phân khúc và khu vực.
Được Quốc hội thông qua trong năm 2023, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với thời điểm đã được quyết định trước đó là 1/1/2025.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Bùi Xuân Dũng cho biết: Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã khắc phục bất cập, chồng chéo giữa quy định pháp luật liên quan đến việc đầu tư, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, xây dựng; tạo hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch trong việc thực hiện, đồng thời đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian thực hiện các dự án trong các Nghị định hướng dẫn.
Luật Nhà ở 2023 được sửa đổi, bổ sung một số quy định về phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở riêng lẻ. Qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển ở Việt Nam.
Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định về các giai đoạn đầu tư dự án xây dựng nhà ở, đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian triển khai dự án.
Đối với phát triển nhà ở xã hội, quy định việc dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của chính quyền địa phương. Bên cạnh đó, giảm quy định điều kiện cư trú, đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ còn 1 điều kiện về thu nhập. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% trên diện tích xây dựng nhà ở xã hội và ưu đãi tối đa 20% tổng diện tích đất hoặc sàn xây dựng để phát triển công trình thương mại.
Đấu giá đất chưa bao giờ nóng như năm nay, đặc biệt là các phiên đấu giá khu vực ven Hà Nội, cho thấy tình trạng "đẩy" giá lên cao bất thường rồi bỏ cọc, không tiếp tục trả giá hay đã trúng giá nhưng không nộp tiền, chấp nhận mất hàng trăm triệu đồng đặt cọc, trở thành vấn đề đáng lo ngại cho thị trường bất động sản.
Đáng chú ý nhất là phiên đấu giá 58 thửa đất tại huyện Sóc Sơn, Hà Nội hôm 29/11 ghi nhận chỉ có 22 lô thành công. Tuy nhiên 3 lô bị bỏ cọc sau khi có người trả giá tới hơn 30 tỷ đồng/m2 cùng một số lô bị đẩy giá lên cả gần trăm triệu đồng/m2. Đến 3/12, Công an Hà Nội đã tạm giữ hình sự 5 người liên quan vụ trả giá 30 tỷ đồng/m2 về hành vi vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản.
Trước đó, nhiều huyện khác tại Hà Nội cũng xuất hiện những trường hợp đẩy giá rồi bỏ cọc. Đơn cử 22 lô đất huyện Thanh Oai có giá trả cao nhất hơn 80 triệu đồng - gấp 15 lần khởi điểm, nhưng bất thành do người tham gia đồng loạt bỏ cuộc. 15/33 thửa đất ở huyện Hoài Đức được trả lên đến 100-180 triệu đồng/m3, cao hơn khởi điểm 75% chỉ trong vòng 1. Nhận thấy có dấu hiệu vi phạm, đơn vị tổ chức đấu giá huyện Hoài Đức đã hủy hồ sơ và phiên đấu giá.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), với tình trạng cung - cầu và sức nóng của thị trường bất động sản Hà Nội hiện tại, khả năng các kỷ lục giá mới tiếp tục được thiết lập trong các phiên tới là rất cao và sẽ dần dần trở thành “chuyện thường ngày ở huyện”.
Bộ Xây dựng lưu ý việc “thổi” mức giá trúng sẽ ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư, kéo theo giá nhà ở, bất động sản ở gần nơi đấu giá tăng lên, dẫn tới “đội” chi phí đầu vào của các dự án.
Cùng với việc Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024, ngay trong năm, có 19 tỉnh, thành ban hành bảng giá đất mới (áp dụng tới hết 31/12/2025) cho phù hợp tình hình thực tế tại địa phương.
Bảng giá đất mới tại TPHCM ban hành vào tháng 10, thay thế cho bảng giá năm 2020, nhận được nhiều sự quan tâm. Thời gian áp dụng từ 31/10/2024 đến hết 31/12/2025. Giá đất phần lớn quận, huyện đều tăng, một số nơi tăng hàng chục lần như tuyến đường Song Hành Quốc lộ 22 tại huyện Hóc Môn tăng gần 38 lần. Tại các tuyến trung tâm như Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi (quận 1), giá đất cao nhất 687.2 triệu đồng/m², gấp hơn 4 lần trước đây.
Theo Hội đồng thẩm định giá đất TPHCM, giá đất nông nghiệp ở thành phố đã điều chỉnh nhằm tạo điều kiện cho ngành sản xuất nông nghiệp thành phố ổn định và phát triển, đảm bảo chiến lược về an ninh lương thực thực phẩm.
Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, bảng giá đất mới sẽ chưa tác động ngay đến thị trường bất động sản, do các dự án nhà ở thương mại hiện nay được định giá đất chủ yếu theo phương pháp thặng dư, nhưng sẽ tác động ở pha 2 - khi doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thì người dân có tâm lý muốn bán với giá cao hơn trước đây, dẫn đến áp lực tăng giá nhà.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, số lượng nhà ở xã hội hoàn thành năm 2024 ước đạt 21 ngàn căn, đạt hơn 16% so với kế hoạch 130 ngàn căn.
Từ năm 2021 đến nay, cả nước có 644 dự án nhà ở xã hội được triển khai với quy mô 580,109 căn. Trong đó, 96 dự án đã hoàn thành với quy mô 57,652 căn; 133 dự án đã khởi công xây dựng với 110,217 căn; 415 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 412,240 căn.
Năm 2024, nhiều dự án nhà ở xã hội đã được phép bán. Lũy kế 11 tháng đầu năm, có đến 66/127 thông báo về dự án được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai liên quan đến nhà ở xã hội. Điển hình như tháng 11 có 5 dự án với 578 căn, tháng 10 có 9 dự án với 4,744 căn, tháng 7 có gần 3,000 căn.
Với sự chỉ đạo quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ, sự vào cuộc kịp thời và hiệu quả của Tổ công tác của Chính phủ, từ cuối năm 2022 đến nay, một số dự án bất động sản đã được gỡ nút thắt pháp lý để triển khai trở lại.
Theo VARS, sau giai đoạn khó khăn, cùng sự hồi phục của thị trường bất động sản, một số dự án "đắp chiếu" đã tái khởi động; đặc biệt là các dự án căn hộ tại TP. Hà Nội và TPHCM, trong bối cảnh giá nhà liên tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao.
Một số dự án rục rịch triển khai lại trong năm như Astral City (Bình Dương), HaNoi Melody Residences (Hà Nội), QMS Top Tower (Hà Nội), The Summit Building (Hà Nội), khu đô thị E.City Tân Đức (Long An)...
Tại TPHCM, nhiều dự án được xem xét tháo gỡ vướng mắc: khu phức hợp thông minh tại khu chức năng 2a trong khu đô thị mới Thủ Thiêm; khu đất 14.8 ha tại phường An Phú, TP. Thủ Đức thanh toán cho hợp đồng BT dự án đường Song Hành cao tốc Long Thành - Dầu Giây; khu phức hợp Tháp Quan sát thuộc khu chức năng trong khu đô thị mới Thủ Thiêm; khu nhà ở cao tầng tại phường Phú Mỹ, quận 7; khu thương mại và căn hộ I-Home tại quận Gò Vấp.
Trước đó, tháng 11, UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chung tỷ lệ 1/10000 thành phố Biên Hòa đến năm 2030, tầm nhìn 2050. Phạm vi điều chỉnh thuộc một phần khu đô thị phía Tây cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu. Trong đó có phân khu C4, nơi tọa lạc nhiều dự án trọng điểm như khu dân cư Long Hưng (227ha) và khu đô thị dịch vụ - thương mại cù lao Phước Hưng (286ha); Đồng Nai Waterfront (170ha); khu đô thị Aqua City (305ha).
Sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện còn yếu, chưa tiếp cận được nguồn vốn; chi phí phát triển dự án ngày càng gia tăng... là những lý do thúc đẩy các thương vụ M&A bất động sản.
Trong năm ghi nhận một số thương vụ điển hình như Becamex IDC chuyển nhượng dự án nhà ở trị giá 553 triệu USD tại Bình Dương cho Sycamore Limited - công ty con của CapitaLand Group.
Tập đoàn Keppel công bố kế hoạch thoái 70% cổ phần Công ty TNHH Saigon Sports City (SSCL) - chủ đầu tư siêu dự án Saigon Sports City (Thủ Đức), dự kiến mang về cho Keppel từ 344-391 triệu USD. Ngay khu đất “kim cương” quận 1, Keppel bán hơn 46 triệu cp công ty con là Himawari cho một công ty Nhật Bản. Himawari nắm giữ lượng lớn cổ phần tại các pháp nhân trực tiếp sở hữu quyền sử dụng đất của dự án Saigon Centre giai đoạn 3.
Công ty TNHH Tập đoàn Bitexco thoái toàn bộ vốn Saigon Glory - chủ đầu tư siêu tứ giác The Spirit of Saigon, trong bối cảnh chịu nhiều áp lực trả nợ 10 lô trái phiếu trị giá 10 ngàn tỷ đồng. Bitexco cũng chuyển nhượng siêu tứ giác cho Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông Hà Nội.
 Các thương vụ M&A lớn trong năm 2023, 2024. Nguồn: MBS
Dữ liệu của VietstockFinance từ 116 doanh nghiệp (trên HOSE, HNX và UPCoM) thuộc nhóm bất động sản bao gồm nhà ở và khu công nghiệp, tổng giá trị hàng tồn kho tính đến 30/9/2024 cao kỷ lục với hơn 531.8 ngàn tỷ đồng, tăng 12% so với đầu năm và là quý thứ 5 tăng liên tiếp (từ quý 2/2023).
 Nguồn: VietstockFinance
Bộ Xây dựng cho biết, lượng tồn kho bất động sản (số lượng bất động sản của dự án đủ điều kiện đưa vào giao dịch theo quy định của pháp luật nhưng chưa giao dịch) trong quý 3 khoảng 25,937 căn, nền (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền), tăng 53% so với cùng kỳ và gần 52% so với quý trước. Trong đó gồm 4,688 căn chung cư; 12,250 căn nhà ở riêng lẻ; 8,999 nền đất.
Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, phân khúc căn hộ chung cư bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) - nhà ở vừa túi tiền đã "tuyệt chủng" tại Hà Nội. Trước đó 3 năm, phân khúc này gần như biến mất tại TPHCM.
Giai đoạn 2018-2023, không chỉ liên tục sụt giảm về số lượng, cơ cấu nguồn cung căn hộ tại 2 đô thị càng mất cân đối khi tăng mạnh mẽ phân khúc cao cấp, hạng sang. Giá trị nhà ở ngày càng vượt xa mức thu nhập của đông đảo dân cư có nhu cầu ở thực.
9 tháng đầu năm 2024, 80% nguồn cung chung cư tại Hà Nội và TPHCM có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên, tức phân khúc cao cấp chiếm đến 3/5 tổng nguồn cung.
Theo Ngân hàng Nhà nước, đến cuối quý 3/2024, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 3.15 triệu tỷ đồng, tăng 9.15% so với đầu năm. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt gần 1.3 triệu tỷ đồng, tăng hơn 29% so với cùng kỳ.
 Dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tại thời điểm 31/8/2024
Nguồn: Bộ Xây dựng; Người viết tổng hợp
Về trái phiếu doanh nghiệp, lũy kế 11 tháng đầu năm, tổng giá trị phát hành đạt hơn 374.8 ngàn tỷ đồng, tăng 41% so với cùng kỳ. Trái phiếu riêng lẻ áp đảo hơn 91%, tương đương hơn 342.7 tỷ đồng, gấp rưỡi cùng kỳ. Cơ cấu cho thấy, trái phiếu bất động sản chiếm 17%. Đây cũng là nhóm đang chịu nhiều áp lực thanh toán và kéo dài thời gian đáo hạn.
Liên quan đến gói hỗ trợ 120 ngàn tỷ đồng, tính đến cuối năm 2024, đã có 16 dự án ký hợp đồng tín dụng với tổng mức cam kết 4.2 ngàn tỷ đồng, dư nợ là 1,727 tỷ đồng.
Tính đến 30/11/2024, lĩnh vực kinh doanh bất động sản thu hút vốn đăng ký đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) 3.39 tỷ USD, đứng thứ hai trong tổng vốn đăng ký cấp mới, tăng 4 lần so với cùng kỳ năm 2023.
Vốn FDI liên tục tăng mạnh trong bối cảnh nguồn cung đất công nghiệp tăng trưởng chậm, đặc biệt trước nhu cầu cao tại các địa phương trọng điểm thu hút vốn FDI thuộc lĩnh vực sản xuất và chế biến. Nhờ đó, giá thuê bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng.
Tỷ lệ lấp đầy bình quân tại miền Bắc đạt 83% và miền Nam đạt 92%. Chính sách điều chỉnh quy hoạch khu công nghiệp theo hướng phát triển xanh, bền vững được đẩy mạnh.
Thống kê sơ bộ từ đầu năm tới 6/12, có 27 khu công nghiệp được cấp phép, tổng diện tích gần 8.9 ngàn ha. Miền Bắc nhiều nhất với 15 dự án, tổng hơn 3,292ha; miền Nam 7 dự án, tổng diện tích 3,518ha; miền Trung 5 dự án, gần 2,076ha.
 Tình hình bất động sản công nghiệp quý 3/2024
Nguồn: DXS-FERI
Hà Lễ
Thiết kế: Tuấn Trần
FILI
|
