|
Mất bao lâu để thị trường hấp thụ hết hàng tồn kho bất động sản? Theo khảo sát của Ban Nghiên cứu Phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV), số ngày tồn kho trung bình của doanh nghiệp bất động sản quí 1-2023 lên đến 5.662 ngày, cá biệt có một doanh nghiệp ghi nhận số ngày tồn kho lên đến 54.334 ngày. Ban IV bày tỏ lo ngại với tình hình bán hàng như hiện tại, doanh nghiệp đó có thể phải phải mất hơn 15 năm mới bán hết giỏ hàng.
Mới đây, Ban IV đã phân tích sơ bộ báo cáo tài chính của 1.579 doanh nghiệp niêm yết trên 3 sàn giao dịch chứng khoán ở Việt Nam (chia thành 10 ngành cụ thể) trong thời gian từ 2018 đến 6 tháng đầu năm 2023. Kết quả, doanh thu các ngành giảm từ giữa năm 2022 đến nay, nghiêm trọng nhất là hai ngành bất động sản và xây dựng.
Ban IV nhìn nhận, dù đã niêm yết nhưng doanh nghiệp Việt vẫn có đặc trưng là vốn chủ sở hữu mỏng, các hoạt động dựa nhiều trên vốn vay. Do đó, khi huy động vốn gặp khó khăn, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn ngay lập tức. Trong bối cảnh suy giảm đơn hàng, khó huy động vốn qua trái phiếu, cổ phiếu, khó tiếp cận vốn vay ngân hàng, dòng tiền trở thành vấn đề cấp thiết nhất của doanh nghiệp.
 Với tốc độ bán hàng hiện tại, lượng tồn kho của doanh nghiệp bất động sản có thể phải mất 15 năm mới giải quyết được. |
Ngành nào có tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu lớn thì càng gặp khó khăn (Xây dựng là 1,14 lần; bất động sản 0,62 lần và Vật liệu xây dựng 0,62 lần).
Nếu so sánh chi phí lãi vay so với lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp thì thấy tỷ lệ rất đáng kể. Cụ thể, năm 2022, ngành xây dựng có tỷ lệ chi phí lãi vay so với lợi nhuận cao nhất, lên đến 375%, tiếp đó là hàng và dịch vụ tiêu dùng 44,8% và bất động sản 40,2%. Điều này hàm ý, khi kinh doanh, doanh nghiệp chịu rủi ro chính nhưng thành quả được hưởng không nhiều, bị xói mòn do chi phí tài chính nên không có tích lũy để tái đầu tư.
Đặc biệt, doanh nghiệp xây dựng và bất động sản gặp vấn đề lớn nhất về dòng tiền khi số ngày phải thu và số ngày tồn kho tăng lên nhiều lần. Số ngày phải thu trung bình của doanh nghiệp xây dựng quí 1-2022 là 463 ngày thì sang quí 1-2023 lên đến 1165 ngày. Dù hết quí 2-2023 giảm xuống còn 598 ngày nhưng cũng gây áp lực lớn lên dòng tiền của doanh nghiệp xây dựng. Bên cạnh đó, số ngày tồn kho trung bình quí 1-2023 lên đến 4.527 ngày, so với 661 ngày của quí 1-2022.
Không chỉ doanh nghiệp xây dựng, số ngày tồn kho trung bình của doanh nghiệp bất động sản quí 1-2023 cũng lên đến 5.662 ngày (15,5 năm), cá biệt là có doanh nghiệp có số ngày tồn kho lên đến 54.334 ngày. Ban IV phân tích, nếu áp tình hình bán hàng như hiện tại, doanh nghiệp cá biệt trên phải mất 149 năm mới bán hết giỏ hàng.
Nếu tính khối lượng cụ thể, báo cáo quí 3-2023 của Bộ Xây dựng cho biết, lượng tồn kho bất động sản trong quí vào khoảng 16.940 căn, bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền. Trong đó, chung cư tồn kho 3.196 căn, nhà ở riêng lẻ 6.554 căn, đất nền 7.190 nền. Theo Bộ Xây dựng, qua số liệu trên có thể thấy phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án chiếm tỷ trọng chủ yếu trong tồn kho bất động sản.
Liên quan đến vấn đề chính sách tiền tệ, Ban IV cho biết sau 4 lần giảm lãi suất điều hành, lãi suất huy động và lãi suất cho vay đều có chiều hướng giảm. Tuy nhiên, trọng tâm chính sách là lãi suất cho vay phải giảm thực sự để hỗ trợ doanh nghiệp, dù đã giảm nhưng lãi suất cho vay vẫn còn ở mức cao.
Cơ quan này kiến nghị trong bối cảnh phục hồi, các ngân hàng thương mại cần nhìn vào khả năng trả nợ tương lai của doanh nghiệp để tăng cơ hội tiếp cận tín dụng chứ không chỉ nhìn vào tài sản thế chấp. Ưu tiên lãi suất thấp hơn cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Cùng với đó, các ngành có nhiều rủi ro cần chấp nhận lãi suất cao hơn. Với lĩnh vực bất động sản, hệ thống ngân hàng có thể cân nhắc cho phép các doanh nghiệp cung cấp sản phẩm thuộc phân khúc phục vụ nhu cầu thiết yếu, ưu tiên như hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội, khu công nghiệp, văn phòng… được giãn nợ/ giữ nhóm nợ theo Thông tư 02 của Ngân hàng Nhà nước.
Đồng quan điểm, trong hội thảo về bất động sản mới đây, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính-tiền tệ Quốc gia cũng cho rằng, lãi suất cho vay trung hạn nên ở mức 7 – 8%/năm. Cùng với đó, điều kiện tiếp cận vốn cho các doanh nghiệp cũng cần được cải thiện. Ưu tiên thẩm định cho vay dựa trên khả năng trả nợ hơn là tài sản đảm bảo để doanh nghiệp có điều kiện chấp nhận các đơn hàng từ bên ngoài và có vốn đầu tư.
V.Dũng TBKTSG
|
