|
Đối tượng nào phù hợp đầu tư bất động sản vùng ven?
Sáng ngày 23/10/2021, tại talkshow "Khẩu vị nào cho nhà ở vùng ven", ông Đinh Thế Hiển - Chuyên gia Tài chính Ngân hàng cho biết bất động sản vùng ven là loại hình trong nhiều năm nay có tính vững chắc và khả năng sinh lời mạnh. Những giai đoạn thị trường trầm lắng, khó khăn, mọi người thường tìm đến những vùng lân cận với giá đất mềm để đầu tư trung hạn.
Tiềm năng nào cho bất động sản vùng ven?
Theo quan điểm của ông Phan Công Chánh - Chuyên gia bất động sản: “Nếu chúng ta so sánh về tăng giá tương đối, bất động sản (BĐS) vùng ven bao giờ cũng có mức tăng lớn. Ví dụ như ở quận 9 thời gian vừa qua, giá đất có những nơi tăng 40, 50 lần so với 10 năm trước. Nếu cùng số vốn đi đầu tư, việc chọn lựa BĐS vùng ven cho chúng ta có tỷ suất sinh lời nhiều hơn. Tuy nhiên, BĐS vùng ven cũng có những điểm yếu là tính thanh khoản kém hơn so với BĐS khu trung tâm. Do đó, tôi cho rằng những nhà đầu tư có chiến lược trung và dài hạn thì mới nên lựa chọn BĐS vùng ven”.
Đại diện phía doanh nghiệp, ông Nhữ Mạnh Hải - Phó Tổng giám đốc kinh doanh Trần Anh Group - chia sẻ, tiềm năng BĐS vùng ven vẫn còn nhiều nhưng còn phụ thuộc vào nhu cầu và quan điểm, có người hướng về đầu tư nhưng lại có người hướng về nhà ở. Hiện nay, BĐS trung tâm TPHCM giá quá cao, những BĐS có không gian hay diện tích lớn thì khá khó mua. Từ năm 2019-2020, xu hướng đầu tư BĐS chủ yếu của mọi người là ở phía Đông như Bình Dương, Đồng Nai, Phan Thiết, Vũng Tàu... Tuy nhiên, từ giữa cuối năm 2020 đến nay, xu hướng đang chuyển dần sang vùng ven phía Tây như các tỉnh Long An hướng về Cần Thơ vì hạ tầng cơ sở mở rộng và Chính phủ cũng đã tạo nhiều điều kiện hơn. Nếu chúng ta có chiến lược đi trước đón đầu thì đây là cơ hội rất tốt và nhu cầu tiềm năng tăng giá vẫn còn nhiều.
Những đối tượng nào phù hợp đầu tư BĐS vùng ven?
Theo ông Đinh Thế Hiển, BĐS vùng ven là phân khúc ổn định trong rất nhiều năm. Đây là loại hình BĐS phù hợp cho mọi đối tượng, từ những đại gia đến người lao động. Những người có tiền họ rất biết đánh hơi vùng nào là tiềm năng, mua để tầm 5-10 năm đợi tăng giá... Nhóm thứ 2 là người lao động cần tìm nơi để an cư lạc nghiệp, xây nhà có sân vườn… Đây là mục đích kép, vừa để ở vừa để sau này giá trị lâu dài là giá đất sẽ tăng lên.
“Trong bối cảnh hiện nay, BĐS chưa phải là loại hình lướt sóng. Các nhà đầu tư vừa với mức sống trung bình, có trong tay khoảng 2-3 tỷ hoặc vài trăm triệu hay có khoản thu nhập ổn định để vay thêm khoảng 1-2 tỷ, họ có thể đi tìm BĐS vùng ven mà đang có hoặc chắc chắn sẽ có những tích hợp giá trị gia tăng. Nó gồm 2 yếu tố là đô thị hóa có thể sinh sống được là thứ 2 là hạ tầng tốt”, ông Hiển nói thêm.
Còn theo ông Nhữ Mạnh Hải: “Bên cạnh khẩu vị, chúng ta cũng có những món đặc sản hoặc những món chua chát. Năm 2020, nhà nhà người người đi đầu tư đất nền, chúng ta hầu hết là những nhà đầu tư không chuyên, tay ngang nghe theo lời môi giới không có nguyên tắc đầu tư”.
Cũng theo ông Hải, nếu đã gọi là đầu tư BĐS, chúng ta phải hiểu kỹ, không có nguyên tắc thì đầu tư vào tài sản đó là nằm bất động luôn và thậm chí là chôn vốn, đi vay đầu tư quá tay, vượt quá khả năng của mình rất nguy hiểm. Nhà đầu tư cần biết rõ mục đích đầu tư của mình là gì? Nếu mục đích lướt sóng nhanh phải chọn những khu vực gần trung tâm, gần sông, gần hồ, view đẹp và tiện ích, hạ tầng tốt…
Những tiêu chí để lựa chọn BĐS vùng ven?
Ông Phan Công Chánh chia sẻ theo quan điểm cá nhân, khi chọn BĐS vùng ven, tiêu chí đầu tiên là vấn đề về pháp lý, có sổ đỏ mới nghĩ đến vấn đề giao dịch.
Thứ 2 là tính thanh khoản. Nếu chúng ta đi xa hơn với nhu cầu chuyển khoản đầu tư thành tiền thì có dễ dàng được bán không?
Thứ 3 là về vấn đề quy hoạch. Khi quy hoạch có những thay đổi hay điều chỉnh, chúng ta không kiểm tra thì BĐS sẽ dính vào những vướng mắc quy hoạch khiến nhà đầu tư phải bán rẻ để thu tiền về.
Thứ 4 là về khả năng tài chính. Đầu tư BĐS vùng ven là đầu tư trong trung và dài hạn nên sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức thấp, khoảng 50% đổ lại. Điều này chỉ áp dụng ở thời điểm kinh tế ổn định. Trong thời gian này, khi kinh tế có khá nhiều biến động, có thể hạ đòn bẩy xuống mức khoảng dưới 30%.
“Đất vùng ven còn khá mềm và tùy khẩu vị của mỗi người đều có những tiềm năng hấp dẫn”
Ông Đinh Thế Hiển chia sẻ trong giai đoạn 2018-2019, BĐS vùng ven dậy sóng. Trong giai đoạn này, họ luôn thấy BĐS tăng quá nóng có điều gì đó hơi vô lý, nhưng thời gian sau tiếp tục tăng nữa. Tâm trạng của người đi mua đất là giá đất lúc nào tại thời điểm đó cũng mắc. Do đó, nhà đầu tư phải lấy giá đất tại một nơi nào đó để làm điểm nhấn, từ đó đi qua các vùng khác.
“Cụ thể, tôi luôn luôn lấy giá căn hộ TPHCM làm trung tâm bởi thị trường căn hộ là thị trường chuẩn nhất của nhà ở và quy mô rất lớn về sản lượng và thanh khoản nên đây là giá tin cậy. Từ đó, chúng ta chiếu qua đất ở các vùng lân cận. Ví dự như khu vực Cần Giuộc, Bến Lức hoàn toàn hấp dẫn với nhà đầu tư bởi 2 yếu tố là giá đất còn mềm và yếu tố thứ 2 là giá trị gia tăng. Đây là những khu sống động về kinh doanh, những khu công nghiệp. Ngoài ra, đường cao tốc Bến Lức - Long Thành sắp đi vào hoạt động. Bên cạnh đó, từ cao tốc Trung Lương - Mỹ Thuận sẽ kết nối lên. Do đó, vùng Bến Lức - Cần Giuộc sẽ là nơi trung tâm. Tôi có thể nói đất vùng ven còn khá mềm và tùy khẩu vị của mỗi người đều có những tiềm năng hấp dẫn”, ông Hiển cho biết thêm.
Còn theo ông Chánh, về cặp phàm trù giá trị - giá cả, bao giờ giá cả cũng đi trước giá trị, khi người ta mua BĐS, họ sẽ kỳ vọng rất nhiều và thường với một nhà đầu tư cá nhân là họ mua tương lai chứ không phải mua hiện tại. Do đó, cảnh giác của nhà đầu tư khi nghe giá thì phản xạ đầu tiên sẽ là giá đắt quá. Câu chuyện sốt đất những năm qua đã để lại những bài học cụ thể, bản thân giá cả đã có sự đi trước so với giá trị.
Tiên Tiên
FILI
|
