Nhiều chủ đầu tư cho rằng khó giảm giá nhà khi chi phí đầu vào tăng quá cao. Ảnh minh họa: V.Dũng

Vào đầu quí năm nay, khi giá thép tăng vọt, nhiều nhà phát triển bất động sản và nhà thầu xây dựng đã cân nhắc đến phương án tăng giá bán nhà ở ra thị trường. Dù trước đó nhiều ý kiến đã cho rằng giá nhà hầu như “thoát ly” ra khỏi thu nhập của người dân. Và trong bối cảnh nguồn thu nhập của người dân thành phố bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh thì khoảng cách giữa nhu cầu và giá nhà lại càng bị nới rộng hơn.

Nghịch lý của giá nhà và thu nhập

Nhiều kỳ vọng về mức thu nhập bình quân của thành phố tăng lên khiến xu hướng giá bất động sản của TPHCM luôn ở mức cao nhất trên cả nước. Tuy nhiên hiện nay khi dịch bệnh xuất hiện khiến mức kỳ vọng và tính toán của các chủ đầu tư dường như sai lệch với thực tế.

Theo khảo sát của CBRE, mặc dù mức sống tại Hà Nội trong 3 năm qua cao nhất cả nước nhưng giá bất động sản tại TPHCM luôn cao hơn sản phẩm cùng phân khúc khoảng 10%.

Nhận định về vấn đề này, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Việt Nam, cho rằng từ năm 2020 đến nay các dự án mới tại TPHCM đều triển khai thành công do nguồn cung sụt giảm. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở tại đây tăng cao do tình trạng gia tăng dân số tự nhiên và cơ học.Tuy nhiên thu nhập của người dân không thay đổi nhiều, thậm chí sụt giảm trong thời gian này. Chính vì vậy, giá nhà tăng có ảnh hưởng rất lớn đến khả năng sở hữu nhà của đại bộ phận người có nhu cầu sở hữu nhà thực sự.

Ở góc độ vừa là chủ đầu tư và cũng là nhà thầu xây dựng, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Phú Đông Group, nhận định có một nghịch lý khi so sánh thu nhập của người dân với giá bất động sản hiện nay.

"Rất ít các sản phẩm được mở bán trên thị trường hiện nay có giá bán phù hợp với khả năng thanh toán của người dân. Chưa nói đến những người có thu nhập thấp, các bất động sản khoảng 2 tỉ đồng cho người dân thu nhập khá ở thành phố cũng không nhiều, nếu có chỉ tập trung ở Bình Dương, Đồng Nai", ông Phúc nhấn mạnh.

Với tình hình xây dựng, phát triển dự án mới gặp nhiều thách thức như hiện nay, bài toán cân đối giữa lợi nhuận và giá thành vẫn đang gây ra nhiều trăn trở cho các chủ đầu tư. Trong khi đó, thu nhập của người dân ngày một sụt giảm vì dịch bệnh, chi phí sinh hoạt ngày một đắt đỏ khiến họ một lần nữa gác lại giấc mơ sở hữu nhà. Với diễn biến này có thể thấy giá nhà và mức thu nhập thực tế của người dân đang tạo ra sự mâu thuẫn lớn.

Chủ đầu tư tăng giá hay giảm lợi nhuận?

Dựa trên dữ liệu thực tế, nhiều doanh nghiệp cho rằng chi phí đầu vào đang tăng quá cao, nhất là từ cuối năm ngoái đến nay giá sắt thép tăng phi mã lên 50% đã khiến cho việc xây dựng giá bán của họa trở nên khó khăn. Trong bối cảnh này các doanh nghiệp có hai lựa chọn để quyết định kế hoạch kinh doanh của mình trong thời gian tới là tăng giá bán hoặc giảm lợi nhuận. Cơ hội sở hữu nhà của người dân thành phố phụ thuộc rất nhiều vào quyết định của các chủ đầu tư.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cho biết giá nguyên vật liệu tăng là một vấn đề lớn trên thị trường hiện tại. Bởi đây là một trong năm yếu tố cấu thành nên giá một sản phẩm bất động sản, bên cạnh chi phí đất, xây dựng, quản lý và kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp.

Giá sắt, thép hiện chiếm 15-20%, nằm trong nhóm chi phí xây dựng. Do vậy, việc mặt hàng này tăng 50% từ cuối năm ngoái đến giữa quí 2 năm nay buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh chi phí giá bán tăng 5-10%. Nếu doanh nghiệp nào không tăng giá bán, họ phải giảm kỳ vọng lợi nhuận xuống. Đây thực sự là một quyết định khó khăn trên phương diện kinh doanh.

Giá thép đang tăng cao từ cuối năm ngoái khiến chi phí xây dựng tăng cao. Ảnh minh họa: DNCC

Dẫu vậy, theo ông Phúc, với tình hình hiện nay, các chủ đầu tư buộc phải đưa ra mức lợi nhuận kỳ vọng hợp lý thay vì đặt ra mức quá cao. Đặc biệt, đối với những sản phẩm giá khoảng 2 tỉ đồng thì chỉ có thể đặt lợi nhuận 10%, tối đa 15% thay vì 30-40% như trước.

Đồng tình với quan điểm này, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Việt An Hòa, đánh giá, trong thời điểm trước dịch bệnh, các chủ đầu tư đều đã đặt biên lợi nhuận quá cao, có những dự án lợi nhuận lên đến 40-50%. Do đó, trong giai đoạn chi phí nguyên vật liệu tăng cao, chủ đầu tư không nhất thiết phải tăng giá mà nên giảm lợi nhuận đối với các sản phẩm căn hộ.

Nói về lý do giá nhà tiếp tục đà tăng, vượt xa thu nhập trung bình của một người bình thường, ông Phúc cho biết việc tạo ra nguồn cung hợp túi tiền người mua, ví dụ căn hộ 2 tỉ đồng tại TPHCM hiện không dễ. Bởi các yếu tố cấu thành giá sản phẩm đều tăng trong thời gian qua. Ví dụ như chi phí đất, các doanh nghiệp hiện phải mua đất cao hơn ngày xưa rất nhiều.

"Một chủ đầu tư chỉ bán nhà giá thấp hơn khi họ mua đất từ rất lâu trước đó. Vậy nên muốn có nhà giá rẻ phải xây dựng được một quỹ đất giá rẻ. Còn hiện nay bản chất giá xây dựng không điều chỉnh được nhiều. Cùng lắm phải cơ cấu diện tích nhỏ lại để giảm phần tiền này”, ông Phúc nhận định.

Một vấn đề nữa mà rất nhiều doanh nghiệp nhắc đến khi được đặt vấn đề về việc làm nhà vừa túi tiền cho người dân thành phố chính là thủ tục thực hiện. Ngoài việc sở hữu một miếng đất đúng chuẩn và cơ cấu xây dựng đúng chuẩn thì chủ đầu tư cần được các cơ quan chức năng cam kết ra giấy phép xây dựng trong vòng 9 tháng. Đây là điều kiện quan trọng nhất để họ sẵn sàng tham gia vào phân khúc này.