Một dự án bất động sản ở Long An. Ảnh: H.P

Trong thời gian vài tháng qua, tình trạng giá bất động sản (BĐS) nhà ở tăng cùng với cơn “sốt đất” tại nhiều nơi đang xem xét quy hoạch từ vùng nông thôn thành đô thị hoặc các khu chức năng phi nông nghiệp đã làm dấy lên sự lo ngại liệu có thành bong bóng BĐS không.

Lãnh đạo nhiều bộ, ngành và chính quyền nhiều địa phương đã vào cuộc dập sốt đất ở nhiều nơi, nhưng tình trạng giá BĐS nhà ở tăng cao hơn vẫn còn hiện hữu. Trong nhiều giải pháp dẹp sốt đất, giải pháp quan trọng nhất đã được Ngân hàng Nhà nước triển khai gấp: kiểm soát chặt tín dụng cho vay kinh doanh BĐS. Giải pháp này quan trọng vì khi thực hiện triệt để, nguy cơ khủng hoảng tài chính sẽ không còn.

Khi nào sốt đất đáng lo?

Sốt đất là chuyện thường xảy ra ở nước ta. Tại tất cả những nơi được quy hoạch thay đổi từ nông thôn thành đô thị đều gây hậu quả sốt đất. Khi Quốc hội đang xem xét Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc thì đất đai tại cả ba nơi này đều sốt, tức là giá tăng cao dần theo thời gian gắn với đám đông đi mua đất tại đây với hy vọng giá đất còn tăng cao nữa. Các địa phương này cũng lúng túng tìm nhiều giải pháp ngăn chặn và sốt đất ở đây cũng nguôi dần.

Trước nữa, khi Hà Nội có tin đồn trung tâm hành chính sẽ chuyển lên Ba Vì thì đất Ba Vì cũng sốt cao, hàng đoàn người lên đó mua đất. Nguyên nhân chủ yếu cũng chỉ là giới thạo kinh doanh BĐS muốn thu về cho mình giá trị đất đai tăng thêm do quy hoạch và đầu tư tạo ra; đồng thời bị giới “cò đất” đưa ra nhiều kịch bản thổi giá đất sao cho kịch tính cao nhất.

Tất cả những cơn sốt đất này đều mang tính thời điểm và cục bộ, xảy ra như một quy luật bình thường của thị trường. Chúng ta lưu ý rằng kinh tế thị trường có bốn quy luật gồm giá trị, cạnh tranh, cung cầu và lợi nhuận, trong đó quy luật lợi nhuận chính là nguyên nhân của sốt đất. Điều đáng lo ngại chỉ khi sốt đất xảy ra trên toàn thị trường trong một thời gian dài, hiệu ứng đám đông xuất hiện, hầu hết dòng vốn đầu tư bị hút vào đầu tư kinh doanh BĐS. Lúc đó, các ngân hàng thương mại bị hút theo cơn sốt đất, cho vay dưới chuẩn gắn với rủi ro nợ xấu, mất thanh khoản làm thị trường tiền tệ lao đao, nền kinh tế có thể rơi vào khủng hoảng tài chính.  

Trong quản lý thị trường BĐS, câu hỏi được đặt ra là “khi nào thì sốt đất tạo nên bong bóng BĐS và khi nào thì bong bóng BĐS tạo nên khủng hoảng tài chính?”.

Nhìn lại lịch sử sốt đất

Nhìn lại thị trường BĐS từ ngày đổi mới, Việt Nam đã trải qua ba cơn sốt đất trên toàn thị trường, mỗi cơn sốt kéo dài khoảng hai, ba năm vào những năm 1990-1992; 2000-2002 và 2006-2008. Hai cơn sốt đất 1990-1992 và 2000-2002, mỗi lần sốt làm cho giá nhà ở tăng lên tới 10 lần tại các đô thị lớn. Mỗi cơn sốt bị một Luật Đất đai chặn lại (Luật Đất đai 1993 và 2003).

Về bản chất, hai cơn sốt đất này không do thị trường tạo ra, mà là biểu hiện của quá trình tăng giá đất khi nền kinh tế nước ta chuyển từ bao cấp sang thị trường. Giá đất ở Hà Nội và TPHCM cũng phải tương đương như ở Bangkok, Jakarta hay Manila. Đây là biểu hiện quy tắc bình thông nhau trong hội nhập kinh tế.

Cơn sốt đất thứ ba 2006-2008 lại mang tính do tác động của thị trường, bong bóng BĐS tích tụ và không bị “nổ” mà chỉ bị “xì hơi”. Trong giai đoạn này, bong bóng trong thị trường chứng khoán tích tụ khoảng hai năm rồi bị “nổ” vào năm 2005, các nhà đầu tư chuyển đầu tư từ thị trường chứng khoán sang thị trường BĐS.

Mọi nguồn vốn như vốn doanh nghiệp, vốn tiết kiệm của dân, vốn tín dụng đều bị hút vào đầu tư, kinh doanh BĐS. Mỗi doanh nghiệp sản xuất kinh doanh đều thành lập một doanh nghiệp BĐS, vốn đầu tư sản xuất kinh doanh chuyển phần lớn sang đầu tư BĐS. Sốt đất xảy ra trên toàn thị trường làm giá đất tăng lên khoảng ba lần, lúc đầu là đất ở, sau đó lan ra các loại đất khác, kể cả đất nông nghiệp.

Nền kinh tế nước ta rơi vào lạm phát cao vào năm 2009 và lạm phát trở lại vào 2010. Gói giải pháp kiềm chế lạm phát của Chính phủ đã cắt hoàn toàn vốn tín dụng cho thị trường BĐS, làm bong bóng BĐS bị “xì hơi” dần. Nói vậy, nhưng thị trường BĐS bị ảnh hưởng nặng nề trong giai đoạn 2009-2013, rơi vào đóng băng, không giao dịch, giảm giá và nợ xấu tăng cao. Cung nhà ở giá cao lớn mà cầu nhỏ, cung nhà ở giá thấp nhỏ mà cầu lớn. Nợ xấu phải giải quyết tới năm 2018 mới tạm ổn.

Nhìn ra các nước khác, tình trạng tích tụ bong bóng BĐS và khi “nổ” gây ra khủng hoảng tài chính đã xảy ra kể cả tại những nước có hệ thống quản lý rất tốt. Ở Thái Lan, từ năm 1990 xu hướng người dân đầu tư vào BĐS hình thành và mang lại lợi nhuận cao. Từ đó, rất nhiều gia đình thế chấp nhà mình vào ngân hàng thương mại để vay tiền kinh doanh BĐS.

Các định giá viên nhận “phong bì” và định giá tài sản thế chấp cao hơn giá thị trường để vay được nhiều tiền hơn. Bong bóng BĐS tích tụ và “nổ” vào năm 1997. Các ngân hàng đã nhận thế chấp cho vay kinh doanh BĐS không thu lại được nợ. Giá tài sản thế chấp bán ra ngày càng thấp, nợ xấu làm các ngân hàng phá sản hàng loạt, gây ra khủng hoảng tài chính tại đây, rồi lan ra toàn khu vực ASEAN.

Tại Mỹ, đầu thập niên 1990, Chính phủ Mỹ đã ban hành luật về thế chấp thứ cấp, tức là tổ chức nhận tài sản thế chấp để cho vay có thể đem tài sản thế chấp đó để vay tiền của một tổ chức khác. Cứ như vậy, một tài sản thế chấp có thể chuyển qua nhiều tổ chức kể cả ngân hàng và phi ngân hàng. Từ đây, nhiều công ty cho vay thế chấp được thành lập và không bị ràng buộc bởi các quy định luật pháp về ngân hàng.

Việc cho vay bằng thế chấp dưới chuẩn xảy ra rộng khắp. Đó là những tín hiệu làm thị trường BĐS Mỹ bùng nổ vào những năm cuối của thập niên này, bong bóng BĐS tích tụ. Sau giai đoạn 10 năm, giá nhà ở Mỹ đã tăng từ 2-3 lần. Khi bong bóng “nổ”, các tài sản thế chấp không còn giá trị như khi thế chấp, các ngân hàng mất hoàn toàn năng lực tài chính. Từ đây, khủng hoảng tài chính xảy ra và lan ra toàn thế giới.

Ngoài hai ví dụ điển hình trên, Nhật Bản cũng đã bị bong bóng BĐS trong giai đoạn 1985-1990, thị trường tài chính bị chao đảo. Chính phủ Nhật Bản đã nỗ lực giải quyết và không bị lây lan sang các nền kinh tế khác. Sốt đất và bong bóng BĐS ở Trung Quốc cũng đã xảy ra vài lần với tình trạng đầu tư vào các thành phố “ma”. Các thành phố rất lớn nhưng không hút được dân đến ở. Tiền vay đầu tư rất lớn đều rơi vào nợ xấu. Mọi chuyện ở Trung Quốc cũng được chính phủ nước này giải quyết nội tại, không lây lan sang các nước khác.

Bài học kinh nghiệm kiểm soát vốn đầu tư

Theo kinh nghiệm của các nước, vốn đầu tư vào thị trường BĐS thường dưới 30% tổng vốn đầu tư toàn xã hội là mức bảo đảm an toàn. Số liệu này được rút ra từ con số tỷ trọng BĐS trong tổng của cải xã hội thường chiếm ít nhất khoảng 37% và các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm khoảng 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Trong các loại vốn đầu tư vào BĐS, có vốn của doanh nghiệp, có vốn của người dân và có vốn tín dụng. Dựa vào tỷ lệ vốn đầu tư, vốn tín dụng thường chiếm khoảng 70% tổng vốn đầu tư vào BĐS. Như vậy, vốn tín dụng huy động vào đầu tư BĐS chiếm khoảng 20% tổng vốn đầu tư toàn xã hội là an toàn.

Có một điều cần làm rõ ở đây về số liệu thống kê. Số liệu thống kê ở nước ta kể từ năm 1993 đã theo tiêu chuẩn phân ngành kinh tế quốc tế ISIC (International standard industry classification), trong đó vốn tạo lập BĐS thuộc ngành xây dựng, ngành BĐS chỉ bao gồm hoạt động kinh doanh giao dịch BĐS (mua và bán trên thị trường). Từ góc nhìn kinh tế BĐS, có thể thấy BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất không di dời được. Vì vậy, mọi phân tích về kinh tế BĐS cần tích hợp thông tin thống kê về tạo lập BĐS thuộc ngành xây dựng và thông tin thống kê về kinh doanh BĐS thuộc ngành BĐS.

Nhìn vào bản chất, có thể thấy sốt đất là đã hình thành giá trị ảo trong giá trị đất đai, thể hiện giá trị kỳ vọng có thể đạt được trong thời gian tới. Muốn hay không thì giá trị ảo này chính là bong bóng BĐS, có thể bé có thể lớn. Hoàn toàn không có gì đáng ngại với các bong bóng BĐS loại này xuất hiện mang tính thời điểm ngắn và cục bộ. Điều đáng quan ngại là bong bóng BĐS do sốt đất gây ra trên toàn thị trường và trong một thời gian dài khoảng độ mươi năm (theo kinh nghiệm quốc tế). Lúc đó, khả năng tích tụ giá trị ảo lên mức khá cao, khi bong bóng “nổ” có thể gây ra khủng hoảng tài chính như một hệ quả tất yếu.

Cũng có chuyên gia có ý kiến cho rằng sốt đất trong thời gian ngắn khoảng hai, ba năm nhưng tốc độ tăng giá đất có gia tốc (tăng theo cấp số nhân) cũng có thể dẫn tới tích tụ bong bóng BĐS ở mức cao. Ý kiến này cũng cần được quan tâm nghiên cứu bằng phân tích số liệu tăng giá đất giai đoạn 2006-2008 ở nước ta.          

Năm 2020, tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế là 9,46 triệu tỉ đồng, trong đó cho vay BĐS là 1,8 triệu tỉ đồng, chiếm 19%, hoàn toàn trong ngưỡng an toàn. Về vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào nước ta, năm 2020 đạt 28,53 tỉ đô la Mỹ, trong đó đăng ký đầu tư vào BĐS là 4,2 tỉ đô la Mỹ (có 2 tỉ đô la để mua cổ phần của các doanh nghiệp BĐS Việt Nam), chiếm 14,7 %, cũng là mức phù hợp. Bên cạnh đó, không có số liệu về vốn của dân, trong đó có kiều hối đầu tư vào BĐS.

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp có xu hướng gom đất để thực hiện các dự án lớn về BĐS. Đầu tư theo quy mô lớn, hiện đại là xu hướng tốt. Tất nhiên, dự án lớn sẽ cần nhiều vốn, rất có thể tạo ra ngữ cảnh vốn đầu tư chảy vào BĐS vượt ngưỡng 30%. Ngoài ra, xu hướng này có thể lan tới các doanh nghiệp phi BĐS, vốn đầu tư để sản xuất kinh doanh hàng hóa có thể được sử dụng để đầu tư vào BĐS, trái mục tiêu đầu tư đã định theo kế hoạch. Câu chuyện bi kịch giai đoạn 2006-2008 sẽ lặp lại.

Đến nay, bằng kinh nghiệm chúng ta đã có, không chỉ cần kiểm soát vốn tín dụng vào kinh doanh BĐS, mà còn phải kiểm soát tổng vốn đầu tư vào BĐS. Thị trường BĐS nước ta sử dụng một khối lượng vốn rất lớn từ người mua BĐS theo phương thức mua BĐS hình thành trong tương lai.

Chúng ta có thể kiểm soát vốn đầu tư vào BĐS thông qua quá trình chấp thuận các dự án đầu tư BĐS. Lúc này, tổ chức hệ thống các doanh nghiệp BĐS lớn, chuyên nghiệp xây dựng hệ thống thông tin BĐS, trong đó có thông tin về vốn đầu tư. Việc này rất quan trọng vì để dự báo các rủi ro thị trường BĐS có thể gây ra đối với nền kinh tế đất nước. 

Qua các số liệu vốn đầu tư vào BĐS năm 2020, ta hoàn toàn có thể tin rằng sốt đất trong thị trường BĐS hiện nay không có gì đáng ngại. Điều quan trọng là cần kiểm soát chặt nhà đầu tư và vốn đầu tư vào các dự án BĐS lớn nhằm nâng cao chất lượng phát triển và quản lý tốt mọi rủi ro.