Thị trường bất động sản 'quay lưng' với dự án đẩy giá quá cao

Ngày 9.1, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đã công bố báo cáo thị trường bất động sản 2019 cho thấy sự sụt giảm mạnh về cả nguồn cung sản phẩm lẫn lượng giao dịch.

* Đa dạng nguồn vốn cho doanh nghiệp bất động sản 2020

* Bất động sản 'thắt lưng buộc bụng'

* 'Soi' giá mua, bán bất động sản trước khi tính thuế

Ông Nguyễn Văn Đính thay mặt Hội Môi giới công bố báo cáo thị trường bất động sản 2019. Ảnh: Lê Quân

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam, nhận xét thị trường bất động sản cả nước trong năm 2019 đều sụt giảm mạnh, nhất là nguồn cung và giao dịch.

Cụ thể, năm 2019, lượng cung đạt hơn 107.000 sản phẩm (bằng 61,5% so với năm 2018). Lượng giao dịch đạt gần 73.000 sản phẩm (bằng 64,7% so với năm 2018).

Đáng chú ý, tại Hà Nội, năm 2019 có 58 dự án với gần 27.000 sản phẩm đủ điều kiện bán hàng, giảm hơn 3.000 sản phẩm so với 2018. Lượng cung căn hộ chủ yếu đến từ các quận, huyện: Long Biên, Gia Lâm, Hà Đông, là những nơi cung lớn hơn cầu, gây mất cân bằng thị trường.

Tại TP.HCM, năm 2019 có 47 dự án được phê duyệt đủ điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường. Từ quý 2.2019, tại thành phố này không còn căn hộ giá thấp bởi tăng giá sản phẩm quá mạnh. Giá căn hộ trung cấp tăng 3 - 5% qua các quý (15 - 17% so với đầu năm 2019). Giá bán căn hộ cao cấp tại các dự án có sự chênh lệch lớn, một số dự án cao cấp có giá lên tới 250 triệu đồng/m².

Riêng ở Đà Nẵng, Nha Trang… không có nhiều sản phẩm mới do vướng các quy định pháp luật dẫn đến tâm lý e ngại từ nhà đầu tư, khác hàng. Bên cạnh đó, giao dịch chậm, tỉ lệ hấp thu chỉ khoảng 20 - 25% mỗi đợt chào bán, chủ yếu là hàng tồn kho bán ra.

Thị trường bất động sản cả nước năm 2019 không có nhiều dự án mới đưa sản phẩm mới ra thị trường. Ảnh: Lê Quân

Theo nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Nha Trang, Đà Nẵng và nhiều tỉnh thành khác, nguồn cung dự án nhà ở, đô thị giảm mạnh. Nguyên nhân chính là do việc rà soát, thanh kiểm tra việc tuân thủ quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai…

Có những dự án “găm" hàng để chờ đẩy giá

Giao dịch giảm mạnh do hệ lụy từ lượng cung sụt giảm, giá bất động sản tăng mạnh, tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản bị siết mạnh, làm giảm lượng giao dịch từ các nhà đầu tư thứ cấp, đầu cơ.

Bên cạnh đó, tâm lý e ngại, lo sợ từ các nhà đầu tư, người tiêu dùng khi thị trường bất động sản xuất hiện nhiều dự án bất động sản không phù hợp với quy định pháp luật. Trong khi đó, nguồn thông tin từ cơ quan quản lý nhà nước gần như không có để giúp kiểm chứng.

Theo Hội Môi giới bất động sản, khan hiếm nguồn cung trong bối cảnh lực cầu mạnh tại đô thị là nguyên nhân chính làm giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, TP.HCM tăng mạnh. Tuy nhiên, khan hiếm nguồn cung không phải do hết đất mà do tạm ngưng phát triển từ cơ quan quản lý. Vì thế, việc tăng giá mạnh tại một số dự án án, địa phương bị thị trường “tẩy chay”.

Việc tăng giá mạnh không được thị trường chấp nhận thể hiện ở một số hiện tượng: đầu cơ sụt giảm, phân khúc có mức giá trên 50 triệu đồng/m² có tỉ lệ hấp thụ thấp (đặc biệt với những dự án đẩy giá với biên độ lớn).

Ông Đính cho biết, từ quý 4.2019, khi nhận thấy thị trường khan hàng, nhiều chủ đầu tư bắt đầu điều chỉnh tăng giá. Mức giá 25 triệu đồng/m² chỉ có thể mua được ở những khu vùng ven như quận Hà Đông, Đông Anh, Gia Lâm, còn dịch chuyển gần trung tâm thì thấp nhất cũng từ 30 triệu đồng/m².

Thậm chí, theo ông Đính, một số dự án ở trục đường Tố Hữu, trước đây bán 25 triệu đồng/m² nay đẩy giá lên 27 - 30 triệu đồng/m², tăng đột biến nên người mua khó chấp nhận. Không chỉ bắt đầu tăng giá bán, có những dự án “găm" hàng chờ đẩy giá.

Một vấn đề mang tính truyền thống là lệch pha cung cầu tiếp tục có biểu hiện diễn ra mạnh, rất rõ ở thị trường Hà Nội và TP.HCM thiếu nhiều nhà ở giá rẻ, bình dân, trong khi phân khúc cao cấp lại phát triển mạnh nhưng bán rất chậm.

Công bố báo cáo thị trường bất động sản 2019, ông Đính cho biết, lực cầu trong năm qua luôn duy trì ở mức cao, nhất là ở những dự án có đầy đủ pháp lý, hạ tầng, dịch vụ tốt, chủ đầu tư uy tín… tỉ lệ hấp thu thường là 70 - 80%.

Tại một số địa phương, giá đất bị đẩy lên quá cao, nhanh hơn nhiều tốc độ phát triển kinh tế, hạ tầng xã hội, tạo ra sốt ảo. Điều này dẫn đến cơ quan nhà nước điều chỉnh thuế đất, người dân đòi tăng tiền đền bù giải phóng mặt bằng khiến sụt giảm hoạt động đầu tư phát triển đô thị, nhà đầu tư rời thị trường…

Lê Quân

Thanh niên