Người nước ngoài với đất đai nước ta

Chính sách cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở đã được nghiên cứu, xem xét rất kỹ lưỡng ở nước ta. Vào năm 2003, tôi trong vai lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường, cũng đã được cho tham dự cuộc họp ở cấp quyết định cao nhất để xem xét việc ban hành chính sách này gắn với Luật Nhà ở 2005.

* GS Đặng Hùng Võ: Tăng thuế để hạn chế dân di cư vào Hà Nội, TP.HCM

* Ông Đặng Hùng Võ: "Thị trường bất động sản đang nhiễu loạn"

Kết luận là, tại thời điểm đó chưa thể cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam dưới bất kỳ hình thức nào.

Nhiều e ngại chính sách có thể bị nước ngoài thâu tóm nhà ở - đất ở trên một phạm vi lớn. Ảnh: THÀNH HOA

Cả lo!

Dưới góc nhìn về an ninh quốc gia rất nhiều ý kiến bày tỏ e ngại, chủ yếu là chính sách có thể bị lợi dụng và nước ngoài có thể thâu tóm nhà ở - đất ở trên một phạm vi lớn, tức là khả năng “xâm lược” bằng công cụ kinh tế. Dưới góc nhìn kinh tế, cũng có ý kiến cho rằng chính sách này có thể gây tác động xấu làm mất cân đối thị trường bất động sản (BĐS). Về mặt xã hội, còn có ý kiến cho rằng ta phải lo nhà ở cho dân, chưa cần quan tâm tới việc lo nhà ở cho người nước ngoài.

Vào năm 2008, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 19/2008/QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, trong đó cho phép các tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu căn hộ chung cư. Đây là một bước thí điểm chỉ áp dụng cho loại hình căn hộ chung cư, tức là loại BĐS nhà ở hầu như không gắn chặt với quyền sử dụng đất ở. Sau vài năm thực hiện, các báo cáo từ thực tế đều cho thấy rất ít người nước ngoài quan tâm tới chính sách này.

Tôi thì cho rằng họ rất quan tâm, chỉ có điều nhiều chính sách của ta thường thiếu đồng bộ trong triển khai nên họ e ngại. Thứ nhất, họ e ngại rằng liệu việc đổi mới pháp luật của chúng ta có ổn định không, hay nay “mở” nhưng mai lại “đóng” thì sao, khi BĐS có giá trị rất cao. Thứ hai, họ thấy trên thì “mở” nhưng dưới lại “đóng”, chính sách do trên đã quyết định nhưng dưới không chịu làm thủ tục xác lập tài sản BĐS thì cũng rất rủi ro.

Vào năm 2013, vấn đề ban hành chính sách nêu trên gắn với Luật Nhà ở 2014 (có hiệu lực từ ngày 1-7-2015) đã được Bộ Xây dựng chuẩn bị khá kỹ lưỡng theo hướng tích cực: nước ta đã tới thời điểm cần ban hành chính sách này nhằm tạo động lực mới cho phát triển thị trường BĐS. Tại thời điểm đó, trong vai một chuyên gia, tôi đã rất ủng hộ chính sách đổi mới này với hai lý do: thứ nhất, đây là hình thức xuất khẩu BĐS tại chỗ, sẽ mang lại lợi ích lớn về kinh tế trong quá trình hội nhập quốc tế; thứ hai, đây là một chính sách bắt buộc phải thực hiện khi chúng ta tham gia các hiệp định thương mại tự do kiểu mới như Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) và Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA). Các hiệp định này không chỉ điều chỉnh quan hệ thương mại mà điều chỉnh cả những mối quan hệ khác như thể chế bảo đảm các quyền của người lao động, trong đó có quyền có nhà ở.

Chính sách này đã được quy định rất cụ thể tại Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh BĐS 2014. Người nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam có quyền được mua nhà ở, kể cả căn hộ chung cư lẫn nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở; quyền này được thực hiện trong thời hạn 50 năm và được gia hạn thêm 50 năm nữa nếu có nhu cầu, tức là tổng thời hạn của quyền sở hữu nhà ở tối đa là 100 năm. Khi hết thời hạn chủ sở hữu có thể bán lại nhà ở cho người được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam để thu lại giá trị nhà ở.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà ở từ các dự án đầu tư phát triển nhà ở tại những dự án đã được xác định và công bố công khai, không được mua trực tiếp của hộ gia đình, cá nhân người Việt Nam. Họ được mua nhiều nhà ở để ở và để tham gia kinh doanh BĐS. Mặt khác, tại một địa điểm, số lượng BĐS nhà ở bán cho người nước ngoài cũng bị giới hạn, không vượt quá 30% tổng căn hộ chung cư trong một nhà chung cư hoặc không vượt quá 250 đơn vị nhà ở riêng lẻ trên một đơn vị dân cư tương đương cấp phường. Những quy định này cũng khá chặt chẽ nhằm vận hành được chính sách đổi mới về thị trường BĐS và cũng đủ để đảm bảo yếu tố quốc phòng, an ninh.

Người nước ngoài vẫn không mặn mà

Qua quá trình thực hiện hơn bốn năm qua, các báo cáo cho thấy chính sách này vẫn chưa đủ hấp dẫn mạnh đối với người nước ngoài. Trên thực tế, chính sách này chưa thấy có biểu hiện bị lợi dụng. Chỉ có những bình luận trên công luận với ý lo lắng rằng chính sách này còn sơ hở về pháp luật hay quá hơn như đang được thực thi trái pháp luật.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng gửi lên Đoàn Giám sát chuyên đề “việc thực hiện chính sách, pháp luật trong công tác quản lý người nước ngoài tại Việt Nam” do Ủy ban Đối ngoại của Quốc hội thực hiện, hiện đã có gần 800 tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam, tập trung tại các địa phương gồm Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Khánh Hòa, Đồng Tháp, Đồng Nai, Cần Thơ, Bình Thuận, Thừa Thiên - Huế, Vĩnh Long.

Các tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam đến nay chủ yếu từ Hàn Quốc và một số không lớn từ Trung Quốc, Đài Loan (Trung Quốc), Nhật Bản và Nga, họ đều thực hiện nghiêm túc các quy định của Việt Nam. Người mua nhà ở chủ yếu là cá nhân, hình thức nhà ở chủ yếu dưới dạng chung cư để ở, hầu như chưa có ai mua để kinh doanh cho thuê. Với con số 800 tổ chức cá nhân mua nhà chung cư để ở, thực tế cho thấy chưa đạt kỳ vọng của chính sách này khi chuẩn bị ban hành.

Vậy câu hỏi được đặt ra ở đây là tại sao chính sách tốt đẹp này khi thực hiện lại “nghèo nàn” như vậy. Lý do chính là do thiếu nhất quán giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014. Pháp luật nhà ở đã “mở” rất rộng, nhưng pháp luật đất đai vẫn đóng “kín” như bưng. Luật Đất đai 2013 vẫn không cho tổ chức trong nước được quyền sử dụng đất ở lâu dài và tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sử dụng đất ở gắn với sở hữu nhà ở. Kể từ ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thi hành tới nay đã bốn năm rưỡi mà Luật Đất đai 2013 chưa được sửa đổi. Người nước ngoài họ rất cẩn thận về luật pháp nên không tự đặt mình vào những rủi ro do Luật Đất đai 2013 tạo nên.

Mặt khác, cũng có nhiều bình luận về câu chuyện này gắn với nhầm lẫn giữa quyền tiếp cận nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài với chính sách về thu hút đầu tư nước ngoài để phát triển BĐS. Việc tiếp cận đất đai, thực hiện dự án đầu tư và chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với quyền sử dụng đất được điều chỉnh bởi Luật Đầu tư 2014, Luật Xây dựng 2014 và Luật Đất đai 2013. Việc mua nhà ở, kinh doanh nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Luật Đất đai 2013.

Hình thức kinh doanh ngoài luật pháp mới đáng phải lo

Vừa rồi, báo chí có đưa ra công luận vụ 21 lô đất ở Đà Nẵng được chuyển giao cho các công ty liên doanh với nước ngoài mà có cá nhân người Trung Quốc tham gia góp vốn vào liên doanh. Đất đai trong khu vực các dự án đầu tư của nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư 100% vốn nước ngoài và nhà đầu tư liên doanh đã được đưa vào khuôn khổ pháp lý khá chặt chẽ từ Luật Đất đai 1993, được sửa đổi khá kỹ lưỡng và chặt chẽ hơn qua Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013. Theo tôi, đất đai thuộc khu vực này không còn điều gì đáng e ngại.

Bất kỳ ai, kể cả cá nhân nước ngoài tham gia vào đầu tư dự án cũng đều phải thông qua một pháp nhân Việt Nam. Tùy theo vốn đầu tư là trong nước hay có vốn đầu tư nước ngoài mà có sự khác nhau về quyền. Theo điều 39 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, các nhân, chỉ được nhận từ doanh nghiệp, trừ đất sản xuất nông, lâm nghiệp. Cứ theo quy định này mà xem xét trường hợp của 21 lô đất tại Đà Nẵng khi doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Tôi tin rằng việc tiếp cận nhà ở và đất ở của người nước ngoài tại Việt Nam vẫn còn chưa đạt được điều mà Nhà nước ta mong muốn đã được thể hiện tại Luật Nhà ở 2014. Việc cần làm là sửa đổi gấp Luật Đất đai 2013 sao cho đồng bộ về chính sách này, để người nước ngoài thấy ta đổi mới là thực lòng, không phải ta đang giăng bẫy.

Điều cần nói ở đây chính là tình trạng người nước ngoài mà cụ thể hơn là người Trung Quốc có thể sử dụng doanh nghiệp Việt Nam, cá nhân người Việt Nam đứng tên để giao dịch các BĐS có giá trị cao theo kiểu không chính thức dựa trên các “luật” riêng. Tôi đã đi nhiều địa phương đang ”nóng” về BĐS, người dân đang nói rất nhiều về hiện tượng này. Một hình thức kinh doanh ngoài luật pháp chính thức vẫn tồn tại là điều rất đáng quan tâm, cả về kinh tế lẫn quốc phòng, an ninh. 

Đặng Hùng Võ

TBKTSG