Hiện nay, khung giá đất thấp hơn giá thị trường là nguyên nhân của những rủi ro, làm phát sinh nhiều vụ khiếu kiện - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Nhiều chuyên gia đã khuyến cáo như vậy tại hội thảo về quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả trên địa bàn TP do UBND TP.HCM tổ chức ngày 22-11.

Bảng giá đất phi thực tế

Khẳng định "bảng giá đất thấp là vi phạm Luật đất đai", ông Nguyễn Văn Xa - nguyên cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) - cho biết theo quy định của Luật đất đai, bảng giá đất phải bằng giá thị trường. Khi thị trường biến động tăng hoặc giảm trên 20%, Nhà nước điều chỉnh bảng giá đất.

"Nhưng 5 năm nay, giá đất trên thị trường tăng rất mạnh mà bảng giá đất vẫn giữ nguyên là vi phạm. Vi phạm vậy mà không có ai kiểm tra, không có ai bị kỷ luật hết" - ông Xa nói. Cũng theo ông Xa, bảng giá đất do các địa phương ban hành hiện nay nặng cơ học, phi thực tế. Dùng hệ số để điều chỉnh giá đất khi Nhà nước giao đất là một sơ hở của pháp luật.

"Cũng chính vì bảng giá đất quá thấp mà dẫn đến khiếu kiện kéo dài, không chuyển sang kinh tế thị trường được. Người có đất vượt hạn mức phải chuyển qua thuê, phải đóng tiền thuê đất bằng giá đất công Nhà nước cho thuê là vô lý, máy móc" - ông Xa khẳng định.

Trong khi đó, ông Đặng Hùng Võ - nguyên thứ trưởng Bộ TN-MT - cho rằng nếu không tính giá đất ngang bằng thị trường sẽ làm đảo lộn thị trường, trong đó nhà đầu tư được lợi một cách rất vô lý. Theo ông Võ, cách xây dựng khung giá đất, bảng giá đất quá thấp so với giá thị trường hiện nay sẽ tạo nên hệ thống tài chính đất đai giả vờ.

"Khi chúng ta giả vờ, nói dối với nhau sẽ dẫn đến rủi ro pháp lý, kinh tế, tài chính và những rủi ro này sẽ làm chúng ta bấn loạn" - ông Võ nói. Ông cũng kiến nghị "Bộ TN-MT và UBND cấp tỉnh phải đưa bảng giá đất ít nhất bằng 80% giá thị trường".

Ông Đào Trung Chính - phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN-MT) - thừa nhận chính vì bảng giá đất quá thấp so với thực tế mà số vụ khiếu nại, khiếu kiện về bồi thường đất đai không thể kéo giảm được trong nhiều năm qua.

"Ta đang cố gắng để đẩy bảng giá đất lên nhưng gặp trở ngại là sẽ tăng nghĩa vụ tài chính của các doanh nghiệp và người dân khi được giao đất, thuê đất làm giảm sức hút đầu tư" - ông Chính băn khoăn.

Phải để đất đai vận hành theo cơ chế thị trường

Với những băn khoăn mà ông Chính nêu ra, các chuyên gia dự hội thảo khẳng định có cách giải quyết. Một chuyên gia cho rằng khi tăng bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường, Nhà nước sẽ giảm tỉ lệ thu của các nghĩa vụ tài chính. Như vậy, Nhà nước không lo các khoản nghĩa vụ tài chính cao dẫn đến cạnh tranh trong thu hút đầu tư.

Cũng theo các chuyên gia, cần phải đưa đất đai vận hành theo cơ chế thị trường, theo tinh thần của Luật đất đai 2003. 

Theo ông Đặng Hùng Võ, Luật đất đai 2013 xây dựng trên cơ chế bảo vệ quyền lực nhà nước trong quản lý đất đai, quy định cho Nhà nước ôm quyền nhiều quá. Và một khi cơ quan nhà nước ôm quá nhiều quyền sẽ xa dần cơ chế thị trường.

Ông Đào Trung Chính cũng thừa nhận từ khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực đến nay, nguyên tắc thị trường đang bị xa rời. 

Theo ông Chính, Luật đất đai 2003 khuyến khích doanh nghiệp thỏa thuận với người sử dụng để tự chuyển mục đích sử dụng đất. Nhưng quy định hiện hành có xu hướng mở rộng diện Nhà nước thu hồi đất với lý do nhằm đấu tranh chống tham nhũng, thất thoát.

Việc không cho doanh nghiệp thỏa thuận với người sử dụng đất, theo các chuyên gia, là đang đi ngược xu thế thị trường. Do đó, ông Xa đề xuất phải xây dựng lại một Luật đất đai mới trên cơ sở tôn trọng những quy tắc thị trường. 

"Nhà nước chỉ bồi thường những dự án có mục tiêu công cộng, lợi ích quốc gia... Còn những dự án kinh doanh, nhà đầu tư phải thỏa thuận chuyển nhượng đất của người dân" - ông Xa gợi ý.

Ông Võ Văn Hoan (phó chủ tịch UBND TP.HCM): Tháo gỡ những nút thắt thủ tục đầu tư Quan điểm của UBND TP.HCM về bảng giá đất cũng giống như ý kiến của các chuyên gia tại hội thảo. TP cũng kiến nghị Chính phủ cho phép TP được điều chỉnh tăng giá đất từ 5-7% mỗi năm, phải thiết lập bảng giá đất mới phù hợp với thị trường chứ không phải sử dụng giá đất của thế kỷ trước. UBND TP cũng sẽ khẩn trương tháo gỡ những nút thắt về thủ tục đầu tư để tạo điều kiện cho doanh nghiệp triển khai dự án. TP quyết tâm tìm cơ chế để tháo gỡ 30 nút thắt thủ tục làm đóng băng thị trường bất động sản. TP cũng đã có giải pháp cho những diện tích đất công nằm rải rác trong các dự án đang bị vướng mắc.

Ông Đào Trung Chính (phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ TN-MT): Khó tránh khiếu nại, khiếu kiện Chính phủ chuẩn bị ban hành nghị định về khung giá đất làm cơ sở cho các địa phương ban hành bảng giá đất mới. Tuy nhiên, bảng giá mà các địa phương xây dựng theo khung giá của Chính phủ thường quá thấp so với giá đất thị trường. Chẳng hạn, giá đất cao nhất ở Hà Nội (theo bảng giá đất của địa phương) hiện nay là hơn 300 triệu đồng/m2 nhưng thực tế giá thị trường khoảng 1 tỉ đồng/m2. Nếu Nhà nước có dự án bồi thường ở những chỗ như vậy, chắc chắn xảy ra khiếu kiện, khiếu nại về giá đất. Vì chính quyền không có cơ sở để xây dựng giá bồi thường lên đến 1 tỉ đồng/m2.