Các quan chức địa phương và nhà đầu tư bất động sản đã từng lạc quan nghĩ rằng các căn hộ mới xây và được bán với giá rẻ hơn mức bình thường khoảng 20% sẽ rất đắt khách.

Vào giữa năm 2018, các khu chung cư giá rẻ đầu tiên được tung ra thị trường. Chủ đầu tư cũng không quan tâm đến việc quảng cáo dự án, vì họ tin rằng nhu cầu mua nhà thuộc phân khúc này sẽ rất cao, không có đủ nguồn cung và khách hàng sẽ tự tìm đến.

Không như dự đoán, người mua quan ngại về chất lượng căn hộ khi tường nhà của một số căn được bàn giao chỉ là tường xi măng, khiến khách hàng phải tự ốp lát và thậm chí là tự lắp đặt hệ thống dây điện cho căn nhà mình vừa mua.

Vị trí của nhiều dự án căn hộ khác được xây dựng ở ngoại ô Bắc Kinh, cách ga tàu điện ngầm gần nhất cũng phải 3 km. Điều này khiến cho nhiều gia đình phải đắn đo cân nhắc chọn mua nhà thuộc phân khúc này.

Theo thống kê của China Index Holdings Ltd, hiện có khoảng 51.000 căn hộ đã được tung ra thị trường tại Bắc Kinh theo chương trình hỗ trợ của chính phủ. Tuy nhiên, tính đến giữa tháng 12/2019, chỉ 46% trong số này đã được bán.

Zhang Dawei, giám đốc nghiên cứu của công ty tư vấn bất động sản Centaline Group có trụ sở tại Bắc Kinh cho biết những dự án này bán rất chậm khiến tất cả mọi người đều bị shock.

Vốn là thị trường thiếu nguồn cung về nhà ở, Bắc Kinh lại trở thành thị trường dư nguồn cung nhà ở. Theo ông Guo Yi, Trưởng ban nghiên cứu tại công ty tư vấn bất động sản có trụ sở tại Bắc Kinh - United Harvest Co., trước đây, mỗi căn hộ có ít nhất hai người hỏi mua thì bây giờ cứ hai căn hộ mới có một người mua.

Giá nhà ở Bắc Kinh cực kỳ đắt đỏ. Năm 2016, một ngôi nhà ở Quận Môn Đầu Câu - phía tây Bắc Kinh, cách Tử Cấm Thành hai giờ lái xe, có giá bán đắt gần gấp đôi so với giá của một ngôi nhà ở Thành phố New Jersey, Mỹ. Thành phố Bắc Kinh được Oxford Economics xếp hạng là đô thị đắt đỏ thứ ba thế giới.

Ở các thành phố lớn trên thế giới như Sydney, Singapore, Berlin hay New York, để đối phó với việc tăng giá nhà ở và hỗ trợ những người dân có thu nhập thấp có thể mua nhà, chính quyền nơi đây đã thực hiện một loạt các biện pháp như đánh thuế bổ sung đối với người mua nước ngoài mua nhà, kiểm soát tiền thuê nhà hoặc giữ nguyên tiền thuê dài hạn để bảo vệ người thuê và hạn chế bong bóng giá.

Ngược lại với cách làm trên, khi giá nhà đã tăng gần 30%, vào tháng 9/2016, chính quyền Trung Quốc đưa ra chính sách quy định mức giá trần nhà ở cho gần 2/3 căn hộ thuộc chương trình hỗ trợ nhà ở cho hàng triệu người có thu nhập trung bình.

Chính quyền thậm chí muốn kiểm soát chi phí của các căn hộ ngay cả trước khi chúng được xây dựng. Đây là lần đầu tiên trong lịch sử thị trường nhà đất Trung Quốc, chính quyền đưa ra chính sách này.

Khi chính sách trên được ban hành, khoảng 60% các lô đất đã được bán cho các thầu xây dựng ở Bắc Kinh. Chính sách này quy đinh về việc các căn hộ sau khi hoàn thành phải được bán dưới mức giá trần và 70% căn hộ phải nhỏ hơn 90 mét vuông (bằng khoảng 1/3 sân tennis). Người mua nhà cũng bị cấm mua đi bán lại căn hộ trong vòng tám năm.

Thẩm Quyến, Hàng Châu và Trường Sa đã áp dụng các chính sách tương tự để hạn chế giá nhà ở. Ở Trường Sa, thủ phủ của tỉnh Hồ Nam, mức trần về giá rất chi tiết, thậm chí chính quyền ở đây còn quy định lợi nhuận của các nhà thầu không được vượt quá mức 8%.

Những chiếc cửa sổ nhỏ

Ngay tại Bắc Kinh Thượng Hải, một dự án nhà ở đang được xây dựng ở quận Đại Hưng – phía nam thành phố, với những chiếc cửa sổ nhỏ bé ánh sáng ban ngày còn khó có thể lọt vào, chưa kể đến có rất ít chỗ đậu xe và có một trạm biến áp điện lớn ngay bên cạnh.

Wang, một người mua nhà xin giấu tên cho biết rằng anh từng cảm thấy may mắn khi nghĩ rằng mình có thể mua được nhà với chi phí thấp nhưng nhìn những chiếc cửa sổ như vậy khiến tôi có cảm giác đó là nhà ở công cộng dành cho người nghèo.

Để đẩy nhanh các căn hộ đang ế, người ta bắt đầu giảm giá. Tại một khu vực nhỏ ở quận Hà Tây, cách trung tâm hơn một giờ lái xe, có sáu dự án chung cư thuộc chương trình hỗ trợ đang cạnh tranh nhau từng chút một. Các nhà thầu nơi đây đã lần lượt cắt giảm chi phí, dẫn đến một cuộc chiến về giá khốc liệt, thậm chí có khi giá đã giảm đến 10% so với ban đầu.

Đối với nhiều nhà thầu, tình thế này thực sự khá khó khăn. Có đến 80% các doanh nghiệp xây dựng sẽ thua lỗ từ các dự án thuôc chương trình hỗ trợ này. Hiện tại họ đã phải siết chặt các chi phí xây dựng để bù đắp việc thua lỗ.

Chính quyền thành phố cũng đang rất quan tâm tới vấn đề này và yêu cầu các nhà thầu không hạ giá bán của các căn hộ thuộc dự án ở hồ Qinglong – phía tây Bắc Kinh thêm nữa.

Mặc dù vậy, chính sách trên của Bắc Kinh trong việc mang lại nhà ở cho 9 triệu dân có thu nhập trung bình vẫn đạt được một số thành công nhất định. Nhiều người dân không quan tâm đến những vấn đề như cửa sổ nhỏ hay xa ga tàu mà theo họ, nếu không có chính sách giá trần nhà ở, họ sẽ chẳng bao giờ có thể mua được nhà.