|
Không cần phải cấm phân lô bán nền…
Một số chuyên gia cho rằng nên xóa bỏ hình thức phân lô, bán nền ở đô thị để hạn chế những hệ lụy của nó đối với thị trường bất động sản cũng như hoạt động quản lý nhà nước. Liệu điều này có cần thiết?
Đất được chào bán tràn lan tại quận 9, TPHCM. Ảnh: Thành Hoa
|
Hiến đất làm đường để... lách
Dưới góc độ quản lý nhà nước, chúng ta không thể cấm người dân tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất nếu việc chuyển mục đích đó phù hợp quy hoạch và đảm bảo điều kiện để được tách thửa.
Trên thực tế, nhiều công ty kinh doanh bất động sản cho cá nhân đi “thu gom” các khu đất phù hợp quy hoạch, sau đó sẽ hợp thửa, lên sơ đồ phân lô rồi làm thủ tục “hiến đất” cho Nhà nước làm đường một cách có chủ ý theo sơ đồ phân lô trước đó. Sau khi hoàn thành thủ tục “hiến đất” làm đường, Nhà nước sẽ cập nhật “con đường” đó vào bản đồ địa chính.
Chưa kể, nếu chủ đầu tư có “quan hệ” tốt với chính quyền địa phương thì chính quyền sẽ bỏ ngân sách ra làm đường thay cho chủ đầu tư dưới danh nghĩa “Nhà nước và nhân dân cùng làm”. Ngay khi có được “con đường” trên bản đồ địa chính, các “chủ đất” sẽ tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa theo sơ đồ phân lô. Mặc dù về mặt pháp lý, các lô đất này đứng tên cá nhân nhưng các công ty bất động sản vẫn rao bán với tư cách là chủ đầu tư.
Chính vì điều này nên mới có chuyện các công ty bất động sản bị quy kết là bán dự án “ma”. Cách làm trên, nếu trót lọt, không chỉ giúp các công ty bất động sản “né” được quy định cấm phân lô bán nền mà còn giúp họ “né” được thuế thu nhập doanh nghiệp.
Phải căn cứ vào quy hoạch đô thị
Việc phân lô bán nền cần phải phù hợp với quy hoạch đô thị thay vì quy hoạch sử dụng đất như hiện nay. Khi đó, việc cho phép phân lô bán nền thực chất là quá trình triển khai thực hiện quy hoạch đô thị bởi các nhà đầu tư khác nhau. Vấn đề còn lại là Nhà nước cần phải tập trung nguồn lực để có được một quy hoạch đô thị chất lượng, ổn định và bền vững.
Hệ lụy lớn nhất của việc phân lô bán nền hiện nay là sẽ tạo ra các khu đô thị da beo, không đồng bộ. Hệ lụy này rất khó để khắc phục. Nó cản trở cơ quan quản lý nhà nước hướng đến việc xây dựng các khu đô thị hiện đại, văn minh. Sau này, muốn có một đô thị đồng bộ, hiện đại, văn minh thì chúng ta phải trả một giá rất đắt.
Hiện nay, việc xét duyệt cho phép phân lô bán nền cũng như tách thửa được căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất của chính quyền cấp huyện chứ không phải căn cứ vào quy hoạch đô thị.
Về nguyên tắc, quy hoạch đô thị phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị bao giờ cũng có độ vênh rất lớn. Quy hoạch sử dụng đất (theo điều 3 Luật Đất đai năm 2013) là căn cứ vào các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội theo từng đơn vị hành chính.
Trong khi đó, quy hoạch đô thị (theo điều 3 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009) là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị, không theo địa giới hành chính.
Mục tiêu cuối cùng mà chúng ta hướng đến là một không gian đô thị hiện đại, văn minh. Nếu việc phân lô bán nền chỉ căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất thì nguy cơ phá vỡ quy hoạch đô thị rất cao. Do đó, theo người viết, Nhà nước có thể vẫn cho phép việc phân lô bán nền nhưng việc phân lô bán nền này chỉ được thực hiện ở khu vực đã có quy hoạch đô thị chi tiết (phân khu) đã được cấp có thẩm quyền thông qua.
Hay nói khác hơn, việc phân lô bán nền cần phải phù hợp với quy hoạch đô thị thay vì quy hoạch sử dụng đất như hiện nay. Khi đó, việc cho phép phân lô bán nền thực chất là quá trình triển khai thực hiện quy hoạch đô thị bởi các nhà đầu tư khác nhau. Vấn đề còn lại là Nhà nước cần phải tập trung nguồn lực để có được một quy hoạch đô thị chất lượng, ổn định và bền vững.
Thu thuế nhà đất theo lũy tiến
Nếu chỉ vì các lý do đầu tư đất nền là xu hướng đầu tư không tích cực; không tạo ra của cải vật chất cho xã hội mà chủ yếu là đầu cơ, lướt sóng kiếm lời; đi ngược lại xu hướng đầu tư chuyên nghiệp; gây sốt giá ảo... thì không cần thiết phải cấm việc phân lô bán nền. Chúng ta hoàn toàn có thể kiểm soát được các hiện tượng này bằng chính sách thuế.
Theo quy luật kinh tế, cầu quyết định cung chứ không phải cung quyết định cầu. Nếu chúng ta đánh thuế nhà đất theo kiểu lũy tiến, người nào sở hữu càng nhiều nhà đất thì phải chịu thuế càng cao và nhà, đất không đưa vào sử dụng trong một khoảng thời gian quy định sẽ bị phạt, thì lúc đó, tự động các nhà đầu tư sẽ điều chỉnh dòng tiền đầu tư của mình. Giá bất động sản sẽ không còn sốt ảo, chỉ người nào thực sự có nhu cầu mới mua. Tài nguyên đất đai vì vậy được sử dụng hiệu quả.
Khi cầu giảm thì đương nhiên cung sẽ giảm, tức tình trạng bát nháo của việc phân lô bán nền hiện nay sẽ giảm và mọi việc sẽ dần đi vào trật tự.
Bên cạnh đó, nếu đánh thuế nhà đất theo kiểu lũy tiến thì cơ hội sở hữu nhà đất của người nghèo tăng lên. Với cơ chế hiện nay, người có nhiều nhà đất thì ngày càng có nhiều hơn. Trong khi đất đai không thể tăng thêm nhưng nhu cầu và dân số tăng, điều này làm cho cơ hội sở hữu nhà đất của người nghèo và tầng lớp bình dân ngày càng xa vời, gia tăng khoảng cách giàu nghèo và nhiều vấn đề xã hội phức tạp sẽ phát sinh.
LS. Phùng Thanh Sơn
THỜI BÁO KINH TẾ SÀI GÒN
|
