|
Hồ sơ
Khả năng cuộc đại suy thoái (K1): Bong bóng BĐS Trung Quốc
Tháng 6-2017, TS. Harry Dent, Đại học Harvard, Hoa Kỳ đã xuất bản cuốn sách mang tên “Thương vụ để đời”, cảnh báo về những ngòi nổ cho một cuộc đại suy thoái 2017-2019 và có thể kéo dài đến 2023.
Đó là bong bóng bất động sản (BĐS) tại Trung Quốc, cuộc khủng hoảng ngân hàng ở châu Âu và sự sụp đổ của giá dầu mỏ trên phạm vi toàn cầu.
Vào cuối năm 2006, TS. Harry Dent đã cảnh báo bong bóng BĐS đang xuất hiện tại Dubai khi các cần trục xây dựng thế giới đang tập trung tại đây. Và đúng như vậy, bong bóng BĐS ở Dubai đổ vỡ vào năm 2008, ngay khi tòa nhà cao nhất thế giới Burj Khalifa sắp sửa hoàn tất. Phải chăng điều này chỉ là sự ngẫu nhiên?
Tòa nhà cao nhất thế giới
Trong thế kỷ qua, ở các thành phố phát triển nhanh, các tòa nhà cao nhất thế giới thường được hoàn tất ngay gần đỉnh của bong bóng kinh tế, chu kỳ bong bóng BĐS 30-40 năm. Thí dụ, tòa nhà Chryler, tòa nhà Empire State và tòa nhà của ngân hàng Manhattan tại số 40 phố Wall được hoàn thiện ngay gần đỉnh thị trường chứng khoán năm 1929.
Tương tự, tòa Tháp Sears ở Chicago và tòa Tháp Đôi ở New York được hoàn tất chỉ ngay trước cuộc sụp đổ những năm 1970. Tòa tháp Petronas ở Kuala Lumpur được hoàn tất vào năm 1997, ngay đúng thời điểm khủng hoảng Đông Á. Và vào năm 2006 Harry đã nói về Burj Khalifa ở Dubai.
Tòa nhà lớn nhất thế giới New Century Global Center có chiều dài 500m, chiều rộng 400m, chiều cao 100m, tổng diện tích mặt sàn 1,7 triệu m2 được xây dựng tại Thành Đô (Trung Quốc).
|
Thực tế hiện nay phần lớn cần trục xây dựng trên thế giới đang tập trung ở Trung Quốc, và tòa tháp cao chọc trời lớn nhất thế giới hiện nay cũng đang được xây dựng ở Trung Quốc. Đất nước gần 1,3 tỷ dân này đang ở giai đoạn xây dựng nhiều tòa tháp chọc trời cao nhất thế giới với tốc độ nhanh nhất. Nếu các dấu hiệu nhận biết bong bóng BĐS của TS. Harry vẫn còn đúng, rõ ràng Trung Quốc đang rơi vào bong bóng BĐS “lớn nhất trong lịch sử hiện đại và chưa từng có tiền lệ”.
Theo đó, 4 trong 5 thành phố có mức định giá cao nhất đều ở Trung Quốc: Hồng Công có tỷ lệ giá/thu nhập gần 37 lần; Bắc Kinh 33 lần; Thượng Hải gần 27 lần và Quảng Châu hơn 25 lần. Các thành phố này đều có mức định giá lớn hơn những thành phố tại các quốc gia mới nổi khác như Singapore (22 lần) hoặc Bangkok (20 lần). Thành phố đắt đỏ nhất phương Tây là London cũng chỉ có tỷ lệ giá/thu nhập ở mức 16 lần, tiếp theo là Vancouver với gần 10 lần, Sydney 9 lần và San Francisco, Los Angeles khoảng 8 lần.
Những thành phố ma
TS. Harry nói: “Trong khi các quốc gia trên thế giới in tiền, Trung Quốc đang in ra các căn hộ cao cấp, với nỗ lực đẩy mạnh chính sách đô thị hóa và quyết tâm đến năm 2026 sẽ di chuyển 250 triệu người từ nông thôn lên các khu vực thành thị. Điều đó thực sự điên rồ.
Hiện có khoảng 24% các căn hộ cao cấp ở các thành phố lớn Trung Quốc là những căn phòng trống không. Nhiều thành phố được xây dựng mới trên khắp đất nước Trung Quốc, trong đó có những thành phố lớn đủ cho 1 triệu dân sinh sống nhưng hoàn toàn là các khu đô thị ma”.
Cụ thể, Trung tâm thương mại và khu phức hợp lớn nhất thế giới New Century Global Center được xây dựng ở Thành Đô, gần như trống không. Theo thiết kế ban đầu, đó là công viên bảo tàng và bãi biển xinh đẹp nhưng Trung Quốc phải chuyển nó thành một khu du lịch vì không thể thu hút bất cứ khách thuê nào.
Nó giống như Disneyland bị xây dựng quá mức. Hay tòa nhà chọc trời Sky City 838m (khoảng 202 tầng) ở Hồ Nam cao nhất thế giới được xây dựng trong thời gian ngắn nhất khoảng 90 ngày, sau khi bị gián đoạn do lo ngại về vấn đề an toàn xây dựng, toàn bộ diện tích 2,6ha của tòa nhà trở thành các bể chứa nước và chủ các căn hộ sử dụng nó để… nuôi cá!
Hoặc dự án Thiên Đô Thành ở Hàng Châu được thiết kế để trở thành một Paris thu nhỏ với tháp Eiffel cao 108m ở khu vực trung tâm. Hàng Châu cũng là nơi có các phiên bản thu nhỏ của Viên (Áo) và các thành phố nổi tiếng khác trên thế giới. Nhưng dự án đã thất bại thảm hại. Theo thống kê, Trung Quốc hiện có tổng cộng 470 tòa tháp cao chọc trời với chiều cao hơn 151m; 332 tòa tháp khác đang xây dựng cũng như 516 tòa tháp đang được thiết kế nhưng chưa được cấp phép.
Sự đầu cơ quá mức nguy hiểm
Tổng mức tín dụng của toàn bộ hệ thống ngân hàng bóng tối (shadow banking - những sản phẩm đầu tư ẩn chứa nhiều rủi ro nằm ngoài tầm kiểm soát) tại Trung Quốc hiện nay là 180% GDP và đang tăng trưởng nhanh. Đây là mức quá cao đối với một quốc gia mới nổi. Nó cao hơn nhiều so với các quốc gia phát triển hàng đầu có mức thu nhập cao hơn và mức xếp hạng tín nhiệm tốt hơn. Ước tính tổng nợ của Trung Quốc tối thiểu ở mức 295% GDP và đang tăng lên. Khi so sánh với tỷ lệ nợ/GDP ở mức 152% của Brazil, Ấn Độ 130% và Nga 78%, Trung Quốc rõ ràng cao bất thường.
Điều đáng lo ngại, chính phủ Trung Quốc luôn giữ lãi suất ở mức thấp để hỗ trợ các ngân hàng và khuyến khích hoạt động đi vay và xây dựng. Điều này đã tạo ra hệ thống shadow banking phát triển mạnh ở khu vực tư nhân, vốn đã tạo ra cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn ở Hoa Kỳ vào năm 2007.
Và sự tăng lên trong hoạt động cho vay của shadow banking đồng nghĩa chính phủ Trung Quốc đang mất đi khả năng kiểm soát về cả hệ thống ngân hàng và đầu tư BĐS. Họ có thể đưa ra các quy định về khoản thanh toán đầu tiên khi mua nhà và các điều khoản tương tự, nhưng nếu hoạt động cho vay đến từ hệ thống shadow banking, người Trung Quốc sẽ vẫn tiếp tục đầu cơ và thao túng thị trường BĐS. Các chính quyền địa phương không ngừng rót vốn vào các dự án xây dựng khi đã thiết lập mối quan hệ thân hữu với các doanh nghiệp. Trong khi nhà đầu tư Trung Quốc ưa thích BĐS hơn các khoản đầu tư cổ phiếu hay trái phiếu.
Trung Quốc đã tạo ra quá trình xây dựng quá mức và đô thị hóa chưa từng có tiền lệ bằng cách tích lũy khối nợ khổng lồ. Tổng nợ đã tăng 16,4 lần từ mức 2.100 tỷ USD năm 2000 lên 34.500 tỷ USD vào năm 2016. Chưa kể Trung Quốc đang là nhà đầu tư lớn trên thị trường hàng hóa như dầu, thép và cả một số thị trường chứng khoán ở khu vực Đông Nam Á, sự đổ vỡ của Trung Quốc có thể kéo theo làn sóng bán tháo trên nhiều thị trường chứng khoán, hàng hóa và tiền tệ.
Lo ngại bán tháo BĐS
Harry Dent lo ngại bong bóng BĐS Trung Quốc sẽ lặp lại những gì từng xảy ra ở Nhật Bản vào đầu những năm 1990. Lúc đó, các nhà đầu tư Nhật Bản cũng sử dụng bong bóng BĐS trong nước để đầu cơ mạnh mẽ trên nhiều thị trường tài chính và BĐS trên thế giới. Hoàn toàn tương tự, sự đổ vỡ BĐS tại Trung Quốc có thể tạo ra một cơn sóng thần bán tháo BĐS trên toàn thế giới vì Trung Quốc chính là nhà đầu tư lớn nhất tại các thị trường BĐS lớn đang ở trong tình trạng bong bóng là Australia, Anh, Canada, Hoa Kỳ…
Sự lo ngại này còn do chính quyền trung ương Trung Quốc muốn tăng trưởng nhanh, đã tăng cường rót tiền xuống các địa phương để đạt được mục tiêu. Chính quyền trung ương cũng đứng đằng sau chính quyền và doanh nghiệp địa phương để giúp họ có thể vay nợ nhiều nhất, với chi phí thấp hơn, nhằm tài trợ cho các dự án cơ sở hạ tầng ở nông thôn. Các nhà lãnh đạo ở địa phương đã móc nối với những nhà kinh doanh và phát triển theo chiều hướng họ muốn. Theo đó, các công ty quản lý tài sản lấy tiền từ các nhà đầu tư, đưa nó vào các quỹ cho vay thị trường BĐS cũng như các dự án cơ sở hạ tầng. Thực trạng này đã tạo điều kiện để hệ thống shadow banking của Trung Quốc lớn lên nhanh chóng.
|
Có 3 lý do khiến bong bóng BĐS Trung Quốc có thể nổ ra: (1) Được hỗ trợ bởi chính sách nới lỏng chưa từng có tiền lệ của chính phủ và tỷ lệ tiết kiệm cao; (2) Văn hóa người Trung Quốc chỉ thích sở hữu BĐS trong khi ít mặn mà với cổ phiếu hay trái phiếu; (3) Nhà đầu tư ở Trung Quốc ít có nơi nào để đầu tư ngoài thị trường BĐS.
TS. Harry Dent
|
(còn tiếp)
TS. Lê Đạt Chí - Trương Minh Huy
Đầu tư tài chính sài gòn
|
