|
BĐS Đồng Nai: Phân khúc đất nền phát triển không tạo ra giá trị thặng dư cho xã hội
Đó là nhận định của Tiến sỹ Sử Ngọc Khương - Giám đốc bộ phận đầu tư Savills Việt Nam tại buổi tọa đàm “Thị trường bất động sản Đồng Nai: Nhận diện cơ hội và rủi ro” diễn ra sáng ngày 14/09.
Tiến sỹ Sử Ngọc Khương
|
Cụ thể, tại buổi tọa đàm, ông Khương khẳng định giao thông là vấn đề then chốt, nếu không được giải quyết, khu đô thị tại Đồng Nai sẽ bị cô lập.
Hiện nay, bên cạnh việc dựa trên khung phát triển giao thông vùng, tỉnh Đồng Nai còn dựa trên định hướng phát triển các trục hướng tâm, các trục vành đai để đảm bảo kết nối đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong khu vực TP.HCM với các tỉnh miền Đông Nam bộ, vùng Tây Nguyên - Duyên hải Nam Trung bộ, vùng đồng bằng sông Cửu Long và quốc tế. Chính định hướng này đã giúp tỉnh Đồng Nai có được sức hấp dẫn cụ thể đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước, nhất là khi quỹ đất tại TP.HCM đang ngày càng thu hẹp.
Theo Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, tính tới hết năm 2016, Đồng Nai có tổng cộng 55 dự án nhà ở cung cấp gần 30,200 căn/nền trên thị trường lẫn sơ cấp và thứ cấp. Thị trường thứ cấp chiếm lĩnh tổng nguồn cung của Đồng Nai với khoảng 27,600 căn/nền, hơn 90% tổng nguồn cung trong khi đó số lượng nguồn cung hiện hữu trên thị trường sơ cấp chỉ khoảng 2,600 căn/nền.
Vấn đề giao thông là hàng đầu trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, giúp hình thành phát triển đô thị. Đồng Nai sở hữu những điểm riêng, chẳng hạn có tuyến đường sắt đi ngang xấp xỉ 100 km. Theo ông Khương, từ trước đến nay, nhà đầu tư thường tập trung đường bộ mà quên mất lợi thế đường sắt trong việc vận chuyển hàng hóa. Đây là yếu tố quan trọng khi đầu tư vào bất động sản Đồng Nai.
Ngoài ra, khi có chủ trương đầu tư Cảng Hàng không quốc tế Long Thành cũng đã tạo cú huých cho bất động sản trong tỉnh Đồng Nai phát triển.
Đồng Nai là tỉnh nhận vốn FDI đầu tiên vào các khu công nghiệp, các nhà máy sản xuất. Theo đó, nhu cầu luân chuyển hàng hóa tới các tỉnh thành trong nước và khu vực rất lớn. Trong đó, Biên Hòa, thành phố của tỉnh Đồng Nai đóng vai trò là giao thông nội đô.
Đối với người mua nhà thì kết nối giao thông thuận tiện là yếu tố quan trọng khi đưa ra quyết định mua hay không. Một người mua nhà không chỉ đơn thuần để ở mà còn lựa chọn hạ tầng giao thông và cả hạ tầng xã hội.
Muốn bền vững, phải phát triển khu đô thị bởi đất nền không tạo giá trị thặng dư
Để trả lời câu hỏi tại sao lại đầu tư vào thị trường bất động sản Đồng Nai, theo ông Khương, có nhiều yếu tố, trong đó cơ hội ở đây chính là hạ tầng giao thông mang lại sinh lực cho bất động sản Đồng Nai.
Thời gian qua, đầu tư vào bất động sản Đồng Nai chia làm ba nhóm. Thứ nhất là nhóm đầu tư tiết kiệm thông qua sản phẩm đất nền. Phân khúc này đang đón nhận nhiều sự quan tâm của thị trường hơn so với những phân khúc còn lại. Nhà đầu tư thường đầu tư cho tương lai 5-7 năm sau.
Nhóm thứ hai là đầu tư cơ sở hạ tầng thông qua các sản phẩm nhà ở, đây chính là câu chuyện làm thay đổi bộ mặt của Đồng Nai trong 3-5 năm qua.
Cuối cùng là đầu tư phát triển các khu đô thị có diện tích lớn từ 400-500 ha, đây là một yếu tố cần thiết mà Đồng Nai phải có để có thể phát triển một cách bền vững.
Hiện nay, đa số đầu tư vào Đồng Nai là phân khúc đất nền nhưng để phát triển bền vững thì phải phát triển thành các khu đô thị vì xét ở góc độ vĩ mô hơn thì đầu tư đất nền không tạo ra giá trị thặng dư cho xã hội, chỉ tạo giá trị gia tăng cho nhà đầu tư.
|
Ông Nguyễn Thanh Lâm, Phó Giám đốc Sở Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản tỉnh Đồng Nai chia sẻ, thị trường bất động sản Đồng Nai phân thành 3 nhóm, trong đó nhóm 1 đã tiệm cận và gắn liền không gian với khu đô thị hiện có là TP. Biên Hòa, Long Thành, Trảng Bom, cùng với Long Khánh. Còn Nhơn Trạch chưa có thị trấn.
Nhóm 2 là vùng ngoại ô của những thị trấn, đô thị thì phải đầu tư từ 5-7 năm. Hạ tầng kỹ thuật kết nối vào hạ tầng kỹ thuật chính vẫn còn khó khăn. Chẳng hạn, dự án có diện tích 200-300 ha, tổng vốn đầu tư lớn, thì đương nhiên sẽ phân kỳ đầu tư và kêu gọi nhiều nhà đầu tư, cả nhà đầu tư thứ cấp.
Nhóm thứ ba là đầu tư các dự án xung quanh sân bay Long Thành, tổng quy mô 21,000 ha nhưng chưa có quy hoạch. Nhà đầu tư thứ cấp muốn đầu tư vào đây thì cần có năng lực, có tài chính nhưng việc quy hoạch chưa hình thành cũng là một rủi ro.
|
|
