|
Bảo lãnh nhà ở dự án: Khác biệt giữa luật và thông tư
Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành Thông tư số 07/2015/TT-NHNN (có hiệu lực từ ngày 1-7-2015) về bảo lãnh ngân hàng (Thông tư 07). Thông tư này dành riêng điều 12 quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
* Phí bảo lãnh dự án bất động sản không ảnh hưởng đến giá nhà
* Thu phí bảo lãnh dự án, giá nhà có tăng?
Với việc không thống nhất giữa luật và thông tư hướng dẫn, người mua nhà ở hình thành trong tương lai cần tìm hiểu kỹ để tự bảo vệ mình. Ảnh: MẠNH TÙNG
|
Từ quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2014...
Theo quy định tại điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (LKDBĐS), trước khi bán hay cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư có nghĩa vụ ký hợp đồng bảo lãnh với một ngân hàng thương mại để bảo đảm việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán hay thuê mua đã được ký kết. Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp cho khách hàng bản sao hợp đồng bảo lãnh khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua.
Như vậy, nghĩa vụ được bảo lãnh là nghĩa vụ hoàn trả số tiền ứng trước và các khoản tiền khác mà khách hàng đã thanh toán cho chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hay thuê mua đã được ký kết tính đến thời điểm gọi bảo lãnh: khi chủ đầu tư không thực hiện việc bàn giao nhà, khách hàng gọi bảo lãnh và ngân hàng có nghĩa vụ thanh toán các khoản tiền này cho khách hàng thay cho chủ đầu tư. Hơn nữa, chỉ khi chủ đầu tư tìm thấy khách hàng cho một đơn vị sản phẩm nhà ở nhất định thuộc dự án thì mới phải liên hệ với ngân hàng để thực hiện việc xác lập bảo lãnh.
Đến hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước
Theo Thông tư 07, mọi ngân hàng thương mại được NHNN cho phép thực hiện hoạt động bảo lãnh ngân hàng theo giấy phép thành lập và hoạt động đang có hiệu lực đều được phát hành loại bảo lãnh này. Như vậy, không có một danh sách đóng các ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai như không ít người từng dự đoán trước đó khi diễn giải câu chữ tại điều 56, LKDBĐS.
|
Nếu như tinh thần của Luật Kinh doanh bất động sản là phải ký hợp đồng bảo lãnh trước, sau đó mới ký hợp đồng mua bán hay thuê mua thì trình tự này dường như bị đảo ngược theo Thông tư 07.
|
Cũng theo Thông tư 07, ngân hàng sẽ chỉ phát hành bảo lãnh khi trong hợp đồng mua bán, thuê mua có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải hoàn lại tiền mua cho bên mua, bên thuê trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua, bên thuê mua.
Rất dễ nhận thấy sự mâu thuẫn giữa quy định này với điều 56, LKDBĐS!
Nếu như tinh thần của LKDBĐS là phải ký hợp đồng bảo lãnh trước, sau đó mới ký hợp đồng mua bán hay thuê mua thì trình tự này dường như bị đảo ngược theo Thông tư 07.
Cái lý của NHNN khi hướng dẫn như vậy có lẽ nằm ở chỗ nếu các bên chỉ cung cấp cho ngân hàng dự thảo hợp đồng mua bán hay thuê mua và ngân hàng phát hành bảo lãnh trên cơ sở dự thảo này thì ngân hàng sẽ có thể phải gánh chịu rủi ro là phạm vi nghĩa vụ được bảo lãnh (trên cơ sở đó mức phí bảo lãnh được xác định) có thể sẽ thay đổi khi các bên chính thức ký hợp đồng mua bán thuê mua.
Xem thêm tại đây...
TS Bùi Đức Giang
tbktsg
|
