|
"Đũa thần" Metro và sự tăng trưởng thần kỳ BĐS khu Đông TP.HCM
Dù đến năm 2018 mới hoàn thành nhưng tuyến tàu điện ngầm số 1 (Metro số 1) Bến Thành - Suối Tiên trở thành chất xúc tác khiến thị trường bất động sản (BĐS) khu Đông TP.HCM sôi động.
Hàng loạt dự án mở bán
Tại lễ ký kết với đối tác Hamon Developments hồi tháng 2 vừa rồi, ông Nguyễn Hoàng Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Bất động sản Sơn Kim (SơnKim Land), cho rằng, khu đất tại Thảo Điền (Q.2) - nơi tọa lạc của dự án đã có từ lâu nhưng phải đợi đến năm 2015 mới triển khai vì đây là thời điểm hội đủ nhiều yếu tố.
Đáng chú ý hơn cả là sự nở rộ về hạ tầng giao thông ở khu Đông thành phố và sự hồi phục của thị trường BĐS sau gần 7 năm trầm lắng. Song song với việc thi công hai trục đường song hành của dự án mở rộng xa lộ Hà Nội, tuyến Metro đầu tiên của thành phố đang được đẩy nhanh tiến độ, là điều kiện chín muồi để các chủ đầu tư mạnh dạn đưa ra thị trường hàng loạt dự án về nhà ở.
Theo thống kê của Savills Việt Nam, trong quý I/2015, Q.2 dẫn đầu về nguồn cung căn hộ trên thị trường sơ cấp tại TP.HCM. Ông Neil McGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam, cho rằng, quý gần đây, một số dự án căn hộ dọc Metro số 1 đã đạt khối lượng giao dịch mạnh kể từ lúc ra mắt, ngay cả khi tuyến này vẫn đang trong quá trình xây dựng, đặc biệt là những dự án kết nối trực tiếp với các trạm dừng của Metro số 1 như: Vinhomes Central Park (kết nối ga số 5), Masteri Thảo Điền (kết nối trực tiếp ga số 7)... Những dự án này đã chiếm đến 60% doanh số bán hàng của phân khúc căn hộ tại khu vực Q.2, Q.Bình Thạnh trong quý I/2015.
Những dự án gần tuyến Metro số 1, mà theo định nghĩa của Trung tâm Thông tin quy hoạch (thuộc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM) là trong vòng bán kính 400m tính từ tâm ga Metro, cũng được hưởng lợi, trong đó có Gateway Thảo Điền (cách trạm Metro 150m) là một minh chứng.
Theo chia sẻ của chủ đầu tư, trong đợt mở bán ưu tiên mới đây, hơn 93% căn hộ Gateway Thảo Điền đã được khách hàng đặt mua. Ông Hồ Vĩnh Tuấn, Phó tổng giám đốc Phát triển Kinh doanh SơnKim Land, cũng tiết lộ, Công ty đã nhận được thư ngỏ của nhà đầu tư (cá nhân) Nhật Bản bày tỏ ý định mua lại một số lượng nhất định trong tổng số 439 căn tại dự án để đầu tư.
Không chỉ tập trung ở các quận gần trung tâm thành phố như Q.2, Q.Bình Thạnh, ở khu vực ngoại vi có tuyến Metro số 1 đi qua như Thủ Đức, nhiều dự án cũng bắt đầu tung sản phẩm ra thị trường hoặc rục rịch triển khai.
Điển hình, vào cuối tháng 5, Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Thanh Yến (Thanh Yến Land), đơn vị phân phối độc quyền dự án Depot Metro Tower (mặt tiền đường Lê Văn Chí, Q.Thủ Đức, gần ga số 12 của tuyến Metro Bến Thành - Suối Tiên) đã mở bán khoảng 125 căn hộ thuộc block A của dự án và đạt thanh khoản khá tốt.
Trong khi đó, dự kiến trong tháng 6 hoặc tháng 7 tới, Công ty CP Tổ chức Nhà Quốc gia (N.H.O) sẽ mở bán căn hộ First Home Premium Thủ Đức (cách ga số 9 của tuyến Metro số 1 khoảng 1 km).
Cầm chắc tăng giá?
Một điều không thể phủ nhận là dù ở TP.HCM hay bất kỳ đô thị nào trên thế giới, một khi các dự án hạ tầng giao thông công cộng hình thành sẽ tác động không nhỏ đến giá trị các BĐS xung quanh. Ở Ấn Độ, nhiều nghiên cứu chỉ ra rằng, hệ thống Metro ở thủ đô Delhi đã khiến giá BĐS tăng bình quân 11% mỗi năm và khu vực tăng mạnh nhất là trong phạm vi bán kính 1km tính từ tuyến Metro.
Còn ở Việt Nam mà điển hình là TP.HCM thì sao? Đứng ở góc độ nhà phát triển dự án cũng như đơn vị phân phối, ông Nguyễn Duy Minh, Tổng giám đốc Thanh Yến Land nhận định, hiện không dưới 5.000 căn hộ được phát triển dọc tuyến Metro số 1.
Sở dĩ các dự án này được chú ý vì người dân đã nhận thấy sự thuận tiện trong vấn đề di chuyển khi tốc độ xây dựng tuyến Metro số 1 được đảm bảo, về phía các nhà phát triển dự án thì đón đầu được khả năng thanh khoản mà Metro mang lại dẫn đến cung cầu nhộn nhịp.
Ông Minh dẫn chứng, trước khi dầm cầu đầu tiên của tuyến Metro số 1 được lắp đặt (hôm 4/6), khách hàng mua căn hộ Depot Metro Tower chủ yếu là người dân sống và làm việc ở Q.Thủ Đức, nhưng bây giờ, người mua nhà được mở rộng, trong đó có nhà đầu tư từ các quận trung tâm thành phố và tỉnh Bình Dương vì họ nhìn thấy khả năng sinh lợi của dự án khi tuyến Metro hoàn thiện.
Đáng chú ý, dự án Masteri Thảo Điền đã đạt mức thanh khoản vượt trội. Hơn 90% căn hộ được chủ đầu tư (Công ty CP Đầu tư Thảo Điền) tung ra thị trường (thuộc các tòa nhà từ T1, T2, T4) đều đã có chủ.
Độ "sốt" của dự án này đã được ông Nguyễn Bá Dương, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty CP Xây dựng Cotec - Coteccons (CTD) - đơn vị tổng thầu của dự án chia sẻ ngay bên lề đại hội cổ đông thường niên 2015 tổ chức hồi tháng 4/2015.
Theo ông Dương, Coteccons mua khoảng 150 căn hộ tại dự án Masteri Thảo Điền, trong đó, 70 căn bán ưu đãi cho cán bộ - công nhân viên Coteccons, phần còn lại để kinh doanh. Thời điểm đầu đặt vấn đề mua lại số căn hộ này, không ít người gạt ngay vì xem đó là khoản đầu tư mạo hiểm, bởi thị trường chỉ mới có dấu hiệu hồi phục, nếu làm không khéo, dòng tiền sẽ bị nghẽn.
Tuy nhiên, chỉ sau 7 - 8 tháng, mức sinh lợi đã tăng trên 20%. Song, ông Dương cũng cho rằng, không phải dự án căn hộ nào dọc tuyến Metro số 1 cũng tăng giá mà tối thiểu phải có thiết kế đẹp, chất lượng công trình và tiến độ xây dựng được đảm bảo.
Cũng liên quan đến vấn đề tăng giá, ông Neil McGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho biết, trên thị trường thứ cấp, một số dự án nằm dọc theo đường tàu điện ngầm có mức tăng bình quân từ 5 - 15%. "Việc tăng giá chỉ xuất hiện tại dự án có vị trí tốt và quản lý theo tiêu chuẩn quốc tế”, Neil bày tỏ quan điểm.
Còn xét ở thị trường sơ cấp, liệu có hay không tình trạng chủ đầu tư dự án căn hộ dọc tuyến Metro số 1 đã "mạnh dạn" tăng giá bán từ 20 - 30% như nhiều đồn đoán trên thị trường? Ông Nguyễn Duy Minh, Thanh Yến Land phân tích, ở thời điểm này, chắc chắn không có chuyện chủ đầu tư tăng giá sản phẩm đột ngột do nhìn nhận chủ quan rằng "dự án của mình là hàng hiếm". Biến động giá trên thị trường phụ thuộc vào quy luật cung - cầu, không chỉ đơn thuần "ăn theo" hạ tầng.
Sự tăng giá tại một dự án nhà ở cần xét dưới nhiều góc độ: vị trí, lộ trình mở bán, sự hấp thụ của thị trường và tiến độ xây dựng công trình. Theo ông Minh, khoan hẳn đề cập đến việc tăng giá, nếu tuyến Metro dần hình thành nhưng tiến độ dự án lại triển khai ì ạch, thiết kế sơ sài,... liệu khách hàng có dám đổ tiền vào?
Một khảo sát của SơnKim Land trong đợt mở bán ưu tiên căn hộ Gateway Thảo Điền cho thấy, có 3 yếu tố đặc biệt mà người mua nhà quan tâm là: vị trí thiết kế, môi trường sống và giá trị tiềm năng. Dĩ nhiên, 3 yếu tố này chỉ mang tính tương đối và có thể thay đổi tùy theo dự án và mục đích của người mua.
Với những khách hàng nhiều tiền, giá cả không là vấn đề tiên quyết mà là giá trị sống mà dự án mang lại. Tuy nhiên, với nhà đầu tư thì giá trị đầu tư ban đầu và những yếu tố khách quan khác, điển hình như sự cộng hưởng về hạ tầng, tiện ích xung quanh sẽ tác động như thế nào đến khả năng sinh lời của dự án trong tương lai không quá xa.
Hải Âu
Doanh nhân sài gòn
|
