|
Luật Đất đai sửa đổi có gì cần lưu ý?
Tại buổi hội thảo Bất động sản năm 2014 được tổ chức chiều ngày 11/07, Đại diện sở Tài nguyên Môi trường TP Hồ Chí Minh - bà Nguyễn Thị Cẩm Vân đã trình bày một số điểm đáng lưu ý trong Luật Đất sửa đổi mới năm 2013, hiệu lực từ ngày 01/07 vừa qua.
Bà Nguyễn Thị Cẩm Vân - Đại diện sở Tài nguyên Môi trường TP Hồ Chí Minh
|
Vấn đề thực hiện các dự án đầu tư thì hiện nay theo Luật Đất đai vẫn tồn tại dưới hai hình thức bao gồm thu hồi đất và nhà đầu tư (NĐT) sẽ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng.
Đối với hình thức thu hồi đất, Luật Đất đai sửa đổi sẽ hạn chế lại các trường hợp thu hồi. Theo đó, Nhà nước chỉ thu hồi đối với những dự án phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích công cộng và lợi ích quốc gia (ở đây phải là những dự án được Hội đồng Nhân dân thành phố thông qua kế hoạch hoạt động hằng năm).
Các NĐT kinh doanh dự án sau ngày 01/07cần lưu ý những dự án không sử dụng trong 12 tháng liền hoặc sử dụng chậm tiến độ 24 tháng sẽ bị Nhà nước thu hồi không bồi thường. Trường hợp Nhà nước cho phép gia hạn thì sẽ được gia hạn 24 tháng nhưng NĐT phải nộp một khoản tiền tương đương với mức tiền sử dụng đất, nếu thuê đất thì nộp khoản tiền thuê đất tương ứng với thời gian chậm tiến độ.
Về việc thu hồi đất đối với những dự án hạ tầng kỹ thuật hoặc chỉnh trang đô thị thì Nhà nước sẽ chủ động thu hồi cả những phần đất bên cạnh các công trình kết cấu hạ tầng, nhằm mục đích tạo vốn cho phát triển.
Về vấn đề giao đất để thực hiện cho dự án đầu tư, hiện nay hình thức sử dụng đất có các dạng như giao đất, nộp tiền sử dụng đất, thuê đất nộp tiền thuê đất một lần hoặc nộp hằng năm. Luật sửa đổi lần này quy định chỉ có trường hợp giao đất để đầu tư các dự án nhà ở, tức là sử dụng đất vào mục đích ở, thì mới được giao đất có thu tiền sử dụng đất; còn các mục đích khác như sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ thì sẽ chỉ cho thuê đất, không còn được lựa chọn thêm giao đất như trước đây. Bên cạnh đó, đối với trường hợp thuế đất và trả tiền thuê một lần thì NĐT sẽ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất như trường hợp giao đất có thu tiền.
Các doanh nghiệp nước ngoài cũng được giao đất có thu tiền sử dụng đất như các doanh nghiệp trong nước. Trước đây thì NĐT nước ngoài phải thuê đất 70 năm thì lần này họ được sử dụng theo hình thức giao đất.
Về điều kiện giao đất theo Luật Đất đai sửa đổi sẽ chặt chẽ hơn. Để được giao đất thực hiện dự án thì cần có các điều kiện: có năng lực về tài chính, không vi phạm pháp luật đất đai đối với dự án đã được Nhà nước giao trước đó. Tuy nhiên Luật sửa đổi có bổ sung thêm điều kiện là NĐT phải ký quỹ theo quy định của Pháp luật Đầu tư. Cho tới thời điểm này thì nội dung về ký quỹ cụ thể như thế nào vẫn chưa được hướng dẫn cụ thể. Riêng quy định điều kiện về năng lực tài chính thì để thực hiện dự án, chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình và không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án dưới 20 ha và không thấp hơn 15% đối với dự án 20 ha trở lên. Ngoài ra còn có thêm điều kiện phải có khả năng huy động vốn từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức cá nhân khác.
Về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư, điều kiện nhận chuyển nhượng dự án nông nghiệp để thực hiện các dự án sản xuất kinh doanh được xem là trường khá hợp phổ biến, NĐT chỉ được nhận chuyển nhượng khi dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp nhận chủ trương đầu tư, theo quy định hiện nay thì là thẩm quyền của UBND thành phố.
Đối với trường hợp chuyển nhượng đất lúa (đất nông nghiệp) dưới 10 ha thì phải có nghị quyết của HĐND thông qua. Trường hợp trên 10 ha phải có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ.
Hiện tại sở Tài Nguyên môi trường thành phố cũng đang tập hợp lại các dự án có nhu cầu chuyển đổi mục địch sử dụng đất và có chủ trương chấp thuận đầu tư để trình Thủ Tướng Chính phủ hoặc thông qua Hội đồng Nhân dân bằng nghị quyết thì mới được giao đất thực hiện dự án. Khi chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang phi nông nghiệp thì người đất giao đất cho thuê đất phải nộp một khoản tiền, do đó các NĐT cần lưu ý điểm này để tính vào chi phí đầu tư của mình. Hiện nay cách thức nộp như thế nào thì chưa có hướng dẫn cụ thể của Bộ Tài chính.
Đối với những dự án kinh doanh nhà ở thì trong quy định lần này có đưa nội dung về một số khu vực NĐT được phép phân lô bán nền. Cụ thể dự án phân lô bán nền sẽ được phép tại các khu vực không nằm trong các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt, khu vực có yêu cầu kiến trúc, khu vực trung tâm, các tuyến đường lớn... Ngoài ra dự án kinh doanh nhà ở cũng được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với việc chuyển của nhượng toàn bộ hay một phần dự án đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với dự án đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng cũng đươc phép chuyển nhượng toàn bộ dự án với điều kiện dự án đó NĐT phải xây dựng kết cấu hạ tầng theo đúng tiến độ ghi trong dự án.
Về giá đất, hiện nay bảng giá được lập và công bố hằng năm thì theo Luật mới sẽ là 5 năm/lần. Hiện nay có 2 mức giá gồm bảng giá do Nhà nước ban hành và giá đất cụ thể. Theo đó, bảng giá đất do các tỉnh thành ban hành chỉ dùng để thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình cá nhân đối với phần diện tích trong han mức; hoặc chuyển nhượng mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp cũng tính trong hạn mức; hoặc để tính thuế sử dụng đất, phí, lệ phí, tính tiền xử phạt hành chính, tính tiền bồ thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý sử dụng đất đai; để tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước...
Đối với giá đất cụ thể thì hiện nay cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ có trách nhiệm xác định. Khi đó giá đất cụ thể sẽ được áp dụng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân đối với phần diện tích vượt hạn mức; hoặc khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá.
Tóm lại đối với các NĐT tham gia vào các dự án nhà ở thì vẫn phải xác định giá đất cụ thể để nộp tiền sử dụng đất. Ngoài ra giá đất cụ thể này còn được áp dụng để tính tiền thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa hoặc tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi.
Hiện nay Chính phủ cũng đã ban hành một số Nghị định về giá đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất... Ngoài ra Bộ Tài nguyên Môi trường cũng ban hành khoảng 10 thông tư hướng dẫn cụ thể về các thủ tục giao đất, cho thuê đất.
Trần Hạnh
|
