|
Người mua nhà không có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện đối với Thông tư số 16
Trao đổi với PV Báo Điện tử Xây dựng, luật sư Nguyễn Hồng Bách khẳng định Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 16/2010/TT-BXD đúng pháp luật.
Liên quan đến các luồng thông tin trái chiều về Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng, PV Báo Điện tử Xây dựng đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Hồng Bách, Chủ tịch Hội đồng Thành viên Công ty Luật Hợp danh Hồng Bách và Cộng sự dưới góc nhìn pháp lý về vấn đề này.
Liên quan đến Thông tư số 16/2010/TT-BXD, có ý kiến cho rằng, người mua nhà có thể khởi kiện Bộ Xây dựng. Ý kiến của Luật sư về vấn đề này như thế nào?
Theo Điều 2 Luật Khiếu nại số 02/2011/QH13 và Điều 3 Luật Tố tụng hành chính số 64/2010/QH12, chỉ các quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính mang tính cá biệt, được áp dụng một lần đối với một hoặc một số đối tượng cụ thể (như quyết định thu hồi đất, quyết định xử phạt vi phạm hành chính.v.v..) mới là đối tượng khiếu nại hoặc khởi kiện.
Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng là văn bản pháp luật quy định định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Theo Điều 1 và Điều 2 Luật BHVBPL số 17/2008/QH12, Thông tư này là văn bản quy phạm pháp luật, “trong đó có quy tắc xử sự chung, có hiệu lực bắt buộc chung, được Nhà nước bảo đảm thực hiện để điều chỉnh các quan hệ xã hội”, không phải là quyết định hành chính cá biệt.
Vì vậy, Thông tư số 16/2010/TT-BXD không phải là đối tượng có thể bị khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định của Luật Khiếu nại số 02/2011/QH13 và Luật Tố tụng hành chính số 64/2010/QH12. Do đó, người mua nhà không có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện đối với Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng.
Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 03/2014/TT – BXD, để sửa đổi Thông tư số số 16/2010/TT-BXD, bãi bỏ cách tính diện tích theo “tim tường”. Vậy, các hợp đồng mua bán nhà có cách tính diện tích nhà theo “tim tường” sẽ được giải quyết như thế nào?
Về Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành đúng pháp luật. Cho đến nay, Bộ Xây dựng vẫn khẳng định Thông tư này là có căn cứ pháp lý và đúng thẩm quyền, phù hợp với Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Việc Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 03/2014/TT – BXD không phải sửa sai mà là điều chỉnh cho phù hợp với thực tiễn, tránh việc doanh nghiệp và người dân có nhiều cách hiểu khác nhau, gây khó khăn cho việc áp dụng.
Do đó, các hợp đồng mua bán nhà chung cư, tính diện tích nhà theo “tim tường” như hướng dẫn tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD (trước ngày 08/4/2014, ngày thông tư số 03/2014/TT – BXD có hiệu lực) vẫn có hiệu lực thực hiện.
Nếu xảy ra tranh chấp liên quan đến các hợp đồng này, thì sẽ được giải quyết như thế nào?
Hợp đồng mua bán nhà chung cư là quan hệ dân sự. Do đó, khi xảy ra tranh chấp, các bên sẽ có quyền thương lượng và thống nhất cách thức giải quyết, hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân. Quyền và lợi ích của các bên sẽ được thực hiện theo quyết định hoặc bản án có hiệu lực pháp luật của Tòa án.
|
Theo KTS Trần Vinh cho biết: “Khi chủ đầu tư công bố với người mua diện tích căn hộ của họ là ngần này thì chủ đầu tư cũng không có lợi gì hết. Tâm lý mua nhà hiện nay chỉ toàn là đầu cơ, người ta không để ý nhiều về những điều kiện để sinh hoạt mà người ta lại để ý nhiều về diện tích để bán đi bán lại có lời. Nhưng cũng phải đưa ra câu hỏi là tại sao có những toà nhà sau khi có người vào ở giá cứ giảm dần, có những khu càng ở thì giá trị lại càng gia tăng. Có được điều đó là bởi đẳng cấp của khu nhà đó hơn hẳn những khu nhà khác. Nên đừng quá quan tâm vào 1m2 đất hay 2m2 diện tích chung hay riêng vì về bản chất nó rất công khai, minh bạch, không ai bị thiệt thòi nên không cần quan tâm đến cách tính diện tích theo thông thuỷ hay gồm cả tường, cột..”
Về những tranh chấp về diện tích chung, riêng trong thời gian qua, vị chuyên gia này nói, sao lúc mua không ai nghĩ, mà lúc khó khăn thì lại cùng ngồi lại để soi?.
“Chung quy chỉ tại tâm lý đầu cơ. Lúc mua không ai nghĩ, chỉ cần thổi căn này căn kia là được một mớ. Còn đến khi về dùng rồi thì lại đòi hỏi phải thế này thế khác, như thế là không sòng phẳng. Việc mua bán là thoả thuận về mặt dân sự, thuận mua vừa bán, không ai cầm tay khách hàng bắt ký vào hợp đồng mua bán cả”.
Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, những cam kết giữa chủ đầu tư và người mua nhà phải đưa đầy đủ vào hợp đồng, kể cả quy hoạch chi tiết đối với ngôi nhà đó được cấp có thẩm quyền phê duyệt, trong đó gồm cả các không gian sử dụng chung như nhà để xe, hồ điều hòa, diện tích cây xanh, khu vui chơi cho trẻ em... Người mua nhà cần phải quan tâm tới điều này để tự bảo vệ quyền lợi của mình.
“Tình trạng hiện nay cũng cho thấy người mua nhà phải có trách nhiệm nhiều hơn với chữ ký của mình tại hợp đồng”, ông Võ nhấn mạnh.
Giáo sư Đặng Hùng Võ cũng cho rằng pháp luật của Việt Nam đã có quy định về cách thực thi pháp luật và Luật thì có hiệu lực cao hơn Nghị định; Nghị định có hiệu lực cao hơn Thông tư. Trong trường hợp nội dung không thống nhất thì trước hết phải căn cứ vào Luật, sau đó đến Nghị định và cuối cùng là Thông tư. Trong trường hợp này chúng ta cần phải lưu ý tới việc nội dung đó là hướng dẫn hay là quy định phải thực hiện. Khi là hướng dẫn thì cam kết giữa hai bên của hợp đồng vẫn là yếu tố quyết định.
|
Bảo Tường thực hiện
Báo xây dựng
|
