Ngân hàng có được tự bán tài sản thế chấp?

Kháng nghị giám đốc thẩm nhận định việc bán tài sản phải qua cơ quan thi hành án (THA) nhưng quyết định giám đốc thẩm lại cho rằng ngân hàng được tự bán…

Ông Nguyễn Văn Vĩnh có hơn 8.700 m2 đất tại xã Trường Tây, Hòa Thành (Tây Ninh) nhưng trong giấy đỏ chỉ ghi 7.700 m2. Năm 1996, ông thế chấp giấy đỏ cho Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chi nhánh Tây Ninh (gọi tắt là ngân hàng) để vay 100 triệu đồng. Không trả được nợ, ông Vĩnh bị ngân hàng kiện. Tháng 6-1997, TAND huyện Hòa Thành đã ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của hai bên. Theo đó, ông Vĩnh sẽ trả cho ngân hàng 135 triệu đồng cả vốn lẫn lãi trong vòng năm tháng.

Thỏa thuận chỉ cho cơ quan THA bán

Trong quyết định công nhận hòa giải thành cũng ghi rõ: “Nếu quá hạn mà ông Vĩnh không trả được thì giao cho Đội thi hành án (THA) huyện Hòa Thành phát mãi phần đất 7.700 m2 để trả nợ”.

Vì ông Vĩnh không tự nguyện thi hành nên THA huyện đã định giá phần đất trên để bán đấu giá (ông Vĩnh được chừa lại hơn 1.000 m2 đất ngoài giấy đỏ, giáp quốc lộ 22B). Ngân hàng thông báo giá khởi điểm chưa tới 40.000 đồng/m2 đất. Sau hai lần bán không có người mua, Trung tâm Bán đấu giá tài sản tỉnh Tây Ninh đã chuyển đất cho ngân hàng bán (trong hồ sơ không có quyết định bàn giao). Năm 2002, thay vì định giá lại tài sản, ngân hàng lại dựa vào mức giá khởi điểm cũ để bán đất cho bà NTV với giá 385 triệu đồng (sau đó bà V. đã được cấp giấy đỏ).

Cho rằng chỉ THA huyện mới có thẩm quyền bán đất, mặt khác mình bị thiệt thòi vì giá bán quá rẻ nên ông Vĩnh đã khởi kiện yêu cầu hủy bỏ việc đấu giá trên. Năm 2006, cả hai cấp tòa sơ, phúc thẩm đều xử cho ngân hàng thắng kiện.

Ông Vĩnh cho rằng việc ngân hàng tự bán đất của ông là sai.

Tháng 11-2009, chánh án TAND Tối cao đã ra quyết định kháng nghị giám đốc thẩm theo hướng hủy cả hai bản án trên. Theo nội dung của quyết định, việc ngân hàng tự bán đất của ông Vĩnh là không đúng với thỏa thuận trong quyết định công nhận thỏa thuận ban đầu tại TAND huyện Hòa Thành (chỉ có cơ quan THA huyện mới có quyền bán đấu giá để THA cho ngân hàng).

Mặt khác, đúng ra ngân hàng chỉ được phát mại phần tài sản tương đương với khoản nợ của ông Vĩnh phải trả là hơn 235 triệu đồng (tính đến thời điểm 2002) và các chi phí hợp lý khác. Nhưng ngân hàng lại đấu giá toàn bộ 7.700 m2 đất và thu số tiền 385 triệu đồng là không đúng vì nó vượt quá số tiền ông Vĩnh phải THA. Ngoài ra, ngân hàng căn cứ biên bản định giá năm 1998 của cơ quan THA để xác định làm giá khởi điểm để bán vào năm 2002 là không đúng, vi phạm nghiêm trọng vì luật quy định phải xác định giá tại thời điểm bán đấu giá.

Ngân hàng được phép bán?

Tháng 3-2011, Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao đã ra quyết định giám đốc thẩm, chấp nhận kháng nghị nhưng có một số nhận định khác.

Theo Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao, THA có quyền giao cho ngân hàng bán đấu giá đất để thu hồi nợ vì Quyết định 149/2001 của Thủ tướng Chính phủ và Thông tư liên tịch 02/2002 của Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tư pháp cho phép. Tuy nhiên, cả hai bản án sơ, phúc thẩm đều chưa lý giải được diện tích chênh lệch trong các lần đo vẽ. Năm 1998, THA huyện đo vẽ là hơn 8.700 m2, trong khi đó sau khi đấu giá xong, ngân hàng đo vẽ đất của ông Vĩnh được hơn 8.600 m2. 124 m2 chênh lệch chưa được làm rõ. Mặt khác, đáng ra khi bán đấu giá, ngân hàng phải đo vẽ để chừa diện tích thừa lại cho ông Vĩnh phía ngoài. Nhưng ngân hàng lại tự ấn định cho bà V. chiếm hết phần mặt đường quốc lộ 22B, chỉ chừa lại cho ông Vĩnh một lối đi ra quốc lộ rộng 1 m là không đảm bảo quyền lợi của ông Vĩnh.

Từ đó, Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao đã tuyên hủy toàn bộ hai bản án để giải quyết lại từ đầu. Tháng 4-2013, TAND tỉnh Tây Ninh xử sơ thẩm lại tiếp tục tuyên bác yêu cầu của ông Vĩnh, công nhận giá trị pháp lý của phiên đấu giá trên. Tòa cho rằng việc ngân hàng tự bán đấu giá đất của ông Vĩnh để thu hồi nợ là phù hợp với pháp luật như phân tích của quyết định giám đốc thẩm. Ông Vĩnh kháng cáo nhưng tháng 7-2013, Tòa Phúc thẩm TAND Tối cao tại TP.HCM đã giữ nguyên án sơ thẩm.

Chỉ được tự bán trong hai trường hợp

Theo luật sư Trần Văn Hiếu (Văn phòng Luật sư Người Nghèo), điểm 3.1a khoản 3 Điều 1 Quyết định số 149 ngày 5-10-2001 của Thủ tướng Chính phủ (về việc phê duyệt đề án xử lý nợ tồn đọng của các ngân hàng thương mại), quy định các hình thức bán tài sản bảo đảm đối với các khoản nợ tồn đọng, trong đó có bán đấu giá. Khoản 2 mục I Thông tư liên tịch 02 ngày 5-2-2002 của Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tư pháp (hướng dẫn thực hiện Quyết định số 149) quy định tài sản bảo đảm của các khoản nợ tồn đọng được bán theo hướng dẫn tại thông tư này là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, ngân hàng chỉ được bán khi: Tài sản bảo đảm đó được tòa giao cho ngân hàng bán bằng bản án hay quyết định của tòa đã có hiệu lực thi hành; tài sản không có tranh chấp đang được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết và có các giấy tờ như hợp đồng thế chấp, cầm cố tài sản, giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản hoặc các giấy tờ hợp lệ khác thay thế.

Đối chiếu với các quy định trên thì việc ngân hàng tự bán tài sản để thu hồi nợ trong trường hợp này là sai. Bởi lẽ tại quyết định công nhận thỏa thuận thành, hai bên đã đồng ý để cho cơ quan THA xử lý tài sản thế chấp, tức chỉ cơ quan THA mới có thẩm quyền bán tài sản. Mặt khác, phần đất thế chấp của ông Vĩnh đang có tranh chấp (năm 2008, bà V. khởi kiện yêu cầu ông Vĩnh trả lại một phần đất bà mua trúng đấu giá và các cấp tòa đã thụ lý, giải quyết bằng vụ án khác). Ngoài ra, việc bán tài sản theo giá được định từ trước cũng sai, bán vượt quá phần ông Vĩnh phải THA. Do đó, yêu cầu khởi kiện hủy việc bán đấu giá của ông Vĩnh là có căn cứ.

Đồng tình, TS Nguyễn Văn Tiến (khoa Luật dân sự Trường ĐH Luật TP.HCM) cũng cho rằng không có một quy định nào cho phép cơ quan THA ra quyết định giao tài sản lại cho người được THA bán. Pháp luật chỉ cho phép nếu sau nhiều lần giảm giá mà bán không được thì cơ quan THA tạm giao tài sản cho người được THA quản lý. Sau đó, người được THA và người phải THA sẽ thỏa thuận về tài sản và phương thức giải quyết tiếp theo. Nếu hai bên không thỏa thuận được thì người được THA chuyển tài sản cho cơ quan THA xử lý tiếp. Quy định này được ghi nhận tại Nghị định 125 ngày 14-10-2013 (có hiệu lực từ ngày 1-12-2013) của Chính phủ (sửa đổi Nghị định 58/2009 của Chính phủ về hướng dẫn Luật THA dân sự và biện pháp THA dân sự).

Thanh Tùng

plvn

>   Bí đầu ra, nhiều ngân hàng giảm lãi suất huy động (19/02/2014)

>   Ngân hàng có thể giảm 1-2% lãi suất cho vay (19/02/2014)

>   Chủ tịch BIDV: Lãnh đạo tập đoàn khó sống với lương 36 triệu (19/02/2014)

>   'Thời' của thẻ (19/02/2014)

>   TPHCM: Tín dụng ngoại tệ tăng trở lại (18/02/2014)

>   2014: DATC sẽ mua bán 600 tỷ đồng nợ (18/02/2014)

>   Không đánh thuế thu nhập với ngoại tệ do Việt kiều chuyển về (18/02/2014)

>   Sửa Thông tư 02, các ngân hàng thở phào (18/02/2014)

>   Lo quay vòng lãi suất thấp (18/02/2014)

>   Techcombank: Tỷ lệ nợ xấu tăng lên 3.65% (18/02/2014)