Khắc phục 4 nhược điểm trong cơ chế định giá đất

Luật Đất đai là vấn đề được mọi người dân quan tâm, đặc biệt là cơ chế định giá đất, trong đó có chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất. Tháo gỡ được "nút thắt” này cũng sẽ tránh được nhiều khiếu kiện kéo dài và bức xúc dư luận như đã diễn ra trong thời gian qua.

Những nội dung trên đã được GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cùng ông Phạm Văn Thành, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu và Phát triển cộng đồng nông thôn, phân tích và "mổ xẻ” tại buổi giao lưu trực tuyến diễn ra chiều ngày 18-10 với chủ đề "Sửa Luật Đất đai: Cơ chế thu hồi và định giá đất”.

Giá đất bất hợp lý

Nhìn nhận về thực trạng định giá đất của Việt Nam hiện nay, khi tình trạng tính giá bồi thường đất thu hồi chưa sát với giá thị trường, TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nói: "Tôi thấy rất phi lý, đất của toàn dân mà tại sao lại cao ngất ngưởng như vậy?, cao nhất khu vực, ngang bằng các nước phát triển, trong khi chúng ta là một nước thu nhập thấp. Giá cao có lợi cho ai?”. Ông Liêm dẫn chứng: "Năm 2012 ngân sách Hà Nội thu từ giá đất chiếm đến 22% thu ngân sách. Các thành phố muốn có giá đất cao để có nguồn thu ngân sách”. Theo ông Liêm, thực ra giá đất cao là có hại cho sự phát triển, vì cái giá phải trả cho sự phát triển, trả cho các dự án đều rất cao. Thế là lợi bất cập hại.

Ông Phạm Văn Thành, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu và Phát triển cộng đồng nông thôn cho biết, thực tế người dân ở rất nhiều địa phương bức xúc với quy định tính giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất vì sự thiếu công bằng và bất hợp lý. Ông Thành dẫn chứng: "Ví dụ khi thu hồi đất nông nghiệp thì nhà nước chỉ đền bù bằng giá trị sản lượng lúa thu hoạch trong 4 năm. Trong khi hạn điền lại quy định 20 năm. Rõ ràng, 16 năm tiếp theo người dân bị mất thu nhập. Về việc nhà nước thu hồi đất thổ cư, thì giá trị đền bù thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Với khoản tiền đền thì người dân không mua nổi một suất đất tái định cư”. Theo ông Thành, thậm chí giá đền bù cũng rất tuỳ tiện, khác nhau trên cùng một khu vực. Đây là tình trạng khá phổ biến hiện nay. Việc đền bù hoa màu, cấy cối trên đất cũng trong tình trạng tương tự: định giá tuỳ tiện và giá không sát với thực tế. Việc phân loại cây và hoa màu để đền bù không dựa vào giá trị thực tế mà nó tạo ra.

Chưa có chứng cứ cụ thể về "giá thị trường”

Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, ở các nước, việc định giá đất phục vụ nhiều mục đích khác nhau. Các cơ quan này đều được cấp phép hành nghề. Trên thế giới có hàng chục loại giá đất khác nhau. Ở Việt Nam dường như chỉ có một là "giá thị trường”. Bất cập là định giá đất lại đưa vào giá thị trường. Có nhiều loại định giá khác nữa, ví dụ tài sản thừa kế. Cách định giá phải khác vì liên quan rất nhiều vấn đề, hay giá thuê đất cũng khác. "Phải hiểu định giá đất rất quan trọng nên người định giá phải nắm được rất nhiều kỹ năng khác nhau. Có lúc làm vì lợi ích bên mua, bên bán, có lúc làm vì công việc của tòa án, ngành thuế, ngân hàng. Định giá đất cũng là một nghề nghiệp, không nhất thiết phải là của nhà nước, giống như hành nghề tự do, như luật sư chẳng hạn”- ông Liêm nhấn mạnh.

Còn GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, ở nhiều nước, người ta quy định giá thị trường là giá trung bình của giá đất giao dịch trên thị trường trong khoảng 1 hoặc 2 hoặc 3 năm trước. "Theo tôi thì Việt Nam cũng nên chuyển sang cách hiểu thực tiễn như các nước khác. Đó là giá trung bình trên thị trường trong một thời gian nhất định”-ông Võ nói.

Theo ông Võ, điều khó khăn ở Việt Nam hiện nay chính là chúng ta chưa có những chứng cứ cụ thể về giá thị trường, vì hợp đồng chuyển nhượng luôn được ghi theo giá thấp hơn cả giá do Nhà nước quy định với hy vọng giảm được mức thuế phải nộp. Chính vì vậy, kể cả các cơ quan quản lý cũng như người dân thường khó thống nhất với nhau về giá thị trường. Để mọi việc về định giá đất được thuận lợi, chúng ta phải tìm mọi cách để người tham gia giao dịch đất đai luôn ghi giá thị trường thực trên hợp đồng.

H.Vũ

Đại đoàn kết

>   Lãng phí không… có chủ? (19/10/2013)

>   Chung cư Đại Thanh vừa bàn giao nhà đã tranh chấp (19/10/2013)

>   Gói 30.000 tỷ đồng vẫn ế (19/10/2013)

>   Rối rắm quy định về ủy quyền (19/10/2013)

>   Lối ra nào cho tồn kho bất động sản (18/10/2013)

>   Chào bán hàng loạt dự án bất động sản tại Hà Nội (18/10/2013)

>   Cho vay gói 30.000 tỷ đồng: Nếu không điều chỉnh sẽ thất bại (18/10/2013)

>   Chủ dự án địa ốc rốt ráo vực lại niềm tin (18/10/2013)

>   Dừng dự án Khách sạn SAS Hanoi Royal Hotel tại Công viên Thống Nhất (17/10/2013)

>   Nhà đất tăng tốc, văn phòng đủng đỉnh (17/10/2013)