|
Tín dụng và bất động sản: Mỗi thời mỗi khác
Theo PGS-TS. Nguyễn Thị Mùi, mối quan hệ giữa tín dụng và thị trường BĐS đã có những biểu hiện khác. Lãi suất cho vay giảm khiến cho lợi nhuận ròng của hoạt động tín dụng giảm nên các NHTM càng phải kiểm soát tín dụng tốt hơn, ngăn ngừa nợ xấu phát sinh. Bên cạnh đó, các “nhà băng” cũng phải thận trọng vì tránh thiếu hụt thanh khoản.
Mổ xẻ mối “quan hệ”
“Đã qua thời đi vay vốn ngân hàng, “lướt sóng” BĐS, thu về cả hàng trăm triệu đồng mỗi tháng”, đó là tâm tư đầy tiếc nuối của nhiều cá nhân và DN xây dựng. Anh Nguyễn Minh Đồng (Thanh Trì, Hà Nội) cho biết, thời điểm đầu năm 2008 với số vốn khoảng dưới 1 tỷ đồng anh cứ mua đi bán lại nhà, đất quanh khu vực Thanh Trì cũng kiếm được khá. Mỗi đợt “lướt sóng”, sang tên nhanh như vậy, anh lãi 50 – 100 triệu đồng.
Tuy nhiên, mải “lướt”, không nghiên cứu xu hướng thị trường nên giờ anh Đồng đang “ôm” một căn hộ chung cư mới bắt đầu xây dựng, chưa biết khi nào hoàn thành; trong khi khoản lãi vay phải trả ngân hàng cứ lớn dần hàng tháng. “Nếu như trước đây, khi BĐS đóng băng, chỉ cần có tín hiệu tín dụng được nới lỏng qua lãi suất, điều kiện vay và các chính sách bổ trợ khác thị trường sẽ nóng trở lại, nhưng xem ra hiện nay sẽ khó lặp lại chu kỳ này” – anh Đồng cho biết.
Theo các chuyên gia kinh tế, từ năm 2006 đến 2008 là giai đoạn bùng phát mạnh mẽ của thị trường BĐS. BĐS dù ở bất kỳ phân khúc nào cũng luôn sôi sục, thu hút rất nhiều tầng lớp trong xã hội tham gia đầu tư và trở thành món hàng “hot”. Cùng với đó, các dự án BĐS ngày càng lớn về quy mô lẫn giá trị. Song, bắt đầu từ cuối năm 2008, khủng hoảng tài chính toàn cầu bùng nổ, nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng cho BĐS bị thu hẹp, nguồn vốn đầu tư công bắt đầu giảm, thị trường rơi vào ảm đạm.
Năm 2009, dưới tác động của các gói kích cầu, một số dự án trên địa bàn Hà Nội đã được phục hồi đôi chút. Tuy nhiên sang năm 2010, sự tăng trưởng của thị trường BĐS là không đáng kể và chủ yếu giữ ở mức độ đi ngang. Và từ năm 2011, dưới tác động của CSTT tín dụng chặt chẽ, ưu tiên kiểm soát lạm phát, ổn định vĩ mô đã khiến thị trường BĐS đóng băng hoàn toàn.
PGS-TS. Nguyễn Thị Mùi - Giám đốc trường Đào tạo và Phát triển nhân lực VietinBank cho rằng, những năm trước đây đa phần DN kinh doanh BĐS dựa vào nguồn vốn ngân hàng. Nhiều DN không có chức năng kinh doanh BĐS cũng lao vào tìm kiếm lợi nhuận từ BĐS khiến tín dụng tăng trưởng nóng. Không thể “buộc tội” BĐS là nguyên nhân cơ bản khiến tăng trưởng tín dụng nóng, nhưng khi có nhiều DN kinh doanh BĐS, nhiều nhà đầu tư cá nhân dựa vào vốn ngân hàng đã khiến cung tín dụng tăng và khiến thị trường BĐS luôn nhộn nhịp.
Đây cũng là nguyên nhân khiến hiện không ít ngân hàng phải trả giá rất đắt trong việc cho vay BĐS thời gian qua. Bởi trong bối cảnh nền kinh tế khó khăn, giá BĐS không chỉ giảm mạnh mà thanh khoản kém khiến nhiều chủ đầu tư dù có muốn bán cắt lỗ để trả nợ ngân hàng cũng khó. Và bản thân các ngân hàng khi muốn xử lý tài sản đảm bảo, mà đa số là BĐS cũng rất khó khăn.
Thực tế, trong một thời gian dài, ranh giới nhiều khoản cho vay để mua sắm phục vụ nhu cầu tiêu dùng và cho vay đầu cơ BĐS rất mong manh khiến tín dụng “chảy lẫn dòng trong – đục” rất khó kiểm soát. Đến nay, các dòng vốn vay đã được các NHTM phân định, kiểm soát chặt chẽ hơn. Âu cũng là hợp lý, bởi với tình hình hiện nay, không biết đến bao giờ thị trường dòng sản phẩm nhà trung, cao cấp của những người vay vốn đầu tư với mục đích đầu cơ mới có thể ấm trở lại. Do đó, khi cho vay đầu tư BĐS, vòng quay vốn sẽ khó thực hiện, hiệu quả bấp bênh, ngân hàng bây giờ phải thận trọng phân biệt mục đích sử dụng vốn vay là có cơ sở và bài học từ thực tiễn.
Không dễ “phá băng” chỉ từ kênh tín dụng
Theo PGS-TS. Nguyễn Thị Mùi, trong điều kiện bình thường, với mức lãi suất cho vay mua nhà thương mại như hiện nay, cùng với lãi suất cho vay nhà ở xã hội 6%/năm, sẽ có một bộ phận phân khúc BĐS nóng trở lại. Nhưng từ nay, mối quan hệ tác động giữa tín dụng và thị trường BĐS đã có những biểu hiện khác.
Lãi suất cho vay giảm khiến cho lợi nhuận ròng của hoạt động tín dụng của các NHTM giảm thì họ càng phải kiểm soát tín dụng tốt hơn, ngăn ngừa nợ xấu phát sinh. Bên cạnh đó, do đặc điểm vốn huy động của các NHTM Việt Nam chủ yếu là có kỳ hạn ngắn nên các “nhà băng” cũng phải thận trọng vì tránh thiếu hụt thanh khoản.
“Dù cung tiền tăng lên, lãi suất có giảm thì dòng tiền cũng không thể vào hết BĐS vì nguy cơ đọng vốn, tiếp tục nảy sinh nợ xấu. Trong khi đó, các NHTM phải ưu tiên vốn đầu tư cho một số lĩnh vực, ngành nghề theo chỉ đạo của Chính phủ và NHNN. Thực tế nữa là mặc dù lãi suất đã giảm, nhưng rõ ràng công cụ lãi suất thời gian qua đã không còn mấy tác động đối với nhiều DN nói chung cũng như các nhà đầu tư BĐS nói riêng” – TS. Nguyễn Thị Mùi phân tích.
Hiện nay, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, nhiều giải pháp đã được các NHTM cùng các DN kinh doanh BĐS đưa ra. Chẳng hạn, như liên kết bốn nhà: “Nhà băng” sẽ cùng với chủ đầu tư, nhà thầu, nhà cung ứng vật liệu xây dựng ký kết thỏa thuận để đảm bảo vốn tín dụng được đầu tư đúng dự án, dòng tiền được kiểm soát chặt chẽ, hiệu quả. Theo các chuyên gia ngân hàng, với mô hình liên kết này sẽ giúp việc giải ngân cho vay nhanh hơn, chủ đầu tư tiết kiệm được chi phí giao dịch, tốc độ luân chuyển dòng tiền nhanh hơn.
Còn ông Phan Thành Mai – Tổng thư ký Hiệp hội kinh doanh BĐS cho rằng, đây là giải pháp nhằm kiểm soát dòng tiền có mục đích, một giải pháp tốt, bản thân người mua cũng xác định đó là khoản đầu tư an toàn. Nhưng chỉ một vài ngân hàng áp dụng mô hình phối hợp liên kết này thì chưa có tác động lan tỏa, tạo lực cầu đột phá cho phân khúc nhà ở mà cần có thêm nhiều hơn nữa sự tham gia của các ngân hàng trong hệ thống các TCTD.
Có như vậy, điểm nghẽn tồn kho vật liệu xây dựng và các ngành sản xuất liên quan đến BĐS mới có đầu ra, chủ đầu tư bán được sản phẩm cho người có nhu cầu thì phải tiếp tục giảm giá, dòng tiền tiếp tục quay vòng tái tạo năng lực sản xuất và khơi mạch lưu thông...
Việc chủ đầu tư và ngân hàng có sự sẻ chia cùng với các chính sách hỗ trợ cho thị trường BĐS như giảm thuế VAT, thuế thu nhập DN, hy vọng sẽ giúp cho các DN BĐS gượng dậy và thị trường BĐS ấm hơn trong thời gian tới.
Quang Cảnh
thời báo ngân hàng
|
