Nguy cơ “bội thực” tranh chấp hợp đồng

Các chuyên gia pháp luật cho rằng, giao dịch liên quan đến QSDĐ nếu không có cơ quan độc lập như công chứng tham gia để đánh giá được năng lực hành vi của các bên cũng như nội dung hợp đồng có phù hợp với quy định của pháp luật và đạo đức xã hội hay không thì sau này rất dễ gây bất ổn trong các giao dịch liên quan.

Gánh nặng có thể dồn về Nhà nước

Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) đang phối hợp với Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và các bộ, ngành liên quan chỉnh sửa và hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để tổ chức lấy ý kiến nhân dân.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 14 chương và 206 điều. Một trong những nội dung quan trọng được dư luận quan tâm hiện nay liên quan đến Mục 5 (Chương XI) quy định điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Dự thảo đưa ra 2 phương án về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo hai phương án.

Phương án 1, hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực...

Phương án 2, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo nhu cầu của các bên.

Công chứng giúp các bên giao kết hợp đồng giảm thiểu rủi ro

Những người ủng hộ phương án thứ nhất cho rằng, bản chất của đăng ký đất đai là kê khai, ghi nhận vào hồ sơ địa chính tình trạng pháp lý về QSDĐ, quản lý đất, sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất. Còn công chứng là chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch thông qua việc công chứng viên xem xét giấy tờ tài sản, giấy tờ tùy thân, kiểm tra ý chí, nguyện vọng, tư cách chủ thể, năng lực hành vi các bên…

Nếu bỏ quy định bắt buộc công chứng đối với các loại hợp đồng giao dịch nhà đất mà chỉ làm thủ tục đăng ký đất đai thì Văn phòng Đăng ký QSDĐ hoặc Phòng TN&MT khó có đủ sức kiểm soát giao dịch thật - ảo.

Đồng quan điểm này, ông Nguyễn Thuận Tiến, Trưởng Văn phòng Công chứng Việt Hưng cho rằng, nếu không bắt buộc, khi người dân ký hợp đồng mua bán với nhau, Phòng TN&MT cũng không dám sang tên bởi họ không lấy gì để biết đích thực năng lực hành vi và tính xác thực của hai chủ thể đã ký hợp đồng giao dịch.

Chính vì vậy cần phải có cơ quan công chứng để kiểm chứng và chứng thực việc này. Khi chủ tài sản đã ký hợp đồng giao dịch, đồng ý sang tên, họ phải được lăn tay điểm chỉ và ký vào hợp đồng dưới sự chứng kiến của công chứng viên, khi đến Phòng TN&MT chỉ còn là thủ tục sang tên. Chính vì vậy, công chứng được xem là “cửa ngõ” đầu tiên phòng ngừa rủi ro cho các bên khi giao kết hợp đồng.

“Nếu không làm việc này, các Phòng TN&MT sẽ phải thành lập bộ phận làm thay việc của cơ quan công chứng. Vì vậy, đó chỉ là sự chuyển đổi từ hình thức này sang hình thức khác chứ công chứng sẽ không thể không tồn tại”, ông Tiến cho biết.

Hàng rào ngăn ngừa rủi ro cho ngân hàng

Với các giao dịch liên quan đến thế chấp ngân hàng, về lý thuyết, đây không phải là giao dịch mua bán nên không phải sang tên thì có thể để các bên thực hiện theo nhu cầu vì ngân hàng đã có bộ phận tự kiểm định việc này nên không cần qua công chứng.

Thế nhưng, ông Tiến cho rằng, chẳng ngân hàng nào dại gì làm việc này vì sau này nếu có tranh chấp phát sinh, khách hàng sẽ đổ lỗi tại ngân hàng tự chế ra điều kiện để ép buộc họ. Lúc đó liệu sẽ có cơ quan nào làm trung gian để làm chứng việc đó. Nếu đưa vụ việc ra tòa, chắc chắn ngân hàng sẽ gặp rủi ro vì không có bằng chứng.

“Tự nguyện cũng có cái tốt là không bắt buộc nhưng sẽ dẫn tới tùy tiện, khi đó sẽ xảy ra tranh chấp rất nhiều. Trong điều kiện như nước ta hiện nay, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chưa nên để tự nguyện mà phải bắt buộc”, ông Tiến nhấn mạnh.

Đồng quan điểm này, quan điểm cá nhân ông Vũ Khánh Din (Phòng pháp chế NH TMCP Quân đội - MB) cho rằng, việc công chứng vẫn nên duy trì như hiện nay, đặc biệt đối với giao dịch liên quan đến QSDĐ. Bởi theo ông, nhiều quan điểm cho rằng chỉ cần hai bên giao kết hợp đồng rồi đưa ra Phòng TN&MT làm thủ tục là đã hàm ý như công chứng. Nhưng vấn đề công chứng ở đây phải được hiểu là công chứng giao dịch.

Chức năng của Phòng TN&MT chỉ là ghi nhận thay đổi thông tin liên quan đến giấy chứng nhận QSDĐ. Khi các giao dịch liên quan đến hợp đồng phải có những người am hiểu hợp đồng để kiểm chứng việc này. Các bên có thể thuê luật sư hoặc tự làm hợp đồng, nhưng nếu không có công chứng kiểm định có thể sẽ tạo ra sự có lợi hoặc bất lợi cho các bên tham gia.

Các chuyên gia pháp luật cho rằng, giao dịch liên quan đến QSDĐ nếu không có cơ quan độc lập như công chứng tham gia để đánh giá được năng lực hành vi của các bên cũng như nội dung hợp đồng có phù hợp với quy định của pháp luật và đạo đức xã hội hay không thì sau này rất dễ gây bất ổn trong các giao dịch liên quan. Khi đó, tranh chấp hợp đồng sẽ nhiều hơn dẫn đến thiếu sự ổn định trong các giao dịch liên quan đến hợp đồng.

Với kinh nghiệm phụ trách, quản lý công tác pháp chế của một ngân hàng, ông Din cũng cho biết là không thể “yên tâm” khi cán bộ nhân viên tự làm hợp đồng và ký với khách hàng. Bởi lẽ dù ngân hàng đã có hợp đồng mẫu nhưng cũng sẽ rất khó có thể kiểm soát được các thông tin trong hợp đồng.

Nhưng khi có công chứng, họ sẽ kiểm tra giúp ngân hàng những thông tin đó. Chính vì vậy, dù có thêm chi phí, thêm một thủ tục nhưng nó sẽ giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro. “Với hoạt động ngân hàng, tránh rủi ro vẫn là việc cần thiết hơn là bớt một vài thủ tục”, ông Din cho biết.

Dương Trần

thời báo ngân hàng

>   Chặng đường mới chống đôla hóa: Kiên trì, quyết liệt (29/03/2013)

>   ĐHĐCĐ NamABank: Thông qua kế hoạch phát hành gấp đôi thị giá cho cổ đông (29/03/2013)

>   Hạ lãi suất cho vay: Cửa đã mở (29/03/2013)

>   NHNN giải thích về việc đấu thầu vàng miếng (29/03/2013)

>   Chưa phải lúc phá giá tiền đồng (29/03/2013)

>   Ngập ngừng mời nhà đầu tư ngoại giải cứu ngân hàng yếu (29/03/2013)

>   Về một lời hứa của Thủ tướng (29/03/2013)

>   NHNN công bố 2 thủ tục thuộc lĩnh vực kinh doanh vàng (28/03/2013)

>   Tín hiệu quan trọng trong lộ trình bình ổn thị trường vàng (28/03/2013)

>   Tác động từ quyết định giảm lãi suất (28/03/2013)