|
VinaCapital hiến kế “giải cứu” bất động sản, nợ xấu
TS Alan Phạm (ảnh), Kinh tế gia trưởng của VinaCapital, đưa ra các đề xuất nhằm làm tan băng thị trường bất động sản và giảm nợ xấu ngân hàng, theo một báo cáo vừa được công bố.
 Đề xuất của VinaCapital gồm có hai phần: (1) Giảm nợ xấu bất động sản của ngân hàng, và (2) Tạo cầu bất động sản để giải phóng hàng tồn kho bất động sản ứ đọng.
(1) Giảm nợ xấu bất động sản của ngân hàng
Trước tiên, Chính phủ cần lập ra công ty mua bán tài sản (Asset Management Company, AMC) với tôn chỉ nhằm giải quyết nợ xấu và tạo điều kiện đển người dân có cơ hội sở hữu nhà. Mức vốn (ví dụ) ban đầu của AMC này là 100 ngàn tỷ đồng, có sự tham gia của nhà đầu tư tư nhân quan tâm đến tài sản giảm giá (distressed assets).
Các bất động sản thế chấp để vay nợ từ ngân hàng được đưa ra đấu giá công khai để xác định giá thị trường. Tiền mua bất động sản đấu giá sẽ bao gồm 30% vốn tự có của người mua (nhà đầu tư) và 70% vốn vay lãi suất thấp từ AMC. Nhà đầu tư sau đó có thể bán tài sản này trên thị trường, tìm kiếm lợi nhuận và hoàn trả các khoản vay cho AMC.
Bằng quy trình đấu giá tài sản/nợ vay như đề cập ở trên, bảng cân đối kế toán của cả ngân hàng và công ty bất động sản sẽ lành mạnh hơn. Ngân hàng sau đó có thể tiến hành cho vay mới đối với lĩnh vực bất động sản và kích thích thị trường hồi phục.
(2) Tạo cầu bất động sản để giải phóng hàng tồn kho bất động sản ứ đọng
AMC cung cấp bảo lãnh tín dụng thế chấp mua nhà (mortgage loan) cho người vay đủ tiêu chuẩn, ví dụ những người có nhu cầu nhà ở thực sự (end-user).
Mỗi người đi vay chỉ nhận được một khoản vay cho một ngôi nhà/căn hộ. Khoản vay này có thể kéo dài đến 30 năm, thay vì 15-20 năm như hiện tại.
Để có được sự bảo lãnh từ AMC, người vay phải trả một khoản phí hàng tháng. Khoản phí này sẽ hình thành nên một quỹ bảo hiểm dùng để chi trả trong trường hợp có người mất khả năng thanh toán khoản vay.
AMC có thể sử dụng các nguồn tài chính của mình, hình thành từ phí bảo lãnh và các khoản cho vay công ty phát triển bất động sản, để hỗ trợ lãi suất cho người vay mua nhà trong các giai đoạn lãi suất cao. Điều này sẽ giúp người dân có nhiều cơ hội sở hữu nhà. Khi lãi suất giảm xuống, AMC có thể giảm hoặc cắt mức hỗ trợ lãi suất này.
Về dài hạn, AMC có thể chứng khoán hóa các khoản vay này thành các M.B.S (Mortgage Backed Securities) và bán chúng trên thị trường chứng khoán. Đây là nguồn tài chính cho AMC hoạt động, bên cạnh nguồn vốn 100 ngàn tỷ đồng ban đầu.
Chính phủ thậm chí càng ít can thiệp hơn nếu người mua nhà có thể sử dụng tiền từ quỹ hưu trí để thế chấp và vay một phần tiền trả góp mua nhà. Phần tiền vay thêm càng ít đi và người dân càng mạnh dạn mua nhà hơn.
Cơ chế này tương tự như hoạt động của US FNMA (Federal National Mortgage Association) tức Fannie Mae – vốn đã giúp hàng triệu người Mỹ sở hữu được nhà cửa. Mô hình này đã thành công trong gần 50 năm sau khi ra đời; cho tới khi Fannie Mae tham gia vào các loại chứng khoán phái sinh hình thành từ tài sản thế chấp dưới chuẩn và góp phần tạo ra cuộc khủng hoảng năm 2007-2008.
VinaCapital cũng nhấn mạnh rằng, với sự bảo lãnh của nhà nước, các ngân hàng sẽ mạnh dạn giải ngân tín dụng hơn, yêu cầu phần bù rủi ro thấp hơn và qua đó kéo giảm lãi suất cho vay thế chấp.
Đồng thời, việc thực hiện phải được giao phó cho một đội ngũ tin cẩn và mang lại hiệu quả. Quá trình thực hiện phải được giám sát để tuân thủ với tôn chỉ, mục đích ban đầu là giải quyết tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản và sử dụng tối ưu nguồn lực của nền kinh tế.
Xem thêm:
* Thủ tướng: Bất động sản Tp.HCM sẽ được “giải cứu”
* Thị trường căn hộ, nhiều lối thoát từ chính sách
* Ông Andy Ho nói về kinh tế và TTCK năm 2013
Như Lan ghi (Vietstock)
FFN
|
