|
Hỗ trợ lãi suất, nhà đất vòng vèo giảm giá
Hình thức tài trợ vốn cho các dự án là cái cớ để các bên truyền thông PR, gây chú ý; mặt khác, về bản chất, đây là một chiêu giảm giá trá hình của các chủ đầu tư thông qua lãi suất, thay vì giảm giá trực tiếp trên hợp đồng.
Phải nói rằng bất cứ biện pháp hỗ trợ nào của chủ đầu tư cũng là tích cực với người mua nhà, nhưng quyết định là hiệu quả thực tế đến đâu. Suy cho cùng nếu chỉ dừng lại ở các chiêu trò bề nổi, hình thức thì chỉ kéo dài thêm sự chờ đợi của người mua trong bối cảnh hiện nay.
Chiêu gây chú ý
Sau trào lưu áp dụng khuyến mại tặng quà, cắt giảm nội thất thì hai tháng trở lại đây, nhân các diễn biến giảm lãi suất trên thị trường tiền tệ và động thái giải ngân vốn vay của các ngân hàng thương mại, giới kinh doanh bất động sản dồn dập hướng đến các gói tài chính thanh toán hấp dẫn.
Hàng loạt chủ dự án căn hộ hạng trung và cao cấp, đang xây dựng hay đã hoàn thiện tại Hà Nội đều rộ mốt kết hợp, chia sẻ với ngân hàng để cho cá nhân vay mua nhà với lãi suất thấp hoặc bằng không trong thời gian nhất định.
Hồi đầu tháng 7, thông tin khá "độc" từ chủ đầu tư khu căn hộ Indochina Plaza Hà Nội (IPH), đó là người mua mới từ ngày 5/7-5/8/2012 sẽ được hưởng chính sách lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc trong năm đầu tiên. Người mua có điều kiện tiếp cận khoản vay lên tới 60% giá trị căn hộ trong 15-20 năm.
Như tuyên bố của Indochina Land, thì đây là gói hỗ trợ tài chính chưa có tiền lệ trên thị trường bất động sản cao cấp. Và quả thực cho đến nay, ngoài IPH, chỉ mới có các chủ đầu tư phân khúc căn hộ giá trung bình (tầm giá từ 20-30 triệu đồng/m2) tại Hà Nội mới áp dụng hỗ trợ lãi suất 0% cho người mua nhà như Nam Đô Complex, Golden Land... Theo tìm hiểu, với mức giá dao động từ 2.500-3.000 USD/m2 (từ 50-60 triệu đồng/m2), một căn hộ trung bình 100m2 tại dự án IPH đã có giá thấp nhất khoảng 5 tỷ đồng. Để được hưởng lãi suất ưu đãi 0% trong 1 năm, các khách hàng phải giải ngân toàn bộ cho ngân hàng trước ngày 4/8/2012.
Giả sử số đông người quan tâm mua nhà hiện nay có trong tay ít nhất 2 tỷ đồng, việc vay thêm một khoản tiền lớn lên đến vài ba tỷ đồng từ ngân hàng để sở hữu căn hộ tại dự án này có lẽ không phải là cách hữu hiệu. Bởi thứ nhất, việc chứng minh nguồn trả nợ, thu nhập thực của người mua là không hề đơn giản; kế đến là nỗi lo lãi suất thả nổi trong vòng 14-19 năm còn lại.
Hay nói cách khác, việc vay tiền mua bất động sản chỉ hiệu quả đối với việc đầu cơ lướt sóng, kiếm lời trong ngắn hạn. Ngược lại, nếu mua để ở dài hạn thì rất ít người chưa đủ tiền dám nghĩ tới việc vay ngân hàng để sở hữu một căn hộ cao cấp lúc này.
"Ngân hàng là bên kinh doanh tiền để lấy lãi, mà bây giờ lãi về 0% thì kinh doanh làm gì? Như thế, chỉ có thể hiểu được là chủ đầu tư lấy tiền của khách qua giá cao, rồi trả cho ngân hàng thay cho khách. Và cuối cùng, khách hàng vẫn là người lĩnh đủ" - một người dân bình luận.
Đường vòng giảm giá
Cũng tương tự cách làm trên, dù không "chịu chơi" với lãi suất bằng không, nhiều dự án vẫn kết hợp với ngân hàng lăng-xê những gói cho vay với lãi suất ưu đãi từ 4-7%/năm để mua nhà. Để đưa ra được các con số đó, thông thường, các chủ đầu tư dự án phải chịu mức lãi suất từ 3-8%. Dễ thấy so với lãi suất cho vay vẫn áp trên thị trường ở mức hai con số, thì sự "chung chi" của chủ đầu tư với ngân hàng đã đem đến mức lãi suất cho vay nhẹ nhàng trông thấy.
Một trường hợp khiến người theo dõi phải giật mình là ngay cả những loại căn hộ được xếp vào diện "siêu sang" trên thị trường, chỉ dành cho giới thượng lưu, những người thực sự là đại gia, như căn hộ Đế vương D' Palais de Louis, lại cũng đánh tiếng thuộc diện tài trợ vay vốn lãi suất rẻ từ 7-9%/năm cho khách hàng. Trong khi mỗi mét vuông đã có giá hơn 100 triệu đồng, một căn hộ trung bình có diện tích 200m2, một căn penhouse rộng hơn 1.000m2 tại đây có giá tối thiểu 100 tỷ đồng, thì có vẻ như các hỗ trợ, ưu đãi đang đi nhầm đối tượng?
Thực tế càng cho thấy, con đường ngắn nhất và duy nhất để sản phẩm bất động sản đến được với khách hàng lúc này chính là giảm giá phù hợp với khả năng chi trả của số đông người mua. Nhưng thay vì điều chỉnh giảm giá trực tiếp trên sản phẩm, đại đa số nhà kinh doanh vẫn bằng mọi cách đi đường vòng và không thừa nhận tình thế này.
Chưa thấy hiệu quả - là chia sẻ của đại diện chủ đầu tư một dự án căn hộ thuộc hàng cao cấp đã hoàn thiện, khi áp dụng phương thức hỗ trợ lãi suất vay tại Hà Nội. Mặc dù khách hàng chỉ cần đóng 50% giá trị căn hộ (giá gốc từ 1.500-3.000 USD/m2) là được nhận nhà vào ở ngay, lại được lãi suất vay ưu đãi của ngân hàng, song nhiều tháng trôi qua, sự quan tâm của những người có nhu cầu vẫn chưa đưa đến quyết định xuống tiền. Vài chục căn hộ cuối cùng còn lại vẫn om lại.
"Nhiều khách hàng chưa đủ tiền mua căn hộ rất chú ý đến câu chuyện vay vốn giá rẻ. Họ hỏi thăm rất nhiều song cũng cân nhắc tới lui. Người đã có sẵn 2/3 tiền mua căn hộ rồi, vay ngân hàng hơn 1 tỷ đồng nữa họ cũng tính toán, do dự rất nhiều bởi lãi suất giảm thì vẫn phải trả cả gốc lẫn lãi" - đại diện này cho hay.
Chia sẻ với VietNamNet, giám đốc một sàn bất động sản thuộc một tập đoàn tài chính lớn đánh giá, hình thức tài trợ vốn cho các dự án là một cái cớ để các bên truyền thông PR, gây chú ý; mặt khác, về bản chất, đây là một chiêu giảm giá trá hình của các chủ đầu tư thông qua lãi suất, thay vì giảm giá trực tiếp trên hợp đồng một cách chính thức. Không ít dự án mới nghe qua, có vẻ giá rẻ nhưng tính một cách chi ly đến khi nhận bàn giao sản phẩm thì giá không hề rẻ nữa.
Ông Lê Minh Dũng - Giám đốc bộ phận nghiên cứu của CBRE, cũng nêu quan điểm, để thị trường chấp nhận thì quan trọng nhất lúc này là khách hàng mua được đúng giá, đúng sản phẩm. "Nhiều dự án tại Hà Nội thuộc hàng trung và cao cấp hiện nay vẫn có mức giá quá cao, không đáng tiền. Giải pháp tài chính thông qua vay mượn ngân hàng vẫn rất khó khăn. Người đi vay thì thu nhập chỉ trả lãi suất cũng hết, thậm chí còn không đủ chi trả lãi suất hàng tháng. Chủ đầu tư chỉ có cách giảm thẳng vào giá bán mới hiệu quả và phải biết chấp nhận thị trường theo kiểu "nước lên thì thuyền lên" - vị này nói.
Thành Dũng
Diễn đàn kinh tế việt nam
|
