|
Bất động sản - chứng khoán: Đồng pha hay lệch pha?
Thị trường bất động sản TPHCM không còn nhiều thời gian cho chờ đợi và kỳ vọng. Chậm nhất đến cuối tháng 4/2012, trên thị trường này sẽ phải hiện ra những dấu hiệu phục hồi. Vì đơn giản là nếu không có dấu hiệu, BĐS sẽ phải đối mặt với một thời kỳ mới - khó khăn hơn gấp bội.
Điểm thắt nút cuối tháng 3/2012
Thực ra, dấu hiệu không phải là không có. Thế nhưng sự oái oăm là chỉ có dấu hiệu “xuống” chứ chưa có gì để gọi là “lên”. Hai tuần gần đây, đất nền quận 2 bất ngờ giảm. Cơ sở cho tình trạng này là chỉ số Vinaland, được xem là chỉ số duy nhất lượng định cho những biến chuyển địa ốc ở TPHCM, đã giảm lần lượt 0.08% và 0.04% đối với phân khúc đất nền, cũng như 0.18% và 0.08% đối với phân khúc căn hộ.
Mặc dù mức giảm không nhiều, nhưng với vai trò là tâm điểm của thị trường địa ốc TPHCM, sự xuống dốc của mặt bằng đất nền quận 2 càng làm cho bức tranh nhà đất tại thành phố này thêm u uất. Cũng cần nói thêm rằng từ sau sự kiện thông xe Hầm Thủ Thiêm vào ngày 20/11/2011 cho đến nay, giá đất quận 2 hầu như không thay đổi. Điều này dường như trái với “quy luật” của những sự kiện về quy hoạch và giao thông trước đây.
Điều an ủi còn lại của thị trường đất nền chỉ là một ít giao dịch lẻ tẻ đang diễn ra tại quận 2. Tuy nhiên, hiện tượng này lại trở nên quá mờ nhạt trong bối cảnh chung, khi hoạt động thanh khoản ở quận 9 và có thể đối với nguyên khu Nam TPHCM vẫn chưa có bất cứ dấu hiệu nào được cải thiện.
Khoảng thời gian này cũng đang chứng kiến một cuộc giằng kéo, giằng xé giữa chủ nợ và con nợ ở TPHCM. Với tư cách là địa bàn có dư nợ BĐS lớn nhất quốc gia - gần 100,000 tỷ đồng, dĩ nhiên các doanh nghiệp BĐS ở TPHCM phải chịu áp lực lớn nhất về chuyện trả nợ.
Những mốc thời gian “ân hạn” đã lần lượt trôi qua. Tháng 6/2011 đã diễn ra một chiến dịch đảo nợ kín đáo, khiến cho nhiều doanh nghiệp BĐS tưởng như đã chết lại có cơ hội… tiếp tục chờ đợi. Và cũng như việc không hiện ra hậu quả rõ rệt nào từ yêu cầu phải giảm tỷ trọng dư nợ phi sản xuất về 22% vào cuối quý 2/2011, thời điểm cuối quý 4/2011 lại được Ngân hàng nhà nước tiêm “hồi sức” bằng liều thuốc 8844 - một văn bản loại trừ 4 nhóm BĐS khỏi khu vực phi sản xuất. Một lần nữa các ngân hàng và cả một số doanh nghiệp BĐS được cứu thoát.
Nhưng “ân oán giang hồ” vẫn còn lơ lửng trên đầu các con nợ. Đã có vay mượn tất phải có thanh toán chứ không thể nào kéo dài mãi được. Ngay một doanh nghiệp BĐS hàng đầu ở phía Nam như Hoàng Anh Gia Lai (HAG) mà còn khốn khó với đủ thứ nợ ngân hàng và nợ thuế thì có thể hiểu là các doanh nghiệp khác như Phát Đạt (PDR), Quốc Cường Gia Lai (QCG)… đang phải nhìn vào mốc thời điểm cuối quý 1/2012 với cặp mắt chua chát đến thế nào.
Bởi thế, một khả năng hoàn toàn có thể xảy ra là thời gian này đang diễn ra cuộc siết nợ cho cuối tháng tháng 3/2012. Những doanh nghiệp không có khả năng thanh toán nợ và lãi vay, hoặc sẽ phải bán tháo đất nền và căn hộ, hoặc phải gán nợ cho ngân hàng. Nhiều doanh nghiệp chỉ còn biết trông chờ vào một phép màu nào đó.
Phép màu đó từ đâu đến nếu chỉ nhìn vào nội tại thị trường BĐS với tính đơn lẻ đậm đặc chất “bất động” của nó. Tuy thế trong lịch sử tồn tại của mình, các thị trường đầu cơ ở Việt Nam chưa bao giờ bó tay trước bất kỳ thế bĩ cực nào.
Đồng pha hay lệch pha với chứng khoán?
Thị trường chứng khoán vẫn đang phục hồi đều đặn. Từ sau tết âm lịch 2012 đến nay, bất chấp vô số hoài nghi và cảnh báo, thị trường này vẫn là khu vực đầu cơ có sức hấp dẫn lớn nhất.
Không chỉ hấp dẫn nhất, chứng khoán còn trở thành thị trường duy nhất “động đậy”, nếu so với tất cả các kênh đầu tư khác như vàng, ngoại tệ, BĐS. Các dòng tiền, từ khối ngoại cần mẫn gom vào cho đến khối ngân hàng dồi dào bắt đáy, đang chăm bẳm vào thị trường này. Và lẽ dĩ nhiên, trong bối cảnh mọi thứ đều bất động, chứng khoán đang được hình dung như một hy vọng duy nhất, một cứu cánh duy nhất.
Kể cũng khôi hài và cay đắng khi BĐS lại bị phụ thuộc vào chứng khoán như thế, trong khi đúng ra là có cơ hội để khởi động trước khi thị trường này nhận được Chỉ thị 2196 của Chính phủ từ tháng 12 năm ngoái.
Hy vọng duy nhất cho thị trường BĐS, cả Nam lẫn Bắc, là năm nay TTCK lặp lại đợt phục hồi như năm 2009. Cần nhắc lại, đợt phục hồi chứng khoán năm 2009 đã hỗ trợ rất đáng kể cho thị trường BĐS Hà Nội tạo sóng, khiến mặt bằng giá nhà đất Thủ đô tăng vọt trong năm 2010 và tạo cơ hội trời cho để các chủ đầu tư thoát hàng giá cao.
Nhưng tình hình BĐS năm nay đang khác nhiều với 2009. Số lượng tồn ứ sản phẩm quá nhiều đang làm cho thị trường BĐS chưa bao giờ trong lịch sử của nó bị “ì” cao như lúc này. Chính thói quen ngủ đông theo quán tính quá lâu như vậy càng khiến thị trường này khó “bật dậy” như giới đầu cơ kỳ vọng.
Mà tất cả chỉ nên trông đợi vào một mục tiêu rất khiêm tốn: thanh khoản được cải thiện. Khác với TTCK, thị trường BĐS luôn thiếu thanh khoản trầm trọng trong chu kỳ suy giảm. Thế nên vào năm 2012 này, cho dù chứng khoán có tái hiện đợt phục hồi như năm 2009 chăng nữa, khả năng tốt nhất trong nửa đầu năm 2012 đối với BĐS cũng chỉ là… có giao dịch. Chứ không thể trông chờ vào hệ quả tăng giá ồ ạt như những năm trước.
Thực tế là chứng khoán đang bước vào sóng 2 của chu kỳ phục hồi trong nửa đầu năm 2012. Nếu mọi chuyện “không có gì thay đổi”, diễn biến sóng 2 này sẽ vừa đủ để tạo thanh khoản ở mức độ khiêm tốn cho thị trường BĐS hai miền Nam - Bắc.
Nhưng nếu vẫn xảy ra một thay đổi không mong muốn, dù chỉ với xác suất rất nhỏ trong các dự báo, BĐS sẽ lại nhanh chóng rơi vào trạng thái vô vọng. Chính vì thế, có thể xem thời gian từ nay đến cuối tháng 4/21012 là một thử thách mang tính quyết định đối với sinh mệnh của BĐS, đặc biệt là thị trường BĐS TPHCM.
Hạ Xuyên (Vietstock)
Finfonet
|
