|
TS. Lê Xuân Nghĩa: Mấu chốt của thị trường BĐS nằm ở lãi suất
Vấn đề lớn đối với thị trường bất động sản, cũng như đối với nền kinh tế Việt Nam năm 2012 nằm ở việc có giảm được lãi suất hay không và giảm khi nào.
TS. Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho biết tại buổi Hội thảo “Cơ hội nào cho thị trường bất động sản năm 2012?” do Vietstock Communications tổ chức sáng 25/02.
 |
| TS. Lê Xuân Nghĩa đang trả lời phỏng vấn của báo giới trong giờ giải lao |
Bất động sản, chứng khoán vẫn chờ lãi suất và thanh khoản
Phát biểu tại Hội thảo, TS. Nghĩa cho rằng, vấn đề cơ bản giúp giảm lãi suất là lạm phát hiện nay đã phần nào được giải quyết, CPI tháng 2 chỉ tăng 1.37% và tính chung 2 tháng tăng khoảng 2.2%, mức tăng thấp nhất trong vòng nhiều năm nay. Trên cơ sở đó có thể dự báo CPI tháng 3 chỉ tăng 0.5 – 0.6% và quý đầu tiên của năm sẽ tăng tối đa 3%.
Thông thường, CPI quý 1 sẽ chiếm ½ cả năm, điều này đã từng xảy ra trong năm 2008 và 2009, như vậy lạm phát 2012 sẽ nằm trong khoảng 6 - 7%. Một số chuyên gia khác đưa ra mức dự báo cao hơn nhưng nhìn chung vẫn nằm dưới mức 10% theo đúng chỉ thị của Thủ tướng - TS. Nghĩa dự báo.
Tuy nhiên, mặc dù lạm phát đã giảm mạnh kể từ tháng 7/2011 đến nay, nhưng lãi suất ngân hàng vẫn chưa giảm. Nhiều nơi vẫn cho vay với lãi suất bình quân 18 – 19%, thậm chí có nơi đến 23 hoặc 25%. Nguyên nhân chủ yếu là khó khăn nhất định về thanh khoản ở một số ngân hàng thương mại nhỏ do nợ xấu chiếm tỷ lệ khá lớn và thứ hai là do dân chúng vẫn chưa tin tưởng những biện pháp điều hành kinh tế vĩ mô thực sự vững chắc, họ cho rằng lạm phát tuy giảm nhưng vẫn có thể tăng trở lại. Điều này dẫn đến lượng vốn trong dân không đến được với ngân hàng mà chuyển sang các kênh đầu tư khác như vàng hoặc găm giữ để đề phòng rủi ro lạm phát quay trở lại.
Quan trọng hơn là ngay cả các ngân hàng thương mại cũng không dám cho vay vì nhận thấy rủi ro trên tất cả các thị trường hàng hóa vẫn còn khá lớn. Các doanh nghiệp lại càng không dám vay vì sợ lãi suất cao. Điều đó dẫn đến khó khăn về thanh khoản cho các ngân hàng, đặc biệt là ngân hàng nhỏ.
Trong Chỉ thị mới đây, Ngân hàng Nhà nước cho biết sẽ cố gắng giải quyết vấn đề thanh khoản trong quý 1 này, nhưng theo TS. Nghĩa thì vấn đề chỉ giải quyết được một phần, còn các phần rất lớn khác sẽ được tiếp tục trong các quý sau. Ông kỳ vọng, trong quý 2 hoặc quý 3 thì những vấn đề căn bản của thanh khoản sẽ được giải quyết, đặc biệt là các ngân hàng nhỏ. Lúc đó, lãi suất sẽ giảm một cách rõ ràng hơn, thị trường chứng khoán cũng như bất động sản sẽ phục hồi vững chắc hơn. Ngược lại, nợ xấu của ngân hàng sẽ dần được giải quyết và thanh khoản cũng bớt căng thẳng.
Theo tính toán sơ bộ của TS. Nghĩa, nguồn vốn tín dụng cho thị trường bất động sản năm nay chiếm khoảng 20% trong tổng nguồn tín dụng cho cả nền kinh tế là 400 ngàn tỷ đồng, tức tăng trưởng khoảng 15%. Bên cạnh đó, nếu FDI năm nay tiếp tục duy trì ở mức 8 – 9 tỷ USD, thì nguồn vốn được phân bổ cho thị trường cũng vào khoảng 1 tỷ USD. Tuy nhiên, nếu tính theo GDP cả nước (110 – 120 tỷ USD) thì vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam thuộc hàng thấp nhất trong khu vực.
Tác động của Quỹ Tiết kiệm BĐS và ngân hàng phát triển nhà ở
Để giải quyết vấn đề của thị trường bất động sản, TS. Nghĩa cho biết Ủy Ban Giám sát tài chính quốc gia đã trình Chính phủ đề án thành lập Quỹ Tiết kiệm bất động sản và Ngân hàng phát triển nhà ở Việt Nam, trực thuộc Ngân hàng Nhà nước, nhằm hỗ trợ nguồn vốn cho người mua nhà cũng như cấp vốn cho các dự án xây nhà ở xã hội và người có thu nhập thấp với lãi suất rất thấp.
Nguồn vốn cho hoạt động của quỹ này được trích từ tiền sử dụng đất (10%), hỗ trợ từ ngân sách địa phương, nguồn huy động từ dân và 30% đến từ phát hành xổ số kiến thiết, trái phiếu doanh nghiệp, và vốn vay từ các quỹ bảo hiểm xã hội…
Đối tượng được nhận hỗ trợ tín dụng từ quỹ này là những người tham gia gửi tiết kiệm cho quỹ. Theo đó, những người gửi tiền tiết kiệm sau 3-5 năm, và đạt 30% giá trị nhà ở sẽ xem xét cho vay mua nhà với thời hạn 15 năm và lãi suất khoảng ½ lãi suất huy động của thị trường cộng thêm 1 – 2%.
Những doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà thu nhập thấp cũng được cho vay khoảng 70% giá trị dự án, lãi suất cho vay là lãi suất cho vay thương mại trừ đi lãi suất tiền gửi kỳ hạn. Đồng thời quỹ cũng tham gia xây dựng các dự án nhà ở xã hội.
Dự kiến quỹ này sẽ được thành lập trước tại Hà Nội và TPHCM trong thời gian tới đây.
Đối với ngân hàng phát triển nhà ở Việt Nam, ngân hàng sẽ hoạt động bằng nguồn ngân sách, vốn ODA và nguồn trái phiếu Chính phủ, trái phiếu nhà ở. Cơ chế hoạt động của ngân hàng này là chỉ cho vay mua và xây dựng nhà ở, không cho vay để phát triển các dự án. Lãi suất ưu đãi và thời hạn vay từ 15-10 năm.
Có nhà đầu tư bày tỏ lo ngại rằng, việc thành lập ngân hàng bất động sản để cho vay mua nhà tại Việt Nam liệu có xảy ra tình trạng vỡ nợ, dẫn đến sụp đổ thị trường bất động sản như đã từng xảy ra ở Mỹ khi hai tập đoàn tín dụng địa ốc lớn là Fannie Mea và Freddie Mac phá sản vào năm 2009.
TS. Nghĩa lập tức trấn an rằng, ở Mỹ, 60% dư nợ của ngân hàng đều nằm ở thị trường bất động sản. Trong khi tỷ trọng này ở Việt Nam chỉ khoảng 10% và đây cũng chưa phải là mảng kinh doanh mang tính nền tảng của kinh tế Việt Nam. Do vậy rủi ro vỡ nợ đối với ngân hàng cho vay bất động sản không phải là điều đáng lo ngại.
Tuy nhiên, TS. Nghĩa cho rằng, chưa thể có đánh giá sớm về tác động của đề án thành lập Quỹ Tiết kiệm bất động sản trong một vài năm tới vì thời hạn được phép vay mua nhà của người gửi tiền cũng phải đến 3 hoặc 5 năm, do vậy nếu quỹ được thành lập năm nay thì cũng phải vài năm sau mới có thể đánh giá chính xác hiệu quả.
Việc đánh giá hiệu quả Ngân hàng nhà ở Việt Nam có thể hực hiện nhanh hơn, bởi những đối tượng được diện hỗ trợ sẽ tiếp cận nguồn vốn vay ngay mà không phải đợi đến vài năm. Mức vốn ban đầu cho ngân hàng này khoảng 5,000 – 7,000 tỷ đồng, hoặc 10,000 tỷ đồng. Tuy nhiên, con số này cũng chưa phải là quá lớn so với nhu cầu vay mua nhà ở của người dân.
Tác động có thể thấy của 2 định chế này là sự hỗ trợ cho thị trường bất động sản tránh được những biến động bất thường, phát triển ổn định hơn, đồng thời tạo ra tư duy chiến lược rằng với một đất nước đông dân như Việt Nam thì lợi nhuận của các DN bất động sản chủ yếu đến từ số đông chứ không phải từ giá cao. Khi đó, người dân có cơ hội tiếp cận với các dự án nhà ở, giao dịch tăng lên góp phần làm cho thị trường sôi động và có thể phát triển bền vững hơn.
Xem tiếp:
>> GS-TS Đặng Hùng Võ: Phân khúc nhà giá rẻ có thể phục hồi từ quý 3
>> Hơn 500 nhà đầu tư dự hội thảo về bất động sản của Vietstock
Viết Vinh (Vietstock)
FINFONET
|
