|
Thị trường bất động sản Hà Nội
“Độc cô cầu bại” và phép thử lãi suất
(Vietstock) - Cũng giống như đối với thị trường chứng khoán, thị trường BĐS Hà Nội - một “Độc cô cầu bại” thời đương đại - sắp đối diện với phép thử về lãi suất. Chưa thể hy vọng đến chuyện giảm mạnh lãi suất cho vay, mà chỉ cần nói đến việc lãi suất huy động giảm thêm vài phần trăm cũng có thể làm cho giá nhà đất tạm ngừng rơi.
* Năm 2012: Thị trường nào sẽ phục hồi?
Độc cô cầu bại
So với không khí nhà đất ở TPHCM, tâm trạng giới đầu tư bất động sản (BĐS) tại Thủ đô bi đát hơn nhiều. Người ta có thể dễ dàng nhận ra sự khác biệt này nếu chịu khó so sánh mật độ và cường độ bày tỏ bức xúc của nhóm doanh nghiệp BĐS Hà Nội với nhóm doanh nghiệp BĐS ở TPHCM. Tâm trạng bức xúc lại được bày tỏ chủ yếu trên mặt báo chí.
Sau vụ bán phá giá tại dự án PVL ở TPHCM, đã không có thêm một trường hợp nào trở nên “vô tổ chức” như thế. Dự án An Tiến ở huyện Nhà Bè, mặc dù cũng được coi là đại hạ giá, nhưng thật ra đó chỉ đơn thuần là chiến thuật giảm giá để nhanh chóng thu hồi vốn chứ không phải là bán tháo bằng mọi cách.
Cho tới nay, tỷ lệ tiêu thụ căn hộ tại An Tiến lên đến trên 90% cho thấy hiệu quả của chiến thuật này. Nhưng khác hoàn toàn với trường hợp PVL, ở dự án An Tiến, nhìn chung cả người bán lẫn người mua đều hài lòng.
Trong bối cảnh cú bán phá giá xuất phát từ TPHCM, điều đáng ngạc nhiên và ghi nhận hơn lại là Hà Nội đã chịu dư chấn nặng nề và kéo dài hơn TPHCM.
Không phải vô cớ mà trong vài tuần qua, báo chí liên tục phản ánh về tình trạng sụt giá của phân khúc căn hộ và đặc biệt là phân khúc đất nền tại Thủ đô. Những dự án có tính tiêu biểu, cả về nghĩa đen lẫn nghĩa bóng, như Geleximco, Nam An Khánh và Vân Canh vẫn đứng đầu bảng giảm giá. Những dự án này đều nằm ở khu vực phía Tây Hà Nội.
Dường như đồ thị đi xuống của đất nền Hà Nội là một sự tương phản khá cân xứng với đường biểu diễn đi lên của nó trong hai năm 2009-2010. Chỗ nào lên trước thì xuống trước. Ứng với quy luật này, điều mà người ta gọi là “bong bóng phía Tây” đã nổ trước.
Nếu có thể gợi lại, từ giữa năm 2009 phía Tây chính là khu vực đầu tiên của Hà Nội thể hiện sự bứt phá đầu tiên, mang lại sự hồi phục của thị trường BĐS Hà Nội sau thời khủng hoảng năm 2008.
Đến tháng 10/2009, khu vực phía Tây lại một lần nữa, với “cái cớ” thông xe đường Lê Văn Lương, tăng giá mạnh về phân khúc đất nền và chuyển sang cả căn hộ trung – cao cấp. Nhưng điều đáng nói là phía Tây đã quá được ưu ái, trong khi khu vực phía Đông chỉ mới manh nha tăng giá, còn đại đa số các khu vực khác ở Hà Nội vẫn hoàn toàn im ắng.
Đó cũng là lý do giải thích cho hiện tượng tại sao từ tháng 4/2011 đến nay, mặt bằng giá tại khu vực phía Tây giảm mạnh nhất trên bản đồ tổng thể đất nền Hà Nội.
Vào đầu tháng 9/2011, dự án Vân Canh lại một lần nữa nổi đình đám khi bất ngờ tăng giá mạnh. Hiện tượng này có thể lý giải từ sự kiện trần lãi suất huy động 14% được Ngân hàng nhà nước chấn chỉnh lại và do đó có thể có một dòng tiến tiết kiệm tự nguyện… chảy vào Vân Canh.
Nhưng xin chú ý, Vân Canh tăng giá mạnh chứ không phải là tăng mạnh về giao dịch. Dù chỉ trong 3 tuần, giá đã tăng từ 40 triệu đồng/m2 lên đến 52 triệu đồng/m2, tức tăng đến 30%, nhưng lại chẳng có gì minh chứng là những người đẩy giá đã thoát hàng gọn ghẽ.
Còn giờ đây thì sao? Nếu Vân Canh tăng giá bất thường và tăng mạnh nhất ở khu vực phía Tây thì tự nó cũng xuống giá một cách thảm thiết. Lên bao nhiêu thì xuống bấy nhiêu. Cả hai chiều lên xuống đều không có giao dịch. Giờ đây mặt bằng giá của nó đã trở về cái thời đầu tháng 9/2011.
Phía trước là phép thử lãi suất
Hiện tượng “độc cô cầu bại” của Vân Canh lại xảy ra trong bối cảnh mà đất nền Hà Nội có vẻ như đã lập đáy từ tháng 8/2011. Điểm tương đồng thú vị là tháng 8 cũng là thời gian mà chỉ số lạm phát ở Việt Nam lập đỉnh.
Những tưởng sau khi tạo vùng đáy tạm, giá đất nền Hà Nội sẽ khó giảm tiếp. Tuy nhiên giả thuyết này lại thiếu chân đứng khi vào cuối tháng 9/2011, làn sóng đổ vỡ tín dụng đen BĐS ở Hà Nội bắt đầu dâng lên, tàn phá những thành trì cuối cùng của giới đại gia BĐS.
Tín dụng cá nhân là tiền đề của tín dụng tập thể. Từ đầu tháng 11/2011, hiệu ứng domino đã lan tới hàng loạt doanh nghiệp BĐS có cỡ ở Hà Nội. Sudico, Nam Cường, và cả Vinaconex đều rơi vào tình thế khó khăn hoặc rất khó khăn. Câu chuyện nợ thuế của hàng loạt doanh nghiệp phải chăng đã phản ánh một thực trạng đen tối của thị trường BĐS Hà Nội?
Vào giữa năm 2011, khi tỷ lệ tín dụng phi sản xuất 22% được “giải tỏa” cho một số ngân hàng, các doanh nghiệp BĐS Hà Nội đã động viên nhau về thời điểm quý 3 hoặc quý 4 trong năm thì thị trường sẽ có cơ hội phục hồi. Nhưng khi quý 3 đã trôi qua và quý 4 đang gần hết, người ta đã nhận ra rõ là sẽ chẳng có một con sóng BĐS nào tại Thủ đô trong năm nay. Điều đó cũng đồng nghĩa với tình trạng ôm hàng trung hạn của các đại gia.
Cho dù hiện thời vấn đề tỷ lệ tín dụng phi sản xuất 16% không còn bị đặt vào tầm ngắm quá gắt gao của Ngân hàng Nhà nước, song cũng chẳng có cơ sở thuyết phục nào cho sự phục hồi dù chỉ mong manh của thị trường BĐS Hà Nội. Đồ án quy hoạch chung đến năm 2020 đã được công bố từ cuối tháng 7 năm nay, song chỉ cần sau 3 tháng, giới phân tích đã thấy đồ án này chẳng thể tạo nên một cú hích đáng kể nào cho không khí nhà đất. Tất cả chỉ lao xao, xôn xao đôi chút, rồi đâu lại vào đó.
Vậy thì thị trường BĐS Hà Nội còn trông chờ vào phép màu nào?
Nếu có, chỉ còn là phép màu về lãi suất. Nếu lãi suất huy động được kéo giảm thêm, chắc chắn dòng tiền sẽ chia sẻ phần nào cho kênh nhà đất – ít ra giới đầu cơ cũng hy vọng như thế. Hiện thời, đã có những trường hợp giá đất tại Vân Canh và Geleximco giảm đến 35-40% so với mức đỉnh của chúng, còn thông thường đã có thể xác định mặt bằng giảm giá bình quân của khu vực phía Tây Hà Nội là gần 30%.
Tỷ lệ giảm giá trên là khá hấp dẫn trong con mắt đầu cơ. Tuy nhiên đối với những người dùng tiền tiết kiệm mua để ở hoặc người đầu tư dài hạn thì lại chưa hề mang tính khuyến dụ. Giá sẽ còn giảm nữa là điều mà bất cứ ai cũng có thể nhìn thấy. Thời gian quý 1/2012 đang đến gần, cũng là thời điểm mà lại xuất hiện thêm những món thanh toán, đáo hạn tại ngân hàng. Sẽ có thêm những vụ siết nợ, không chỉ đối với cá nhân mà cả với doanh nghiệp.
Kịch bản phục hồi thị trường nhà đất Hà Nội vì thế cũng dần được lùi xa hơn về thì tương lai. Thay vì cuối năm 2011 như trông đợi, giới phân tích lại đang nhìn về cuối quý 2/2012 như một thời điểm chốt chặn làn sóng bán tháo. Thậm chí, đã xuất hiện quan điểm cho rằng phải đến quý 3 hoặc cuối năm 2012 thì thị trường này mới có thể lập đáy.
Nhưng kịch bản lập đáy cho năm 2012 cũng chỉ căn cứ vào một điều kiện cần là chủ trương nới lỏng tín dụng nói chung, nới lỏng tín dụng BĐS nói riêng của Nhà nước. Còn nếu trong năm 2012, tình hình vẫn bị thắt chặt như năm nay thì có thể nói là thị trường nhà đất Hà Nội sẽ hết phương cứu chữa.
Còn trước mắt, cũng giống như đối với thị trường chứng khoán, thị trường BĐS Hà Nội – một “Độc cô cầu bại” thời đương đại - sắp đối diện với phép thử về lãi suất. Chưa thể hy vọng đến chuyện giảm mạnh lãi suất cho vay, mà chỉ cần nói đến việc lãi suất huy động giảm thêm vài phần trăm cũng có thể làm cho giá nhà đất tạm ngừng rơi.
Song chỉ là mới ngừng rơi. Điều gì sẽ xảy ra nếu sau phép thử lãi suất, dòng tiền nóng vẫn không hiện hình và do đó thị trường vẫn sẽ tiếp tục u ám?
Hạ Xuyên
|
