|
Bất động sản 2011: Từ bùng sốt đến bán tháo và vỡ nợ
"Bó tay" trước hàng ngàn biệt thự bỏ hoang, việc thắt chặt tín dụng khiến thị trường BĐS tê liệt, hàng trăm vụ vỡ nợ tín dụng đen với số tiền lên tới hàng ngàn tỷ đồng hay chung cư tại 2 miền đất nước ồ ạt giảm giá...là những sự kiện BĐS nổi bật trong năm 2011 mà Diễn đàn Doanh nghiệp Online bình chọn.
 |
|
Những ngôi nhà cao tầng mọc lên như nấm tại thôn Ngọc Chi, xã Vĩnh Ngọc - nơi cầu Nhật Tân bắc qua là tâm điểm của cơn sốt đầu năm 2011 |
Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn
Đầu năm 2011, người dân không khỏi xôn xao trước thông tin Bộ Xây dựng đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc nâng cấp, cải tạo lại chung cư cũ, góp phần làm giảm giá nhà đất.
Tuy nhiên, khi đề xuất đưa ra có nhiều ý kiến trái chiều. Đối với người dân, họ cho rằng nhà ở là tài sản lớn đối với đại bộ phận người dân Việt Nam, những người dân nghèo chiếm đa số phải tiết kiệm có khi cả nửa đời người mới có thể mua được. Khi đã là tài sản thì người dân có quyền sử dụng lâu dài và thừa kế cho con cháu. Nếu áp dụng chính sách này, nghiễm nhiên tước đoạt quyền sở hữu chính tài sản của họ cả đời làm ra trong lâu dài. Đối với chủ đầu tư họ lo rằng, nếu áp dụng việc sở hữu chung cư có thời hạn sẽ tác động mạnh tới tâm lý của người dân, họ sẽ ngại mua chung cư vì không được sử dụng lâu dài, khi đó hàng loạt chung cư sẽ rơi vào tình trạng "ế ẩm". Thay vì mua chung cư có thời hạn người dân sẽ cố gắng góp tiền để mua đất nhằm được sử dụng vĩnh viễn. Giới đầu cơ cũng không đầu tư vào chung cư mà sẽ đầu cơ vào quỹ đất ở khiến giá đất ngày càng tăng cao.
Đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định, đề xuất này đã áp dụng ở nhiều quốc gia trên thế giới, tuy nhiên nếu áp dụng ở Việt Nam là không khả thi.
Cơn sốt đất Sóc Sơn, Đông Anh - kịch bản Ba Vì
Cũng chẳng có gì lại khi cơn sốt đất Sóc Sơn, Đông Anh trở thành tâm điểm đầu năm 2011. Sự việc bắt đầu trước thông tin Bộ Giáo dục và Đào tạo có công văn thông báo 12 cơ sở giáo dục phải di dời ra ngoại thành là ĐH Công đoàn, ĐH Kinh tế kỹ thuật công nghiệp, ĐH Luật Hà Nội, ĐH Ngoại thương, ĐH Răng Hàm Mặt, ĐH Văn hóa Hà Nội, ĐH Xây dựng, ĐH Y Hà Nội, ĐH Y tế công cộng, Viện ĐH Mở, CĐ Công nghệ cao Hà Nội, CĐ Y tế Hà Nội. Sau khi di dời, các trường này sẽ được bố trí tại 7 khu đô thị vệ tinh, như Gia Lâm (khoảng 250ha), Sóc Sơn (khoảng 600ha), Sơn Tây (khoảng 300ha), Hòa Lạc (khoảng 1.200ha), Phú Xuyên (khoảng 100ha)…Thông tin trên khiến giới đầu tư kéo "ầm ầm" đến huyện Sóc Sơn khiến giá tại đây tăng lên từng ngày, thậm chí nhiều mảnh đất giá tăng gấp 3 lần so với năm 2010.
Sau cơn sốt tại Sóc Sơn, “sóng” bắt đầu lan tới Đông Anh mà tâm điểm ở các xã: Đông Hội, Vĩnh Ngọc, Xuân Canh, Hải Bối. Giá đất nhiều khu vực ở huyện từ cuối năm 2010 cho tới tháng 3/2011 đã tăng vọt lên gần gấp đôi. Sở dĩ đất tại đây tăng giá là do nằm đúng tâm điểm dự án cầu Nhật Tân vượt sông Hồng đang được triển khai xây dựng, khi cây cầu đi vào sử dụng tạo nên một hệ thống giao thông đồng bộ thuận tiện giúp kết nối khu vực nội thành và sân bay nội bài một cách nhanh chóng.
Tuy nhiên, sau cơn sốt ngắn ngủi, giá đất lại đang trở về giá trị trực. Nhiều nhà đầu tư "đi tắt đón đầu" đang rơi vào tình trạng "khốn khổ" vì chưa thể rút vốn chạy khỏi thị trường.
“Bó tay” trước hàng ngàn biệt thự bỏ hoang
Theo kết quả Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) công bố sau khi tiến hành kiểm tra 18 dự án của 11 chủ đầu tư trên địa bàn Hà Nội thì được biết, số lượng biệt thự chưa đưa vào sử dụng chiếm trên 30%.
Những dự án có số lượng nhà chưa sử dụng nhiều là dự án Khu nhà ở Quang Minh 1 chưa có căn biệt thự nào được sử dụng; Khu nhà ở Quang Minh 2 còn 106/208 căn biệt thự và 67/106 căn liền kề chưa hoàn thiện; Khu đô thị mới Dịch Vọng có 67/82 căn biệt thự và 26/72 căn nhà liền kề chưa sử dụng; Khu đô thị mới Pháp Vân - Tứ Hiệp còn 100/213 căn biệt thự chưa sử dụng; Khu đô thị mới Mỗ Lao - Làng Việt kiều Châu Âu còn 186/257 căn biệt thự và 191/262 căn nhà liền kề chưa sử dụng. Kể cả những dự án cơ bản đáp ứng đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như Khu đô thị Mỹ Đình II vẫn còn 19/206 căn biệt thự chưa sử dụng; Khu đô thị mới Trung Yên cũng còn 5/61căn biệt thự và 26/646 căn nhà liền kề chưa sử dụng.
 |
|
Biệt thự bỏ hoang vẫn tiếp tục...vô chủ |
Bất chấp văn bản của UBND TP Hà Nội yêu cầu hoàn thiện biệt thự bỏ hoang, thậm chí áp dụng đánh thuế từ 5-10% đối với từng loại hình căn hộ. Tuy nhiên, đến nay thời hạn quy định (hết quý II/2011) đã qua mà biệt thự hoang vẫn tiếp tục vô chủ. Trao đổi với DĐDN, ông Vũ Xuân Thiện – Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường BĐS khẳng định, đến nay chế tài xử lý đã có - đó là Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tuy nhiên đến ngày 01/01/2012 Luật thuế này mới chính thức có hiệu lực.
Thiết nghĩ, việc xử lý biệt thự bỏ hoang không phải là dễ mà vẫn là “cuộc chiến” dai dẳng, cần sự vào cuộc hơn nữa của các cơ quan nhà nước.
Thắt chặt tín dụng bất động sản
Thực hiện Nghị quyết số 11 của Chính phủ về giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô. Theo đó, NHNN Việt Nam đã có những biện pháp cụ thể liên quan đến lĩnh vực BĐS đó là thực hiện giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực BĐS, chứng khoán.
Với thông điệp thu hẹp tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất vừa được ngành ngân hàng phát đi, thì việc cả chủ đầu tư lẫn khách hàng trong lĩnh vực địa ốc phải đối mặt với khó khăn là một điều hiển hiện. Thực tế cho thấy, do khó khăn trong vay vốn nên nhiều doanh nghiệp chậm tiến độ dự án, vi phạm hợp đồng với khách hàng, thậm chí nhiều doanh nghiệp phải "bán tống bán tháo" dự án của mình vì không có đủ vốn để triển khai tiếp. Để tháo gỡ khó khăn các doanh nghiệp, nhà đầu tư đua nhau khuyến mại, giảm giá hoặc hỗ trợ chi phí, thủ tục vay ngân hàng nhưng đều không cải thiện được tình hình. Việc siết chặt tín dụng đối với thị trường BĐS một cách đại trà như hiện nay, nhiều ngành nghề sản xuất trong lĩnh vực BĐS cũng bị rơi vào khó khăn.
Trước những khó khăn trên, mới đây, NHNN cũng cho phép loại trừ 4 nhóm nhu cầu vay vốn thuộc lĩnh vực BĐS ra khỏi loại tín dụng phi sản xuất. Bao gồm: Nhóm sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền lương, tiền công của khách hàng vay; nhóm xây dựng nhà để bán, cho thuê cho người thu nhập thấp; nhóm xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp; và nhóm cuối cùng là hoàn thiện các dự án phát triển nhà ở được bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 1/1/2012. Tuy nhiên, động thái trên được các doanh nghiệp cho là “mừng ít, lo nhiều”.
Công bố quy hoạch chung Hà Nội
Bản quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn 2050 được Thủ tướng Chính phủ chính thức phê duyệt vào tháng 7/2011. Bản quy hoạch được giới chuyên môn đánh giá cao, nếu được thực thi nghiêm túc thì trong vòng vài chục năm nữa Hà Nội sẽ là Thủ đô mà nhiều nước trên thế giới phải ngước nhìn.
 |
|
Những thông tin trong đồ án dù được công khai nhưng mới chỉ dừng ở cấp độ chung, còn các quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu thì vẫn là những ẩn số |
Tuy nhiên, khi bản quy hoạch chính thức được duyệt, giới đầu tư vẫn tỏ ra không mấy mặn mà, thậm chí họ thận trọng hơn bởi những cú vấp trước đó bởi những thông tin trong đồ án dù đã được công khai nhưng mới chỉ dừng ở cấp độ chung, còn các quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu, các dự án trọng điểm thì vẫn là những ẩn số.
Vỡ nợ tín dụng đen
Tâm điểm của năm 2011 không thể bỏ qua hàng trăm vụ vỡ nợ tín dụng đen với quy mô lên tới hàng ngàn tỷ đồng. Sự việc bắt đầu khi thị trường BĐS đóng băng ở tất cả các phân khúc, trong khi lãi suất ngân hàng cao, với số tiền đi vay để đầu tư, hàng trăm con nợ đã không kham nổi và bắt đầu lộ diện.
Đầu tiên phải kể đến vụ vỡ nợ lên tới hàng ngàn tỷ đồng của Huỳnh Thị Huyền Như, 33 tuổi, vốn là thành viên HĐQT Công ty CP Chứng khoán Phương Đông (ORS), nguyên là Trưởng phòng Giao dịch Vietinbank Điện Biên Phủ, TP.HCM. Ngay sau đó cũng xuất hiện một loạt vụ vỡ nợ với con số hàng chục tỷ đồng của gia đình bà Nguyễn Thị Vinh (phường 11, quận Tân Bình), gia đình bà Đỗ Thị Luận (phường Hiệp Thành, quận 12)…
Ở Hà Nội phải kể đến vụ vỡ nợ ở Cầu Giấy với quy mô hơn 500 tỷ đồng, sau đó là Đan Phượng khoảng 300 tỷ đồng, Phú Xuyên khoảng 400 tỷ đồng, Hà Đông gần 200 tỷ đồng, gần đây nhất là vụ vỡ nợ tại Bắc Ninh lên tới hàng nghìn tỷ đồng. Đáng chú ý, hầu hết các "con nợ" đều được xếp vào hàng đại gia BĐS tại Hà Nội. Sau đó “sóng ngầm” này cũng lan ra các tỉnh khác như: Bắc Giang, Hưng Yên, Thanh Hóa...
Theo nguồn tin Cơ quan CSĐT, lý do mà các con nợ vướng vào vòng lao lý là do thị trường BĐS gặp khó khăn, lượng hàng mua không bán được trong khi các khoản lãi vay tín dụng đen bị đội lên từng ngày.
Theo tìm hiểu của phóng viên, lãi suất trên thị trường tín dụng đen khá đa dạng và phong phú. Từ “hữu nghị” chỉ 4,5%/ tháng, tương ứng 54%/ năm (gấp 3 – 4 lần ngân hàng) như những năm trước đây đã được đẩy lên tới 10.000 đồng/triệu đồng/ngày, tương đương với 360%/năm tại một số thời điểm của năm 2011. Thậm chí, ở Hà Nội, cho vay với lãi suất siêu khủng lên tới 30 – 40%/tháng, tức là 360 – 480%/năm (gấp 20 – 30 lần lãi suất ngân hàng). Nhưng phổ biến hơn cả vẫn là mức 5.000 – 6.000 đồng/triệu đồng/ngày, tương đương 200%/năm, cao gấp hàng chục lần lãi suất chính thức của bất kỳ ngân hàng nào.
Đáng lưu ý, có không ít trường hợp do không có kênh tiếp cận trực tiếp nên đã buộc phải cầu viện đến các kênh trung gian để tiếp cận nguồn vốn tín dụng đen và phải chịu mức lãi suất lớn hơn rất nhiều, có khi cao thêm tới 2 – 3 lần lãi suất gốc… của thị trường tín dụng đen.
BĐS ồ ạt giảm giá
Đầu tiên phải kể đến dự án Petro Vietnam Landmark (Quận 2, TP.HCM) do CTCP Địa ốc Dầu khí làm chủ đầu tư giảm giá 35% - từ mức 21,22 triệu đồng/m2 xuống 15 triệu đồng/m2. Ngay sau khi PVL giảm giá, Công ty Sài Gòn Mêkông cũng ra quyết định giảm giá bán từ mức 20 triệu đồng/m2 xuống còn 14,5 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT) cho 500 căn hộ của dự án An Tiến (mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ, xã Phước Kiểng, huyện Nhà Bè). Ngoài ra, khách hàng chỉ cần đóng 30% giá trị căn hộ là có thể nhận nhà để ở, phần còn lại sẽ được ngân hàng bảo lãnh cho vay trong vòng 15 năm. Đây được xem là đợt đại hạ giá các sản phẩm BĐS lớn nhất từ trước đến nay.
Tại thị trường Hà Nội, nhiều nhà đầu tư đang ráo riết bán chung cư dưới giá gốc, chấp nhận lỗ để thu hồi vốn, trả nợ ngân hàng. Điển hình là mới đây, chủ đầu tư dự án chung cư VP3 bán đảo Linh Đàm công bố bán ra cách đây 7 tháng là 31-32 triệu đồng/m2, thì nay giá chính thức hạ xuống 25 triệu đồng/m2; chủ đầu tư dự án chung cư CT6 Xa La cũng quyết định giảm giá căn hộ với mức giảm từ 4 - 5 triệu đồng/m2. Hiện, giá chung cư ở mức 15 - 17 triệu đồng/m2 tùy căn.
Lý giải về nguyên nhân giảm giá, đại diện chủ đầu tư cho biết, do chính sách thắt chặt tín dụng, dù dự án đã bán được 70% lượng căn hộ, tuy nhiên nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn khi bước vào đợt nộp tiền thứ 2 theo tiến độ. Thêm nữa, trên thị trường xuất hiện tình trạng không có tiền phải bán tháo hàng. Vì vậy, chủ đầu tư quyết định giảm giá để khuyến khích khách hàng nộp tiền theo tiến độ và bán nốt 30% lượng căn hộ còn lại.
 |
|
Thị trường BĐS chịu tác động của chính sách thắt chặt tiền tệ và áp lực trả nợ vay ngân hàng về cuối năm đã buộc các doanh nghiệp phải mạnh tay hơn trong việc thanh lý dự án để thu hồi vốn |
Các chuyên gia nhận định, đây là một bước đi đúng đắn của các doanh nghiệp nhằm giải quyết bài toán thiếu vốn, đẩy mạnh đầu ra sản phẩm trong tình trạng thị trường đang đóng băng, góp phần làm giảm gánh nặng chi phí lãi vay.
BĐS nghỉ dưỡng rầm rộ chào bán
Đáng ngạc nhiên là trong tình cảnh khó khăn chung, năm 2011 lại được coi là năm “hoàng kim” của BĐS nghỉ dưỡng. Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ, khu vực phía Bắc hiện có khoảng 20 dự án BĐS nghỉ dưỡng đang trong quá trình xây dựng như Green Villas, Nine Ivory, Country House, Grand Area Hills, Top Hill Villas, The Melody Villas hay Paradise Dai Lai Resort… đều do các tên tuổi nổi tiếng như Công ty Cổ phần Archi Land Việt Nam, INT Group và Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Thương mại Nhật Hằng làm chủ đầu tư.
Miền Trung và miền Nam cũng có hàng loạt dự án như: The Empire của CTCP Thành Đô, Nha Trang Center của Công ty TNHH Hoàn Cầu Khánh Hòa, Blue Sapphire tại bờ biển Chí Linh, Vũng Tàu; Condotel Stacity Nha Trang; The Summit; Saint Simeon, Evason Hideaway Côn Đảo (Vũng Tàu), Oceanami Resort & Luxury Home…
Trong khi hàng loạt phân khúc BĐS nghỉ dưỡng - phân khúc được xem là “kén chọn” nhà đầu tư rơi vào tình trạng đóng băng thì nhiều dự án vẫn liên tiếp chào hàng. Xu hướng này mới hình thành trong vài năm gần đây do người dân bắt đầu có nhu cầu căn nhà thứ hai. Phía nhà đầu tư cho rằng, mảng thị trường nghỉ dưỡng có tính an toàn cao trong các phân khúc BĐS, số tiền đầu tư lớn nên phân khúc này hướng đến những người có nhu cầu thực thay vì nhà đầu cơ lướt sóng. Đây là lý do chính khiến BĐS nghỉ dưỡng vẫn bung hàng trong khi các phân khúc khác giảm sút.
Lưu Vân
Diễn đàn DOANH NGHIỆP
|
